ローン返済中の家を売却する条件と注意点【2025年最新版】

【無料】最短即日で査定依頼する

入力はカンタン1分！24時間受付中

ローン返済中でも家は売却できる？基本条件を解説

住宅ローンを利用して家を購入すると、金融機関は担保として「抵当権」を設定します。抵当権が付いたままでは家を自由に売却できません。つまり、売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが必須条件です。

• 抵当権とは？
  ローンを滞納したときに、金融機関が家を差し押さえ、競売にかけられる権利のこと。

• 売却の基本条件

  1. 残債を一括返済できること

  2. 抵当権を抹消できること

この2つが満たされれば、ローン返済中でも家の売却は可能です。

ローン返済中の家を売却するためにすること3ステップ

ステップ①ローン残債額の確認

金融機関に「ローン残高証明書」を依頼するか、ネットバンキングや専用アプリで最新の残債額をチェックしましょう。2025年は多くの銀行がオンライン残高照会サービスを提供しているため、手続きもスムーズです。

ステップ②家の売却価格を調べる

不動産会社に査定を依頼して「いくらで売れるのか」を把握します。最近はAI査定サービスや匿名査定サイトも普及しており、複数社の査定額を比較するのが主流です。

ステップ③不動産の売却価格でローンを完済できるか確認

• 売却価格 ＜ ローン残債 → オーバーローン（完済不可）

• 売却価格 ＞ ローン残債 → アンダーローン（完済可能）

どちらに当てはまるかで、その後の対応が大きく変わります。

オーバーローンとアンダーローンとは？

売却において最も重要な判断基準が「オーバーローン」と「アンダーローン」です。

💡 2025年の住宅ローン動向
2024年後半から金利上昇傾向が見られ、変動金利でもじわじわ上がっています。その影響で「ローン残高が売却価格を上回る（オーバーローン）」ケースが増加しています。

▶オーバーローンとは、ローン残債額が家の売却価格を上回るケースを指します。そのため基本的には何らかの形で差額を補填できなければ、ローンを完済できず抵当権が抹消できません。

▶アンダーローンとは、ローン残債額で家のローンを完済できるケースを指します。アンダーローンであればそのまま不動産会社に相談し、家の売却を進めても問題ないでしょう。

ただし不動産会社の査定価格は、あくまで「ここ3か月程度で売れると思われる予想価格」でしかありません。そのため実際の売却価格が、査定価格よりも低くなる可能性は十分ありますので頭に入れておきましょう。アンダーローンの状態のままで売るためにも、信頼できる不動産会社を見つけ売却完了までサポートしてもらうのがおすすめです。

オーバーローンの家を売却する方法4選【リスク比較】

①自己資金で補填

1つ目は 家の売却価格では不足している金額を、預貯金などの自己資金で補填することでローンを完済する方法です。もっともシンプルな方法ですが、補填できるだけの十分な自己資金が必要になります。補填が必要な金額と預貯金が同額程度である場合は、不動産売却にかかる諸費用や今後の生活も考えて慎重に検討しましょう。

もしも両親や親戚などからお金を借りる場合は、きちんと借用書を残しておくのがおすすめです。なぜなら税務署から贈与金だとみなされると、贈与税が発生する可能性があるためです。また利息なしで返済している場合は「利息分が贈与されている」とみなされ、年間110万円の非課税枠を越える場合は課税対象になる可能性もあるので注意しましょう。

②住み替えローンを利用

  家の買い替えで利用できる、住み替えローンで完済する方法です。住み替えローンとは新しく購入する新居の住宅ローンに、残債不足分を上乗せして借り入れる方法。

2025年現在も利用できますが、審査が厳格化しており、安定収入や高い信用力が求められます。住み替えローンを検討する際は不動産会社に相談し、利用できそうかどうかアドバイスをもらうのがおすすめです。なお住み替えローンは国からの優遇措置がないため、通常の住宅ローンよりも利息が高くなります。そのため返済の負担が現在よりも大きくなることを考慮したうえで利用するようにしましょう。

③無担保ローンで補填

3つ目は 無担保ローンを利用し、ローンを完済する方法です。無担保ローンとは担保なしで融資を受けられるローンのことです。担保とは債権者がお金を返済できなくなったときに、債務者に対してお金の代わりに差し出すものを指します。無担保ローンはフリーローンと呼ばれることも。無担保ローンは「ローン残債額の全額」に対して利用する場合と、「ローン残債額と家の売却代金の差額」に対して利用する場合の2つが考えられます。

無担保ローンは担保の評価が不要なため、短期間で融資が受けられるメリットがありますが、有担保ローンと比べて金利が圧倒的に高いことや、融資の限度額が低いことなどがデメリットです。無担保ローンを検討する際は今後の返済を考慮したうえで、慎重に利用する必要があります。

④任意売却

4つ目は 任意売却を利用する方法です。任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合に、借入先である金融機関の了承のもと抵当権を抹消して家を売却する方法です。毎月のローン返済が厳しいことが理由で家を売却したい場合の「最終手段」となります。

ただし任意売却には金融機関からの了承が必要であるため、誰でも取れる手段ではありません。また家を売却後のローン残債額については、引き続き返済していく義務があります。

任意売却すると一定期間融資が受けられなくなるだけでなく、信用情報に登録されることになります。そのため任意売却を選択する前にローンの借り換えや家を賃貸に出すなど、他に取れる手段はないかを早めに検討しましょう。

アンダーローンの家を売却する流れ

アンダーローンの場合は家の売却価格でローンを完済できるため、ほとんど通常の家の売却方法と同じ流れになります。売却代金から残債を完済し、抵当権を抹消すれば通常の不動産売却と同じ流れで進められます。

