空き家を売却する際の注意点｜売却の流れや費用・税金についても解説

空き家を売却する前に確認すべき注意点

空き家を売却する前の注意点は次の6つです。

1.売却できるのは「名義人」のみ

空き家に限らず、不動産を売却できるのは登記上の名義人に限られます。相続などで名義変更がまだの場合は、売却前に相続登記の手続きが必要となります。

関連記事：🔗不動産を相続するときの流れは？登記で必要な書類についても解説

関連記事：🔗相続登記の義務化とは？2024年4月以降の罰則や手続きについて解説

✅ポイント

• 複数人での相続の場合、名義人全員の同意が必要
• 相続登記は早めに完了させるのが売却の第一歩

2.抵当権がついている空き家は抹消手続きが必要

住宅ローンが残っている空き家を売却するには、抵当権抹消登記が必須です。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として設定している権利で、登記簿に記載されています。売却時には残債を一括返済し、抵当権を抹消しないと売買契約が成立しません。

抹消登記が完了していないと買主への所有権移転ができないため、売却が難しくなります。その手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

3.節税のためには相続後3年以内の売却を

相続した空き家を売却する場合、譲渡所得税の特別控除が適用される場合があります。この特例は、空き家を相続した場合、一定の条件を満たせば**最大3,000万円の譲渡所得控除（空き家特例）**を受けることができるものです。

参考：🔗No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

特例の主な要件

• 被相続人が一人で住んでいた家屋であること
• 相続開始から3年以内の年末までに売却すること
• 耐震基準を満たしている、もしくは解体済みであること　など

控除を受けるためには確定申告時に譲渡所得の申告が必要です。要件確認のためにも、売却前に税理士など専門家に相談しておきましょう。

4.解体・リフォームは売却前に行わない

空き家を高く売却するために「解体やリフォームをしておいた方が良いのでは？」とお考えの方も多いかもしれませんが、原則として不要です。

なぜなら…

• 買主が自由にリノベーションしたいケースが多い
• 費用に見合った売却価格の上昇は期待できない
• 解体すると固定資産税が上がる可能性がある

特に「不動産買取」を利用する場合、現状のままでも買取可能なケースがほとんどです。

関連記事：🔗不動産売却前にリフォームは不要｜査定額を上げるコツも詳しく紹介

5.売却方法を決めるには現状確認が必要

空き家が遠方にある場合でも、実際に物件を見に行ってから売却方法を決めるのが鉄則です。

空き家は劣化が早く進行するため、写真や記憶と現状にギャップがあるケースが多々あります。状態次第で「中古住宅」「古家付き土地」「更地」「買取」など、選択肢が変わってくるため、空き家が遠方にあるという方でも現地で現状確認しましょう。

6.家財道具の処分は価格交渉のカギ

相続で引き継いだ空き家の場合は、残されている家財道具の処分に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

家財道具が残っている空き家を売却する際、買主から「片付けが面倒」などの理由で価格交渉される可能性があります。可能な限り、家財は処分しておいた方がスムーズかつ高く売れる傾向があります。

ただし…

• 家財道具の処分が難しい場合は、「不動産買取」がおすすめ
• 補修なども不要で現状のまま買い取ってくれる業者も多く存在

新潟県内であれば、現状買取・家財そのままで対応可能な「🔗新潟・長岡・上越不動産買取応援隊」への相談もご検討ください。

空き家を売却した後に必要な手続きと注意点

空き家を無事に売却した後も、やるべきことはいくつかあります。税金の申告や登記手続きの対応など、対応を怠るとトラブルや余計な税負担の原因になるため、売却後も気を付けて対処しましょう。

1.空き家を売却した翌年は「確定申告」が必要

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

✅譲渡所得とは？

以下の計算式で算出されるのが「譲渡所得」です。
譲渡所得 ＝ 売却金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

譲渡所得には所得税＋住民税が課税されるため、売却後に利益が出た場合は確定申告を忘れずに行いましょう。

✅確定申告は専門家への依頼が安心

申告書の作成は複雑になりがちなため、税理士や会計士に依頼するのが安心・確実です。また、売却価格が高額になる場合は「予定納税」が必要になるケースもあるため、早めの相談がおすすめです。

2.特別控除の申請は「期限内」に行う

相続空き家を売却した場合、条件を満たせば**最大3,000万円の特別控除（空き家特例）**を受けられる可能性があります。（※適用期限は令和9年12月31日まで）

申請漏れは「大きな損失」に直結

たとえば、課税対象額3,000万円に対して税率30%が適用される場合、控除を適用しないと約900万円の税金が発生する計算になります。しかも、所得税に加えて住民税も課税されるため、控除を使わないと大幅な損をする可能性があります。

このように、特例の適用を忘れるとかなりの損失になるため、売却前に税理士等の専門家に相談し、適用要件や必要書類を確認しておくことが大切です。

忘れないためのポイント

• 売却前から税理士に相談しておく
• 必要書類（登記簿謄本、売買契約書など）を事前に整理
• 「特例適用のチェックリスト」などを使って条件を確認

関連資料：🔗 国税庁：空き家を売ったときの特例（No.3306）

3.買主への名義変更（所有権移転登記）は速やかに

売買契約が成立しても、登記名義が変わらなければ法的には所有者のままです。特に名義変更が遅れると、以下のようなリスクがあります。

名義変更が遅れると…

• 固定資産税の請求が旧所有者（売主）に届く
•  所有権トラブルの原因になる 
• 契約違反として損害賠償を求められる可能性も

名義変更（所有権移転登記）は、買主が登記申請するのが基本ですが、売主も以下の対応が必要です。

売主が用意するもの

• 登記識別情報（または登記済権利証）
• 印鑑証明書
• 登記申請書への署名・押印

登記手続きは、通常司法書士が代理申請を行いますが、その費用は買主が負担するのことが多いです。

空き家売却の流れ│6つのステップで分かりやすく解説

空き家をスムーズに売却するには、あらかじめ流れを把握しておくことが大切です。以下は、不動産会社に仲介してもらう場合の一般的な売却の流れです。

関連記事：🔗不動産売却の流れとは？必要な書類や費用・税金、注意点も解説

ステップ①│不動産会社への査定依頼・売却相談

まずは空き家の価値を知るために、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定方法には以下の2種類があります。

簡易査定だけでは正確な結果がわからないため、最終的には訪問査定が必要となります。複数社に簡易査定を依頼し、信頼できる不動産会社を絞り込んだうえで訪問査定を依頼するのが効率的です。

関連記事：🔗不動産売却はどこがいい？判断基準やランキング、コツも解説

ステップ②│不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果や対応を比較して、依頼する不動産会社を決めたら「媒介契約」を締結します。媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

基本的には「複数社と媒介契約したいか」、「自身で買主を探す可能性があるか」が選択に大きくかかわってきます。

ただし一般媒介の場合、不動産会社としては自分たちの利益になるかわからないため、営業を積極的に行ってくれない可能性も。

「広く売却先を探したい」なら一般媒介、「手厚いサポートが欲しい」なら専任・専属専任がおすすめです。

両者の大きな違いは「自身で買主を探す可能性があるかどうか」です。

ステップ③│売却価格の決定・販売開始

次に売却価格を決定し、不動産会社による広告活動がスタートします。ポータルサイトやチラシなどで広く買主を募集し、売主は内覧の対応を行います。

※空き家の第一印象は成約率に大きく影響します。内覧前に空き家のクリーニングを済ませておくと好印象につながります。

ステップ④│買主と売買契約を締結

買主が決まったら、売主・買主・不動産会社の三者で売買契約を交わします。契約書契約書の読み合わせを行いますので、不明点があればその場で確認しましょう。また、当日は買主から手付金を受領するのが一般的なので、受領確認も忘れずに行いましょう。

ステップ⑤│決済・引渡し

契約後、決済（残代金の受領）と引渡しを行います。所有権移転登記は通常司法書士が代理申請します。引渡しのタイミングで売主が支払う費用（仲介手数料や登記関連費用など）も事前に確認しておくと安心です。

ステップ⑥│翌年の確定申告を忘れずに

空き家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年に確定申告が必要です。特別控除を適用するには確定申告が必須ですので、税理士など専門家への相談もおすすめします。

本記事の「空き家売却に利用できる特別控除」の章を参考に、できるだけ節税できるようにしましょう。

空き家の売却方法4パターン│状況に応じて最適な方法を選択

空き家は売却の仕方によって費用や期間、売却価格が大きく変わります。以下では、代表的な4つの売却方法をわかりやすく解説します。

パターン①│「中古住宅」または「古家付き土地」として売却

建物の状態が良い場合は「中古住宅」として、老朽化している場合は「古家付き土地」として売却します。

「中古住宅」か「古家付き土地」のどちらを選択するべきかについては、下記の表を参考にしてください。

✅ポイント：建物が再利用できる場合は、解体せずに売ったほうが費用面で有利です。

パターン②│古家を解体して「更地」で売却

建物の劣化が激しく倒壊リスクがある場合は、解体して「更地」として売却する方法があります。

• 【メリット】見た目が良くなり、用途が広がるため売れやすい
• 【デメリット】解体費用（150万円～300万円程度／※大きさなどにより異なる）がかかる

なお古家の解体を決める前に、次節でも紹介する「不動産買取」業者に相談することをおすすめします。解体費や手間を考えた場合に、不動産買取を利用した方がお得になるケースがあるためです。

