不動産売却の流れとは？必要な書類や費用・税金、注意点も解説

不動産売却の2つの方法

不動産売却には以下の2種類の方法があります。自分に合った方法を選択できるようになるために、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

• 仲介

• 買取

もしどちらか迷う場合は不動産会社に相談するのも手です。売却後に後悔しないためにも、一人で悩まずに不動産のプロの力を借りましょう。

仲介

「仲介」は不動産会社と契約し、買主探しや売却に関する各種手続きの調整などをしてもらう売却方法です。不動産会社は売主と購入希望者を仲介し、買主へ不動産を引渡すまでサポートします。

「仲介」のメリットは不動産会社が広告宣伝活動を行うため、より良い条件の買主に出会う機会が増えることです。そのため次で紹介する「買取」よりも、高値で売却できる可能性があります。

一方でデメリットとしては買主探しにある程度の時間がかかるため、不動産売却までの期間が長くなる傾向にあることです。一般的には3～6ヶ月程度とされていますが、長い場合は1年以上かかるケースも。そのためすぐに売却したい人には不向きな方法となります。

また仲介手数料がかかることや契約不適合責任が発生することもデメリットです。契約不適合責任は、契約内容と異なる不具合が見つかった場合に発生する可能性のある、補修や損害賠償などの責任を指します。

買取

「買取」は不動産買取業者に、不動産を買い取ってもらう売却方法です。

「買取」であれば買主を一から探す必要がないため、不動産売却を短期間で完了できるのがメリットです。必要な書類を準備しておけば、売買契約を結ぶまでに最短1週間程度で済むケースも。また「仲介」とは違い、仲介手数料や契約不適合責任が基本的に発生しないのも特徴です。ただし実際の取引時には、契約書に免責の記載がされているかをかならず確認するようにしましょう。

一方でデメリットは、基本的に買取価格が「仲介」よりも安くなることです。その理由としては「買取」の場合、不動産会社が買取後に不動産を転売する必要があるためです。転売時にはリフォームや建て替えを行うケースが多いため、そのぶん買取価格が安くなってしまいます。

不動産売却（仲介）の流れ6ステップ

ここでは「仲介」の不動産売却の流れを6ステップで解説します。

• ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

• ステップ②不動産会社との媒介契約の締結

• ステップ③不動産の売却活動

• ステップ④購入希望者の条件確認・交渉

• ステップ⑤買主との売買契約の締結

• ステップ⑥決済・引渡し

ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

ステップ①では不動産会社へ売却相談および査定依頼を行います。ここでは不動産仲介会社に売却の相談をし、今後の流れについて確認しましょう。また相談時には不動産の売却価格を決めるために、不動産の査定依頼を同時に行います。そして相談内容や査定結果から、どの不動産会社と契約すべきかを判断していきましょう。

なお不動産会社へ相談する際は、あらかじめ自身で相場を調査しておくのがおすすめです。相場を知っておくことで、不動産会社が提示した査定価格や根拠が妥当かどうかをある程度判断できるようになるためです。また査定依頼は複数社に行い、比較検討できるようにしましょう。

ステップ②不動産会社との媒介契約の締結

ステップ②では不動産会社との媒介契約を締結します。ステップ①を経て契約したい不動産会社が決まったら媒介契約に進みます。媒介契約とは売り出し価格や不動産会社に支払う報酬、売却に向けた活動方針を定めたものです。

媒介契約には以下の3種類があります。それぞれの特徴を下表に示すので、自分に合った契約を選択しましょう。

ステップ③不動産の売却活動

ステップ③では不動産の売却活動を行います。売却活動とはいっても、実際に広告掲載や売り込みなどを行うのは不動産会社です。そのため不動産会社がきちんと売却活動しているかを、定期的に確認しましょう。

売主がすることは内覧時の立ち会いです。内覧を不動産会社に一任することもできますが、居住中の物件であれば基本的に売主も立ち会います。内覧当日は室内の清掃や整理整頓をし、購入希望者に良い印象をもってもらえるように準備しておきましょう。とくに玄関や水まわりの清掃に力を入れるのがおすすめです。

ステップ④購入希望者の条件確認・交渉

ステップ④では購入希望者の条件確認・交渉を行います。物件の購入希望者が現れた場合、不動産会社を通して購入申込書を受け取ります。購入申込書には購入希望者からの希望条件（購入希望価格や支払い条件、契約・引渡しの希望日など）が記載されているため、内容をよく確認しましょう。

購入申込書の条件で調整が必要な項目があれば、不動産会社を通して条件交渉を行います。購入希望者からの要求はすべて受け入れる必要はありませんので、自分が納得できる取引ができるように不動産会社と相談しながら進めていきましょう。

ステップ⑤買主との売買契約の締結

ステップ⑤では買主と売買契約を締結します。購入条件の合意が取れたら、いよいよ売買契約の手続きに進みます。売買契約書は不動産会社が作成するため、事前に草案に目を通し問題ないことを確認しましょう。

売買契約は売主・買主、双方の仲介業者が集まって行うのが一般的です。売買契約の当日の流れは以下のとおりです。

1. 重要事項説明を受ける

2. 売買契約書の内容を確認する

3. 売買契約書へ署名・捺印する

4. 手付金を受領する

5. 仲介手数料の半金を支払う

売買契約完了後のキャンセルは違約金が発生しますので、何か気になることがあればその場で解決するようにしておきましょう。

ステップ⑥決済・引渡し

ステップ⑥では決済を完了させ、不動産を引き渡します。物件に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権の抹消手続きが必要ですので事前に準備しておきましょう。