• 売買契約締結

• 決済（買主から代金受領）

• 残債返済

• 抵当権抹消登記

• 引渡し

比較的スムーズに進むため、売却益を得られる可能性もあるのが特徴です。

関連記事：不動産売却の流れとは？必要な書類や費用・税金、注意点も解説

ローン返済中に家を売却するときのポイント3つ

ローン返済中の家を売却するポイントは次の3つです。

①実績のある不動産会社を選ぶ

②売却にかかる諸費用の考慮

③税金の特例制度での節約

関連記事：家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合の2つの対処法を解説

①実績のある不動産会社を選ぶ

特にオーバーローンの場合は、今後の売却の流れを慎重に検討していく必要があります。そのため自身の状況にあった提案をしてもらうために、豊富な実績や知識量のある不動産会社に依頼するのがおすすめです。任意売却の検討はとくに念入りに行う必要があるため、かならず任意売却に強い不動産会社もしくは専門業者に相談しましょう。

また不動産会社への相談時には提案内容やアドバイスをよく確認し、良いことばかりではなく、デメリットやリスクなどもあわせて教えてくれるかを見るのもポイントです。

関連記事： 不動産売却はどこがいい？判断基準やランキング、コツも解説

②売却にかかる諸費用を考慮する

ローン返済中の家を売却するときには売却にかかる諸費用を考慮しましょう。

• 売却には仲介手数料・登記費用・引越し費用などがかかります。2025年時点では、売却価格の3〜7％程度が目安です。

諸費用は基本的に現金で支払う必要があるため、手持ち資金に余裕があるかも確認しましょう。また買い替えを検討している場合は、家の売却だけでなく購入時にも諸費用が発生しますので要注意です。

関連記事：不動産売却での経費は？確定申告で節税できる項目とできない項目を解説

関連記事：不動産売却で必要になる書類一覧｜必要なタイミングと取得方法についても

③税金の特例制度での節約

税金の特例制度を活用し、節約できる所は積極的に行いましょう。代表的な特例制度は次の4つです。

• 「マイホームを売ったときの特例」（参考：国税庁）

• 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（参考：国税庁）

• 「特定のマイホームを買い換えたときの特例」（参考：国税庁）

• 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（参考：国税庁）

最新かつ正確な情報を確認するためにも、詳細は各国税庁のリンクをご参照ください。なお特例を利用するためには確定申告が必須です。また何か不明点があれば不動産会社や税理士、税務署などに相談し、きちんと理解したうえで手続きするようにしましょう。

ローン返済中に離婚する場合の注意点4つ

「ローン返済中の家がある状態で離婚する場合、ローンの返済や家の売却はどうなるの？」とお悩みの方は少なくないのではないでしょうか。ここではローン返済中に離婚する場合の注意点をご紹介します。

関連記事：離婚時に不動産を財産分与する方法と流れ｜注意点についても解説

①不動産はローン残債も含めて財産分与の対象

結婚してから購入した不動産はローン残債も含めて財産分与の対象となります。財産分与とは婚姻中に夫婦が協力して築いた共有財産を、離婚時に分配することを意味します。たとえ不動産が単独名義であっても対象となるので注意しましょう。

アンダーローンの家を売却する場合は、家の評価額からローン残債を引いた金額を財産分与することになります。ただし基本的にはプラス財産だけが財産分与の対象となるため、家を売却しても債務が残るオーバーローンの場合には財産分与の対象外になるとされています。

離婚時の家の売却は条件によって複雑に変わってくるため、不動産会社や法律の専門家などに相談して進めましょう。

②ローンの返済義務は名義人

家の名義人や実際に居住しているかにかかわらず、ローンの返済義務はローンの名義人が負います。そのため家を売却せずローンの名義人以外が住み続ける選択をした場合でも、ローンの名義人への返済義務は継続します。

またオーバーローンの家を売却する場合も、売却価格で補えないローン残債分の返済義務は全額ローンの名義人が負うことに注意しましょう。なぜならオーバーローンの場合は、基本的に家が財産分与の対象とならないためです。

関連記事：離婚時の住宅ローン残債は誰が支払う？例外や知っておくべきポイントも

③連帯保証人・連帯債務者の返済義務は継続

離婚後も連帯保証人や連帯債務者の返済義務は継続します。そのため夫婦の一方が名義人（主債務者）、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となる形式でローンを組んだ場合は、離婚後もその責任を負うことになります。そのため家を売却せず離婚後もローンが残る場合は、名義人（主債務者）の支払いが滞ったときに返済を肩代わりしなければなりません。

離婚を理由とした連帯保証人もしくは債務者の解除は難しいため、状況に応じてローンの借り換えや家の売却なども視野に入れて検討しましょう。

④家の売却には名義人全員の同意が必要

夫婦の共有名義の家を所有している場合は、夫婦双方の同意が得られなければ家を売却できません。もちろん夫婦以外の名義人がいる場合も、全員の同意が必要となりますので注意しましょう。

不動産買取なら「新潟・長岡・上越不動産買取応援隊」へご相談を

新潟・長岡・上越で不動産売却を検討されている方は、ぜひ「不動産買取応援隊」までご相談ください。

「ローン返済中だけど売却できる？」「オーバーローンで困っている」そんな方は、地元密着の専門会社に相談するのが安心です。

新潟・長岡・上越 不動産買取応援隊では、

• 無料査定・秘密厳守

• 任意売却・相続案件にも対応

• 地域密着で実績豊富

売却をお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください！