空き家売却の流れ6ステップ｜売却方法や費用・税金、注意点も解説|不動産買取応援隊

相続で引き継いだ家などが空き家になっており、できれば手放したいとお考えの方は少なくないのではないでしょうか。しかし「空き家を売却したいものの、具体的に何をしたら良いかわからない」と悩んで行動に移せていない方は多いはず。

空き家は所有している限り管理コストや税金がかかり続けるため、利用予定がなければ早めに売却するのがおすすめです。早期売却のためにも空き家売却の流れや関連知識を知り、トラブルなくスムーズに売却できるように準備を進めましょう。

本記事では空き家売却の流れ6ステップや売却方法を解説。空き家売却にかかる費用・税金や必要書類、注意点も説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

空き家売却の流れ6ステップ

空き家売却の流れ6ステップを解説します。

ステップ①不動産会社への査定依頼・相談
ステップ②不動産会社との媒介契約
ステップ③売却価格の決定・売却活動
ステップ④買主との売買契約
ステップ⑤決済・引渡し
ステップ⑥確定申告

なお上記は不動産会社に仲介してもらった場合の売却の流れとなります。「不動産買取」や「空き家バンク」を利用した場合はより少ないステップで済むため、「仲介」の流れを把握しておけばスムーズに理解できるでしょう。「不動産買取」や「空き家バンク」については、この記事の次の章「空き家売却方法4パターン」のなかで詳しく解説します。

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ステップ①不動産会社への査定依頼・相談

ステップ①は不動産会社への査定依頼・相談です。まずは複数社の不動産会社へ査定依頼を出し、空き家の売却価格を把握しておきましょう。査定方法には次の2つがあります。

簡易（机上）査定	空き家の住所や築年数、面積などの情報をもとに査定する方法。インターネットや電話で手軽に依頼可能であり、結果が出るのも1～2日程度と短期間。ただし実際の物件を見ていないため査定結果の精度が低い。
訪問査定	空き家を実際に見てもらい査定する方法。現地での査定は1～2時間程度であり、結果が出るのは1週間程度。実際の物件を見てもらうため正確な査定結果が得られる。

簡易査定だけでは正確な結果がわからないため、最終的には訪問査定が必要となります。ただし気になる不動産会社すべてに訪問査定を依頼すると手間や時間がかかるため、まずは簡易査定の結果をもとに不動産会社を絞り込むのがおすすめです。訪問査定を依頼したい不動産会社が決まったら、訪問査定依頼と売却方法の相談を行いましょう。

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ステップ②不動産会社との媒介契約

ステップ②は不動産会社との媒介契約です。契約したい不動産会社が決まったら、媒介契約へと進みます。媒介契約には次の3種類ありますので、それぞれの特徴を理解したうえで契約方法を選択しましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との媒介契約	可能	不可	不可
自身で買主を見つけた場合の仲介手数料	必要	必要	仲介不可
契約期間	規定なし	3ヶ月ごとに更新	3ヶ月ごとに更新
指定流通機構（レインズ）への登録義務	任意	7日以内に登録	5日以内に登録
売却活動の報告義務	任意	2週間に1回以上	1週間に1回以上

基本的には「複数社と媒介契約したいか」、「自身で買主を探す可能性があるか」が選択に大きくかかわってきます。

複数社と媒介契約したい場合は、「一般媒介契約」一択です。「一般媒介契約」であれば複数社と媒介契約できるため、空き家を幅広くアピールできるメリットがあります。ただし不動産会社としては自分たちの利益になるかわからないため、営業を積極的に行ってくれない可能性も。

媒介契約は1社のみで十分という人は、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」の二択です。両者の大きな違いは「自身で買主を探す可能性があるかどうか」です。可能性があれば「専任媒介契約」、可能性がなければ「専属専任媒介契約」を選択しましょう。

ステップ③売却価格の決定・売却活動

ステップ③は売却価格の決定・売却活動です。まずは実際に空き家をいくらで売り出すか、売却価格を決定しましょう。売却価格が決定したら、いよいよ売却活動に進みます。

空き家の広告宣伝活動自体は不動産会社が行ってくれるため、売主が行うのは空き家の内覧対応です。内覧前に空き家のクリーニングを済ませ、できるだけ印象を良くしておきましょう。

ステップ④買主との売買契約

ステップ④は買主との売買契約です。買主が見つかったら売買契約の締結を行います。基本的には売主・買主・不動産会社が一堂に会し契約を交わします。

売買契約では必ず契約書の読み合わせを行い、不明点があればその都度確認するのがおすすめです。また当日は買主から手付金を受領するのが一般的ですので、受領確認も忘れずに行いましょう。

ステップ⑤決済・引渡し

ステップ⑤は決済・引渡しです。決済では手付金を引いた残代金を受領。そして空き家の所有者の移転登記申請を行うことで、買主へ空き家を引き渡します。

売主は仲介手数料や所有移転登記費用の支払いが必要となりますので、費用の受領だけでなく自身の支払いについても忘れずに準備しておきましょう。

ステップ⑥確定申告

ステップ⑥は確定申告です。空き家の売却で利益が出た場合、売却した翌年に確定申告が必要となります。

確定申告は税金の特別控除を受けるためにも必要です。本記事の「空き家売却に利用できる特別控除」の章を参考に、できるだけ節税できるようにしましょう。

空き家の売却方法4パターン

空き家の売却方法4パターンは次のとおりです。

パターン①「中古住宅」または「古家付き土地」として売却
パターン②古家を解体して「更地」として売却
パターン③現状のまま不動産買取を利用して売却
パターン④現状のまま自治体の空き家バンクを利用して売却

