ローン返済中の家を売却する方法とは？ポイントや離婚時の注意点も解説
家の購入時に利用する人が多い住宅ローン。しかし住宅ローンは数十年をかけて返済するケースが多いため、完済までに離婚や家族の増加、転勤、収入減などにより暮らしが変化する可能性も。
そのため「ローン返済中の家を売却できる方法はあるの？」と気になる方は多いのではないでしょうか。結論から言うと一定の条件を満たしていれば、ローン返済中でも家を売却可能です。
本記事ではローン返済中の家を売却する条件や、条件に応じた売却方法を解説。さらにローン返済中の家を売却するポイントや、離婚する場合の注意点も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
ローン返済中の家を売却する条件
ローン返済中の家を売却する条件は、「ローンを完済し、家に設定されている抵当権を抹消すること」です。
抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りるときに、お金を貸す側である金融機関が不動産に設定する権利を指します。抵当権が設定されている場合は住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関が該当の不動産を競売にかけその売却代金から優先的に返済を受けられるようになります。そのため抵当権が設定されている状態では、家の購入希望者は現れません。
抵当権はローンを完済すれば抹消可能です。そのため家を売却するには、まずローンを完済できるかどうかの現状確認から始める必要があります。次の章では現状確認のためにすることを解説します。
ローン返済中の家を売却するためにすること3ステップ
前述のとおり、ローン返済中の家を売却するためには「ローンを完済し、抵当権を抹消」しなければなりません。そのためにまずはローンを完済できるかの確認を、次の3ステップにしたがって行いましょう。
ステップ①ローン残債額の確認
ステップ②家の売却価格の調査
ステップ③家の売却価格でローンを完済できるか確認
ステップ①ローン残債額の確認
ステップ①では ローン残債額を確認します。確認する方法は次の4つです。
ローン契約時に発行される「返済予定表」
金融機関から毎年送付されるローンの「残高証明書」（※発行に手続きが必要な場合あり）
Web上でローン残債額を照会（※インターネットバンキングに対応している場合）
ローンを契約した金融機関の支店やローンセンターに問い合わせ
選択する方法によっては手間がかかるものもありますが、上記のいずれかの方法で正確にローン残債額を把握しましょう。「大体このくらいだろう」で終わらせるとあとでトラブルになる可能性もあるため、きちんと正確な金額を調べておくことがポイントです。
ステップ②家の売却価格の調査
ステップ②では 家の売却価格を調査します。一般的には家の売却代金をローンの返済にあてるケースが多いため、どのくらいの価格で売却できそうかを把握しましょう。
できるだけ正確な価格を知るためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。査定価格は不動産会社によって異なるため、必ず複数社に依頼することで価格を比較できるようにしましょう。
まずはおおよその価格が知りたいという人は、不動産会社に直接相談するのではなく「匿名査定サービス」などを活用するのもおすすめです。匿名査定サービスであれば個人情報が不動産会社に送信されないため、営業電話などの勧誘の心配がありません。ただし実際に家を売却するなら、不動産会社に直接査定してもらわなければならないことに注意しましょう。
また事前に家の相場価格を知っておくと、査定価格が妥当であるかどうかをある程度判断できるようになります。相場価格を知るためには次の2つのサイトが参考になります。類似物件を検索し、過去に行われた取引の成約価格を確認しましょう。
国土交通大臣指定の不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を閲覧できるサイト。土地の取引情報は対象外。 | |
国土交通省が提供する、不動産の取引価格などを閲覧できるサイト。 |
ステップ③家の売却価格でローンを完済できるか確認
ステップ③では 家の売却価格でローンを完済できるかを確認します。ステップ①とステップ②での調査をもとに、ローンの残債額と家の売却価格を照らしあわせて差額を把握しましょう。
そしてローンの残債額が家の売却価格よりも高い状態であれば「オーバーローン」、低い状態であれば「アンダーローン」であると判断できます。アンダーローンであれば、家の売却価格でローンを完済できる状態ということです。ここではオーバーローンとアンダーローンについて、それぞれ詳しく解説していきます。
なお実際の家の売却では、印紙税や登記費用などの諸費用が発生します。諸費用の目安は売却価格の5％前後であるといわれているため、支払い可能かどうかをあわせて確認してください。
オーバーローン
オーバーローンとは、ローン残債額が家の売却価格を上回るケースを指します。そのため基本的には何らかの形で差額を補填できなければ、ローンを完済できず抵当権が抹消できません。
しかし「自分で差額分のお金を用意できない場合、家を売却できないの……？」とあきらめるのは早いといえます。オーバーローンの状態であっても家を売却できる方法もありますので、本記事の「オーバーローンの家を売却する方法4つ」のなかで紹介します。
アンダーローン
アンダーローンとは、ローン残債額で家のローンを完済できるケースを指します。アンダーローンであればそのまま不動産会社に相談し、家の売却を進めても問題ないでしょう。
ただし不動産会社の査定価格は、あくまで「ここ3か月程度で売れると思われる予想価格」でしかありません。そのため実際の売却価格が、査定価格よりも低くなる可能性は十分ありますので頭に入れておきましょう。アンダーローンの状態のままで売るためにも、信頼できる不動産会社を見つけ売却完了までサポートしてもらうのがおすすめです。
オーバーローンの家を売却する方法4つ
オーバーローンの家を売却する方法として次の4つを紹介します。
自己資金での補填
住み替えローン
無担保ローン
任意売却
上記は①から順番に検討するのがおすすめです。数字が大きくなるにつれてリスクも大きくなるため、状況に応じて自身に必要な選択するようにしましょう。
①自己資金での補填
1つ目は 家の売却価格では不足している金額を、預貯金などの自己資金で補填することでローンを完済する方法です。もっともシンプルな方法ですが、補填できるだけの十分な自己資金が必要になります。補填が必要な金額と預貯金が同額程度である場合は、不動産売却にかかる諸費用や今後の生活も考えて慎重に検討しましょう。
もしも両親や親戚などからお金を借りる場合は、きちんと借用書を残しておくのがおすすめです。なぜなら税務署から贈与金だとみなされると、贈与税が発生する可能性があるためです。また利息なしで返済している場合は「利息分が贈与されている」とみなされ、年間110万円の非課税枠を越える場合は課税対象になる可能性もあるので注意しましょう。
②住み替えローン
2つ目は 家の買い替えで利用できる、住み替えローンで完済する方法です。住み替えローンとは新しく購入する家の住宅ローンに、現在のローン残債額を上乗せして借りるローンのことを指します。
住み替えローンを利用すれば、自己資金が十分にない人でも家の売却が可能です。ただし新しく契約する住宅ローンの金額が大きくなるため、通常の住宅ローンと比べて審査が厳しくなるという特徴があります。住み替えローンを検討する際は不動産会社に相談し、利用できそうかどうかアドバイスをもらうのがおすすめです。
なお住み替えローンは国からの優遇措置がないため、通常の住宅ローンよりも利息が高くなります。そのため返済の負担が現在よりも大きくなることを考慮したうえで利用するようにしましょう。
③無担保ローン
3つ目は 無担保ローンを利用し、ローンを完済する方法です。無担保ローンとは担保なしで融資を受けられるローンのことです。また担保とは債権者がお金を返済できなくなったときに、債務者に対してお金の代わりに差し出すものを指します。無担保ローンはフリーローンと呼ばれることも。無担保ローンは「ローン残債額の全額」に対して利用する場合と、「ローン残債額と家の売却代金の差額」に対して利用する場合の2つが考えられます。
無担保ローンは担保の評価が不要なため、短期間で融資が受けられるメリットがあります。一方で有担保ローンと比べて金利が圧倒的に高いことや、融資の限度額が低いことなどがデメリットです。無担保ローンを検討する際は今後の返済を考慮したうえで、慎重に利用しましょう。
④任意売却
4つ目は 任意売却を利用する方法です。任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合に、借入先である金融機関の了承のもと抵当権を抹消して家を売却する方法です。毎月のローン返済が厳しいことが理由で家を売却したい場合の「最終手段」となります。
ただし任意売却には金融機関からの了承が必要であるため、誰でも取れる手段ではありません。また家を売却後のローン残債額については、引き続き返済していく義務があります。
任意売却すると一定期間融資が受けられなくなるだけでなく、信用情報に登録されることになります。そのため任意売却を選択する前にローンの借り換えや家を賃貸に出すなど、他に取れる手段はないかを早めに検討しましょう。
アンダーローンの家を売却する方法
アンダーローンの場合は家の売却価格でローンを完済できるため、ほとんど通常の家の売却方法と同じ流れになります。異なる点は主に次の2つです。
不動産会社へローン返済中であることを相談しておくこと
買主への引渡しと同時に、ローン完済や抵当権抹消の手続きを行うこと
なお家を売却する基本的な流れについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
関連記事：不動産売却の流れとは？必要な書類や費用・税金、注意点も解説
ローン返済中の家を売却するポイント3つ
ローン返済中の家を売却するポイントは次の3つです。
実績のある不動産会社の選択
売却にかかる諸費用の考慮
税金の特例制度での節約
関連記事：家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合の2つの対処法を解説
①実績のある不動産会社の選択
