不動産売却（買取） 2025.09.01

不動産売却の流れを徹底解説│仲介と買取の違い・メリットデメリット【2025年版】

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不動産売却の流れを徹底解説│仲介と買取の違い・メリットデメリット【2025年版】

不動産を売却する際に多くの方が最初に悩むのが、
「仲介で売るべきか？」「買取で売るべきか？」という選択です。

結論からお伝えすると、高値で売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら買取 が基本の考え方になります。
ただし、売却する物件の状況や売主の事情によって最適な方法は変わるため、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。

本記事では、2025年最新の不動産売却事情をもとに、仲介と買取の違い、流れ、必要書類や費用、注意点を詳しく解説します。

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不動産売却の2つの方法

不動産売却には、大きく分けて以下の2つの方法があります。

仲介 … 不動産会社に買主探しを依頼して売却する方法
買取 … 不動産会社に直接買い取ってもらう方法

どちらが自分に合っているかは「売却までにかけられる時間」「価格を優先するか、スピードを優先するか」によって変わります。

仲介とは？

「仲介」とは、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が買主を探してくれる方法です。
売却活動（広告掲載や内覧対応）は不動産会社が行い、売主は内覧対応や条件調整などのサポートを受けながら売却を進めます。

仲介のメリット

広告活動により幅広い買主と出会える
相場価格や場合によっては相場以上で売れる可能性がある
住み替え時に「引渡し時期の調整」がしやすい

仲介のデメリット

買主探しに時間がかかる（平均3〜6か月、場合によっては1年以上）
仲介手数料が発生する（売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限）
契約不適合責任（売却後の欠陥対応）が発生する

こんな人におすすめ

少しでも高く売りたい
売却まで急いでいない
相場価格に近い条件で売却を目指したい

買取とは？

「買取」とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
仲介のように買主探しをする必要がなく、査定後すぐに取引条件が提示されるため、スピード重視の売却に向いています。

買取のメリット

最短1週間程度で売却が完了する
仲介手数料が不要
契約不適合責任が免除される場合が多い
内覧対応や広告活動が不要

買取のデメリット

仲介よりも売却価格が低くなりやすい（相場の6〜8割程度）
複数業者の査定を比較しないと安く買いたたかれるリスクがある

こんな人におすすめ

すぐに現金化したい
相続や空き家で管理が難しい
売却後のトラブルを避けたい

関連記事：不動産買取とは？仲介との7つの違いやメリット・デメリットを解説

不動産売却（仲介）の流れ6ステップ

ここでは「仲介」の不動産売却の流れを6ステップで解説します。

ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

不動産会社へ売却相談および査定依頼を行います。ここでは不動産仲介会社に売却の相談をし、今後の流れについて確認しましょう。また相談時には不動産の売却価格を決めるために、不動産の査定依頼を同時に行います。そして相談内容や査定結果から、どの不動産会社と契約すべきかを判断していきましょう。

なお不動産会社へ相談する際は、あらかじめ自身で相場を調査しておくのがおすすめです。相場を知っておくことで、不動産会社が提示した査定価格や根拠が妥当かどうかをある程度判断できるようになるためです。また査定依頼は複数社に行い、比較検討できるようにしましょう。

ステップ②不動産会社との媒介契約の締結

不動産会社との媒介契約を締結します。ステップ①を経て契約したい不動産会社が決まったら媒介契約に進みます。媒介契約とは売り出し価格や不動産会社に支払う報酬、売却に向けた活動方針を定めたものです。

媒介契約には以下の3種類があります。それぞれの特徴を下表に示すので、自分に合った契約を選択しましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との媒介契約	可能	不可	不可
自身で買主を見つけた場合の仲介手数料	不要	必要	仲介不可
契約期間	規定なし	3ヵ月毎更新	3ヵ月毎更新
指定流通機構（レインズ）への登録義務	任意	7日以内	5日以内
売却活動の報告義務	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上

ステップ③不動産の売却活動

不動産の売却活動を行います。売却活動とはいっても、実際に広告掲載や売り込みなどを行うのは不動産会社です。そのため不動産会社がきちんと売却活動しているかを、定期的に確認しましょう。

売主がすることは内覧時の立ち会いです。内覧を不動産会社に一任することもできますが、居住中の物件であれば基本的に売主も立ち会います。内覧当日は室内の清掃や整理整頓をし、購入希望者に良い印象をもってもらえるように準備しておきましょう。とくに玄関や水まわりの清掃に力を入れるのがおすすめです。