パターン③│現状のまま「不動産買取」を利用して売却

売却を急ぐ場合や、リフォーム・解体をしたくない場合は、不動産買取業者に直接売却する方法があります。

【メリット】

• 手間・時間をかけずに現状のまま売却できる
• 最短数日で現金化可能

【デメリット】

• 市場価格より2～3割安くなるケースが多い

「不動産買取」は買主を探す方法に比べて、売却価格が下がってしまう可能性もあります。そのため売却方法の確定前に必ず買取査定をしてもらい、他の方法と比較したうえで選択しましょう。

パターン④│現状のまま「空き家バンク」を利用して売却

自治体が運営する「空き家バンク」に登録し、地域の住民や移住希望者に売却・賃貸する方法です。

【メリット】

• 地域活性化に貢献できる
• 一部の自治体では補助金や助成金制度あり

【デメリット】

• すぐに売れるとは限らない
• 仲介業者を使わないと手続きが煩雑な場合も

参考：🔗空き家バンク - 新潟県ホームページ

空き家売却は状況に応じた方法選びがカギ

空き家を売却するには、まず不動産会社による査定・相談から始まり、契約、販売、引渡し、確定申告までの流れを理解しておくことが重要です。
さらに、空き家の状態や売却の希望時期に応じて、「中古住宅」「更地」「買取」「空き家バンク」などの売却方法を選ぶことで、より有利に売却できます。

早めの行動と、信頼できる不動産会社・税理士・司法書士などの専門家への相談が、空き家売却を成功させるカギとなります。

空き家売却にかかる費用・税金

空き家を売却する際は、「どんな費用がかかるのか」「税金はいくら必要か」「どんな書類を準備すればよいか」といった事前準備が欠かせません。空き家の売却で発生する可能性のある項目について解説します。

• 空き家売却にかかる費用
• 空き家売却にかかる税金
• 空き家売却に利用できる特別控除

空き家売却にかかる費用とは？

空き家売却にかかる費用は以下のとおりです。

✅ POINT：
売却方法によって発生する費用が異なるため、不動産会社に見積もりを依頼して事前に確認しておくことが重要です。

空き家売却にかかる税金の種類と注意点

空き家の売却時に発生する可能性のある税金は、以下の3種類です。

① 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代。売却価格によって以下のように異なります。

※軽減税率は令和6年3月31日まで適用（延長の可能性あり）

② 登録免許税

所有権の移転登記にかかる税金で、通常は買主が負担しますが、場合によっては売主負担となるケースもあります。税金については状況によって変わる可能性があるため、不動産会社への相談時に費用と合わせて確認しておきましょう。

③ 譲渡所得税

空き家の売却益（譲渡所得）が発生した場合に課税されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

税率は所有期間によって以下のように変わります。

✅ POINT：
空き家の売却で利益が出た場合、翌年に必ず確定申告が必要になります。特例控除を受けるには申告が必須です。

空き家売却に利用できる特別控除

空き家を売却する際には、条件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特別控除が利用できる場合があります。

✅ 主な特例控除一覧

※いずれの特例も、申告と要件確認が必須です。国税庁HPまたは税理士に相談を。

【参考URL】

• マイホームを売ったときの軽減税率の特例（参考：国税庁）
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（参考：国税庁）
• 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（参考：国税庁）

✅ CHECK：
これらの特例は適用期限や条件が改正されることがあるため、常に最新情報を確認しましょう。

空き家売却の必要書類

空き家を売却する際には、以下のような書類が必要です。
準備不足があると売買契約や引渡しに支障が出るため、事前にチェックしましょう。

✅ POINT：
物件の状態や地域によって追加書類が必要になることもあります。不動産会社や司法書士に確認しましょう。

まとめ｜空き家売却前に費用・税金・書類を把握してスムーズに進めよう

空き家を売却する際は、想像以上にさまざまな費用や税金がかかる可能性があります。また、書類の準備不足は売却手続きを遅らせる原因になるため、早めの確認が重要です。

✅ 3つのポイントを押さえておくことが成功のカギ！

1. 費用（仲介手数料・解体費など）を把握し予算を確保する
2. 税金と控除制度を理解して不要な出費を避ける
3. 必要書類は事前に準備しておく

不明点がある場合は、不動産会社や税理士・司法書士など専門家への相談を早めに行い、安心でスムーズな売却を目指しましょう。

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