ローン返済中の家の売却について、実績のある不動産会社を選択しましょう。とくにオーバーローンの場合は、今後の売却の流れを慎重に検討していく必要があります。そのため自身の状況にあった提案をしてもらうために、豊富な実績や知識量のある不動産会社に依頼するのがおすすめです。任意売却の検討はとくに念入りに行う必要があるため、かならず任意売却に強い不動産会社もしくは専門業者に相談しましょう。
また不動産会社への相談時には提案内容やアドバイスをよく確認し、担当者が十分なスキルを持っているか、顧客に寄り添った内容になっているかを見極めましょう。良いことばかりではなく、デメリットやリスクなどもあわせて教えてくれるかを見るのもポイントです。
②売却にかかる諸費用の考慮
ローン返済中の家を売却するときには売却にかかる諸費用を忘れずに考慮しましょう。主な諸費用は次のとおりです。
仲介手数料（不動産買取を利用する場合は不要）
譲渡所得税（売却で利益が出ない場合は不要）
印紙税
抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士費用）
ローン一括返済手数料
諸費用の目安は売却価格の5％前後となると言われているため、参考にしましょう。なお実際にかかる費用は状況によって変わってくるため、不動産会社に早めに確認することをおすすめします。
諸費用は基本的に現金で支払う必要があるため、手持ち資金に余裕があるかも確認しましょう。また買い替えを検討している場合は、家の売却だけでなく購入時にも諸費用が発生しますので要注意です。
③税金の特例制度での節約
税金の特例制度を活用し、できるだけ節約しましょう。代表的な特例制度は次の4つです。
「マイホームを売ったときの特例」（参考：国税庁）
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（参考：国税庁）
「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（参考：国税庁）
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（参考：国税庁）
最新かつ正確な情報を確認するためにも、詳細は各国税庁のリンクをご参照ください。なお特例を利用するためには確定申告が必須です。また何か不明点があれば不動産会社や税理士、税務署などに相談し、きちんと理解したうえで手続きするようにしましょう。
ローン返済中に離婚する場合の注意点4つ
「ローン返済中の家がある状態で離婚する場合、ローンの返済や家の売却はどうなるの？」とお悩みの方は少なくないのではないでしょうか。ここではローン返済中に離婚する場合の注意点として次の4つを紹介します。
不動産はローン残債も含めて財産分与の対象
ローンの返済義務は名義人
連帯保証人・連帯債務者の返済義務は継続
家の売却には名義人全員の同意が必要
関連記事：離婚時に不動産を財産分与する方法と流れ｜注意点についても解説
①不動産はローン残債も含めて財産分与の対象
結婚してから購入した不動産はローン残債も含めて財産分与の対象となります。財産分与とは婚姻中に夫婦が協力して築いた共有財産を、離婚時に分配することを意味します。たとえ不動産が単独名義であっても対象となるので注意しましょう。
そのためアンダーローンの家を売却する場合は、家の評価額からローン残債を引いた金額を財産分与することになります。ただし基本的にはプラス財産だけが財産分与の対象となるため、家を売却しても債務が残るオーバーローンの場合には財産分与の対象外になるとされています。
離婚時の家の売却は条件によって複雑に変わってくるため、不動産会社や法律の専門家などに相談して進めましょう。
②ローンの返済義務は名義人
家の名義人や実際に居住しているかにかかわらず、ローンの返済義務はローンの名義人が負います。そのため家を売却せずローンの名義人以外が住み続ける選択をした場合でも、ローンの名義人への返済義務は継続します。
またオーバーローンの家を売却する場合も、売却価格で補えないローン残債分の返済義務は全額ローンの名義人が負うことに注意しましょう。なぜならオーバーローンの場合は、基本的に家が財産分与の対象とならないためです。
③連帯保証人・連帯債務者の返済義務は継続
離婚後も連帯保証人や連帯債務者の返済義務は継続します。そのため夫婦の一方が名義人（主債務者）、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となる形式でローンを組んだ場合は、離婚後もその責任を負うことになります。そのため家を売却せず離婚後もローンが残る場合は、名義人（主債務者）の支払いが滞ったときに返済を肩代わりしなければなりません。
離婚を理由とした連帯保証人もしくは債務者の解除は難しいため、状況に応じてローンの借り換えや家の売却なども視野に入れて検討しましょう。
④家の売却には名義人全員の同意が必要
夫婦の共有名義の家を所有している場合は、夫婦双方の同意が得られなければ家を売却できません。そのため相手から家の売却に反対されたら、離婚時であっても売却できないことになります。
もちろん夫婦以外の名義人がいる場合も、全員の同意が必要となりますので注意しましょう。
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