パターン①「中古住宅」または「古家付き土地」として売却

パターン①は空き家を解体せずに、「中古住宅」または「古家付き土地」として売却する方法です。解体費が不要となるため、空き家の劣化が激しくなければパターン①として売却するのがおすすめとなります。

「中古住宅」か「古家付き土地」のどちらを選択するべきかについては、下記の表を参考にしてください。

中古住宅	空き家の状態が良く、住むのに問題ない場合に選択。目安は築20年以内。
古家付き土地	空き家の劣化が進んでおり、建物の経済的な価値がほぼゼロの場合に選択。目安は築20年超。

「中古住宅」は建物にも付加価値がある物件のため、「古家付き土地」として売却するよりも高値で売却できる可能性が高くなるでしょう。「古家付き土地」の場合は、古家が原因で買主が見つかりづらくなる可能性があります。状況に応じてパターン②である「古家の解体」も視野に入れて検討しましょう。

パターン②古家を解体して「更地」として売却

パターン②は古家を解体して「更地」として売却する方法です。空き家の劣化が激しく倒壊などの危険がある場合は、古家を解体して更地にして売却しましょう。解体費や手間がかかるものの、そのまま残しておくと買い手がつかないリスクや倒壊の危険などから行政から指導が入る可能性があります。

なお古家の解体を決める前に、次節でも紹介する「不動産買取」業者に相談することをおすすめします。解体費や手間を考えた場合に、不動産買取を利用した方がお得になるケースがあるためです。

パターン③現状のまま「不動産買取」を利用して売却

パターン③は現状のまま「不動産買取」を利用して売却する方法です。

「不動産買取」であれば空き家を個人の買主ではなく「不動産買取」業者に対して売却するため、古家を解体しなくても売買契約を締結できる可能性が高まるでしょう。また買主探しが不要なため、早期売却できるメリットも。古家の補修や家財道具の処分も不要であるケースも多いため、現状のまま空き家を売却したい場合は候補に入れることをおすすめします。

ただし「不動産買取」は買主を探す場合に比べて、売却価格が下がってしまう可能性もあります。そのため売却方法の確定前に必ず買取査定をしてもらい、他の方法と比較したうえで選択しましょう。

パターン④現状のまま自治体の「空き家バンク」を利用して売却

パターン④は現状のまま自治体の「空き家バンク」を利用して売却する方法です。空き家バンクとは空き家の利活用のために自治体が運営しているサービスで、空き家を提供したい人と利用したい人をつなげてくれます。具体的には空き家を提供したい人が空き家バンクに登録し、その情報を自治体がホームページで公開することで利用者を募集する仕組みです。

空き家バンクは家財道具が残っている物件や、すぐに売却するつもりのない物件であっても登録可能です。また自治体によっては補助金や助成金が利用できるのもメリットとなります。仲介業者を通さない場合は、仲介手数料も節約できるでしょう。

ただし仲介業者を介さない場合は、応募者と直接やり取りする必要があるため要注意です。場合によってはトラブルに発展することもあるため、不動産取引に慣れていない方は仲介業者の利用をおすすめします。また空き家バンクはあくまで自治体が情報を掲載してくれるだけであるため、不動産会社を利用する場合と比べて売却までに時間がかかる可能性があることも頭に入れておきましょう。

参考：空き家バンク - 新潟県ホームページ

空き家売却にかかる費用・税金

空き家売却にかかる費用・税金について、次の3つに分けて説明します。

空き家売却にかかる費用
空き家売却にかかる税金
空き家売却に利用できる特別控除

空き家売却にかかる費用

空き家売却にかかる費用は以下のとおりです。

仲介手数料	不動産会社に仲介してもらう場合に発生する手数料。
古家解体費用	古家を解体して更地にする場合に発生する費用。
その他	家財道具の処分費など。

状況によって必要な費用が変わる可能性があるため、不動産会社への相談時に確認しておきましょう。

空き家売却にかかる税金

空き家売却にかかる税金は以下のとおりです。

印紙税	売買契約書にかかる税金。契約書に収入印紙を貼付して納付。
登録免許税	所有者の移転登記を行う際に発生する税金。
譲渡所得税	空き家の売却で利益が出た場合に発生する税金。

税金についても状況によって変わる可能性があるため、費用と合わせて不動産会社への相談時に確認しておきましょう。

空き家売却に利用できる特別控除

空き家売却に利用できる可能性のある主な特別控除は以下のとおりです。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例（参考：国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（参考：国税庁）
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（参考：国税庁）

なお特別控除の要件は、必ずホームページや税務署などで最新情報を把握するようにしましょう。

空き家売却の必要書類

空き家売却に必要な書類は以下のとおりです。

身分証明書	運転免許証やパスポートなどの本人確認書類。
印鑑証明書・印鑑	決済・引渡し日時点で有効期限内の印鑑証明書とその印鑑。なお登記申請に添付する印鑑証明書の有効期限は3か月以内のため要注意。
銀行通帳	売買代金の振込先口座の情報。
登記済権利書・登記識別情報	物件を所有していることを証明するために必要。なお物件を2005年以降に取得している場合は、登記済権利書ではなく登記識別情報が発行されている場合もある。
固定資産税納付書・固定資産税評価証明書	固定資産税の確認をするために必要。
建築確認通知書・検査済書	物件が建築基準法にのっとって建築されていることを証明するために必要。
地積測量図・境界確認書	戸建ての空き家や古家解体後の更地を売却する場合、売却対象を明確にするために必要。