ステップ④購入希望者の条件確認・交渉

購入希望者の条件確認・交渉を行います。物件の購入希望者が現れた場合、不動産会社を通して購入申込書を受け取ります。購入申込書には購入希望者からの希望条件（購入希望価格や支払い条件、契約・引渡しの希望日など）が記載されているため、内容をよく確認しましょう。

購入申込書の条件で調整が必要な項目があれば、不動産会社を通して条件交渉を行います。購入希望者からの要求はすべて受け入れる必要はありませんので、自分が納得できる取引ができるように不動産会社と相談しながら進めていきましょう。

ステップ⑤買主との売買契約の締結

買主と売買契約を締結します。購入条件の合意が取れたら、いよいよ売買契約の手続きに進みます。売買契約書は不動産会社が作成するため、事前に草案に目を通し問題ないことを確認しましょう。

売買契約は売主・買主、双方の仲介業者が集まって行うのが一般的です。売買契約の当日には手付金の受領・仲介手数料（半金）の支払いもあります。

売買契約完了後のキャンセルは違約金が発生しますので、何か気になることがあればその場で解決するようにしておきましょう。

ステップ⑥決済・引渡し

決済を完了させ、不動産を引き渡します。物件に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権の抹消手続きが必要ですので事前に準備しておきましょう。

当日は売主・買主、双方の仲介業者、金融機関の担当者が立ち会い、売買代金の受領や固定資産税などの清算を行います。また司法書士にも立ち会ってもらい、所有権移転登記の手続きもします。

決済が完了したら、買主に物件を引き渡しましょう。そして最後に不動産会社に仲介手数料の残額（半金）を支払うことで、不動産売却が完了となります。

不動産売却（買取）の流れ4ステップ

ここからは「買取」の不動産売却の流れを4ステップで解説します。

ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

不動産会社へ売却相談・査定依頼を行います。まずは不動産買取業者へ売却の相談をし、買取査定してもらいましょう。その際は業者を比較するため、複数社へ査定依頼することをおすすめします。

不動産の査定の方法には以下の2種類があります。

簡易査定	物件の築年数や構造、場所などの基本的な情報をもとに、簡易的に不動産価格を査定する方法。オンライン上で完結するが、実際の物件を確認したいため正確な価格は出せない。
訪問査定	不動産会社が実際に物件を確認し、不動産価格を査定する方法。正確な価格が出せるが、実際に会ってやり取りするため準備や調整に手間がかかる。

すべての業者に訪問査定してもらうと時間がかかるため、一度簡易査定してもらい業者を絞るのも手です。その際、査定額の妥当性を判断できるように自身であらかじめ不動産価格の相場を確認しましょう。

ステップ②不動産会社の条件確認

不動産会社の条件を確認します。ステップ①を経て取引したい不動産会社が決まったら、不動産会社から提示される条件を確認しましょう。

引渡し日や入金日などを含めたスケジュール
必要な書類
物件に残っている家財道具を、売主・不動産会社のどちらが処分するか
手付金の金額や契約解除の取り決めなど、物件を引き渡すうえでの細かな条件

契約後のトラブルを防ぐためにも、少しでも気になることがあればその場で解決しましょう。

ステップ③不動産会社との売買契約の締結

不動産会社と売買契約を締結します。不動産会社から提示された買取価格と条件で合意できれば、いよいよ売買契約です。具体的には契約書や契約約款の読み合わせをし、契約書に署名・捺印します。

このとき確認すべきことは、契約不適合責任の免責事項が記載されているかどうかです。記載されていない場合は売却後に契約内容と異なる不具合が見つかってしまうと、補修や損害賠償などの責任が生じる可能性があるため要注意です。その他の内容についても念入りに確認し、契約後にトラブルが起きないようにしましょう。手付金の入金も契約締結のタイミングに行われます。