当日は売主・買主、双方の仲介業者、金融機関の担当者が立ち会い、売買代金の受領や固定資産税などの清算を行います。また司法書士にも立ち会ってもらい、所有権移転登記の手続きもします。

決済が完了したら、買主に物件を引き渡しましょう。そして最後に不動産会社に仲介手数料の残額（半金）を支払うことで、不動産売却が完了となります。

不動産売却（買取）の流れ4ステップ

ここからは「買取」の不動産売却の流れを4ステップで解説します。

• ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

• ステップ②不動産会社の条件確認

• ステップ③不動産会社との売買契約の締結

• ステップ④決済・引渡し

ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

ステップ①では不動産会社へ売却相談・査定依頼を行います。まずは不動産買取業者へ売却の相談をし、買取査定してもらいましょう。その際は業者を比較するため、複数社へ査定依頼することをおすすめします。

不動産の査定の方法には以下の2種類があります。

すべての業者に訪問査定してもらうと時間がかかるため、一度簡易査定してもらい業者を絞るのも手です。また「買取」を選ぶ人は「できるだけ早く売却したい」と考える人が多いため、足元を見られて安い価格をつけられるケースがあります。そのため自身であらかじめ不動産価格の相場を確認し、査定額の妥当性を判断できるようにしましょう。

ステップ②不動産会社の条件確認

ステップ②では不動産会社の条件を確認します。ステップ①を経て取引したい不動産会社が決まったら、不動産会社から提示される条件を確認しましょう。具体的な確認内容は主に以下の4つです。

• 引渡し日や入金日などを含めたスケジュール

• 必要な書類

• 物件に残っている家財道具を、売主・不動産会社のどちらが処分するか

• 手付金の金額や契約解除の取り決めなど、物件を引き渡すうえでの細かな条件

契約後のトラブルを防ぐためにも、少しでも気になることがあればその場で解決しましょう。

ステップ③不動産会社との売買契約の締結

ステップ③では不動産会社と売買契約を締結します。不動産会社から提示された買取価格と条件で合意できれば、いよいよ売買契約です。具体的には契約書や契約約款の読み合わせをし、契約書に署名・捺印します。

このとき確認すべきことは、契約不適合責任の免責事項が記載されているかどうかです。記載されていない場合は売却後に契約内容と異なる不具合が見つかってしまうと、補修や損害賠償などの責任が生じる可能性があるため要注意です。その他の内容についても念入りに確認し、契約後にトラブルが起きないようにしましょう。

また手付金の入金も契約締結のタイミングになります。事前に確認した条件どおりに入金されているかを確認しましょう。

ステップ④決済・引渡し

ステップ④では決済・引渡しを行います。契約を締結したら不動産会社が残金の決済をします。そして物件を引き渡せば不動産売却が完了です。

当日は司法書士が立ち会い、書類の引渡しなどのやり取りを行います。引渡しに向けて、必要書類や引越しなどの準備を済ませておきましょう。

不動産売却に必要な書類

不動産売却をスムーズに行うためには、必要な書類を事前に知っておくと良いでしょう。不動産売却に必要な主な書類は以下のとおりです。

状況によって必要な書類が変わる可能性もあるため、不動産会社への相談時に忘れずに確認しましょう。

不動産売却にかかる費用・税金

不動産売却にかかる費用・税金も事前に理解しておき、問題なく支払えるかどうかを確認しておきましょう。

状況によって費用・税金が変わる可能性もあるため、必要な書類とあわせて不動産会社への相談時に確認すると良いでしょう。

不動産売却のコツ・注意点3つ

不動産売却のコツ・注意点は以下の3つです。

1. 事前の情報収集

2. 複数社への査定依頼

3. 売却後の確定申告

1. 事前の情報収集

不動産会社に相談する前に、事前に不動産価格の相場などを情報収集しておきましょう。相場を知っておくことで、査定価格やその根拠が妥当かどうかを判断できるようになります。

不動産価格の相場を知るには、以下の2つのサイトが参考になります。どちらも不動産売買の成約価格を検索できるため、自分が売却したい物件と近い条件を探しておおよその相場を確認してください。

またどの不動産会社に査定依頼するかについても、あわせて調査しておきましょう。不動産会社の選び方については以下の記事が参考になるためぜひご覧ください。

関連記事：不動産売却はどこがいい？判断基準やランキング、コツも解説

2. 複数社への査定依頼

査定価格や売買条件は不動産会社によって異なるため、より良い条件で取引するためにも複数社へ査定依頼しましょう。査定時には価格だけでなく、担当者の雰囲気や人柄、対応スピードなども確認するのがおすすめです。

また査定価格の根拠もかならず確認し、その不動産会社が信頼できるかどうかも判断しましょう。他社と比較してあまりにも高額な査定価格を出してくる不動産会社があれば、怪しい業者である可能性も。このように複数社を比較することでトラブル防止にもつながるため、面倒でも複数社へ査定依頼するのを強くおすすめします。

3. 売却後の確定申告

不動産売却が完了し利益が出た場合は、確定申告が必要となるため要注意です。確定申告とは1年間（1月1日～12月31日）に生じた所得とそれに対する所得税を計算し、清算する手続きを指します。手続きは翌年の2月中旬～3月中旬に行います。確定申告を忘れてしまうと追加で税金が発生する可能性があるため、かならず行うようにしましょう。

売却後に利益が出なかった場合については確定申告の必要はありませんが、条件によっては税金還付の特例が利用できるケースがあります。特例が受けられるかどうかは、取引した不動産会社や税理士、税務署などに相談して確認しましょう。特例を利用する場合は、確定申告が必要となりますので注意してください。

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