ステップ④決済・引渡し

決済・引渡しを行います。契約を締結したら不動産会社が残金の決済をします。そして物件を引き渡せば不動産売却が完了です。

当日は司法書士が立ち会い、書類の引渡しなどのやり取りを行います。引渡しに向けて、必要書類や引越しなどの準備を済ませておきましょう。

不動産売却に必要な書類

不動産売却をスムーズに行うためには、必要な書類を事前に知っておくと良いでしょう。不動産売却に必要な主な書類は以下のとおりです。

身分証明書	運転免許証やパスポートなどの本人確認書類。
印鑑証明書・印鑑	決済・引渡し日時点で有効期限内の印鑑証明書とその印鑑。なお登記申請に添付する印鑑証明書の有効期限は3か月以内のため要注意。
銀行通帳	売買代金の振込先口座の情報。
ローン残高証明書・ローン返済予定表	住宅ローン返済中の場合に、ローン残高の証明として必要。
登記済権利書・登記識別情報	物件を所有していることを証明するために必要。なお物件を2005年以降に取得している場合は、登記済権利書ではなく登記識別情報が発行されている場合もある。
固定資産税納付書・固定資産税評価証明書	固定資産税の確認をするために必要。
建築確認通知書・検査済書	物件が建築基準法にのっとって建築されていることを証明するために必要。
地積測量図・境界確認書	一戸建てや土地を売却する場合に、売却対象を明確にするために必要。
マンションの管理規約書・使用細則	マンションを売却する場合に、マンションの管理状態・方法や居住ルールを確認するために必要。
その他	購入時のパンフレットや売買契約書、耐震診断報告書などの売却する不動産に関する書類が手元にあれば、提示できるように準備しておく。

状況によって必要な書類が変わる可能性もあるため、不動産会社への相談時に忘れずに確認しましょう。

関連記事：不動産売却で必要になる書類一覧｜必要なタイミングと取得方法についても

不動産売却にかかる費用・税金

不動産売却にかかる費用・税金も事前に理解しておき、問題なく支払えるかどうかを確認しておきましょう。

譲渡所得税（所得税・住民税）	不動産売却の利益（譲渡所得）にかかる税金。
登録免許税	不動産の名義変更にかかる税金。
印紙税	売買契約の締結にかかる税金。
仲介手数料	「仲介」での不動産売却をした場合、不動産会社に支払う手数料。
抵当権抹消費用	住宅ローンを利用している場合、ローン完済時に抵当権を抹消するためにかかる費用。
住宅ローン返済手数料	住宅ローンを利用している場合、住宅ローンの返済にかかる事務手数料。
その他	ハウスクリーニング代や引っ越し代など。また土地を測量する場合は測量費用、戸建てを解体する場合は解体費用が発生。

状況によって費用・税金が変わる可能性もあるため、必要な書類とあわせて不動産会社への相談時に確認すると良いでしょう。

不動産売却のコツ・注意点3つ

不動産売却のコツ・注意点は以下の3つです。

1. 事前の情報収集

不動産会社に相談する前に、 事前に不動産価格の相場などを情報収集しておきましょう。相場を知っておくことで、査定価格やその根拠が妥当かどうかを判断できるようになります。

不動産価格の相場を知るには、以下の2つのサイトが参考になります。どちらも不動産売買の成約価格を検索できるため、自分が売却したい物件と近い条件を探しておおよその相場を確認してください。

レインズマーケットインフォメーション	国土交通大臣指定の不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を閲覧できるサイト。土地の取引情報は対象外。
不動産総合情報システム	国土交通省が提供する、不動産の取引価格などを閲覧できるサイト。

またどの不動産会社に査定依頼するかについても、あわせて調査しておきましょう。不動産会社の選び方については以下の記事が参考になるためぜひご覧ください。

関連記事：不動産売却はどこがいい？判断基準やランキング、コツも解説

2. 複数社への査定依頼

査定価格や売買条件は不動産会社によって異なるため、 より良い条件で取引するためにも複数社へ査定依頼しましょう。査定時には価格だけでなく、担当者の雰囲気や人柄、対応スピードなども確認するのがおすすめです。

また査定価格の根拠もかならず確認し、その不動産会社が信頼できるかどうかも判断しましょう。他社と比較してあまりにも高額な査定価格を出してくる不動産会社があれば、怪しい業者である可能性も。このように複数社を比較することでトラブル防止にもつながるため、面倒でも複数社へ査定依頼するのを強くおすすめします。

3. 売却後の確定申告

不動産売却が完了し利益が出た場合は、確定申告が必要となるため要注意です。確定申告とは1年間（1月1日～12月31日）に生じた所得とそれに対する所得税を計算し、清算する手続きを指します。手続きは翌年の2月中旬～3月中旬に行います。確定申告を忘れてしまうと追加で税金が発生する可能性があるため、必ず行うようにしましょう。

売却後に利益が出なかった場合については確定申告の必要はありませんが、条件によっては税金還付の特例が利用できるケースがあります。特例が受けられるかどうかは、取引した不動産会社や税理士、税務署などに相談して確認しましょう。特例を利用する場合は、確定申告が必要となりますので注意してください。