実家を売却する際の手順｜親の生前と相続の後どっちがいい？
「親が老人ホームに入ったため、将来的な費用を押さえるためにも実家の売却をしたい」
「空き家を相続したので売却したい」
「地方の親がこちらに引っ越してくることになったので実家じまいをしたい」
様々な理由により実家の売却を考える方が近年増えています。しかし「実家の売却手順はなんだろう」と気になる方も多いのではないでしょうか。
本記事では 実家の売却を3つにケース分けした上で、それぞれの場合の売却手順について紹介します。また実家の売却は親の生前するか、相続の後にするべきかについても解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
実家を売却する際の基本的な手順
ケース別の実家売却手順を解説する前に、ここでは実家売却の基本的な手順を7つのステップに分けて解説します。
関連記事：不動産売却の流れとは？必要な書類や費用・税金、注意点も解説
1. 売却の準備をする
実家を売却する際、まずは必要な手続きや書類集め、片付けなどの準備を行いましょう。
- 実家の権利関係を確認する
- 隣家との境界線を確定させる（必要に応じて測量を行う）
- 土地・建物登記済証（権利証）や固定資産税・都市計画税納税通知書、本人確認書類などを用意する
- 内覧に向けて整理整頓や簡単なリフォームを行う
また上記に加え、売却価格の相場を把握するために、近隣の類似物件の売買事例を調べておくことも有効です。
関連記事：自宅売却の相場はいくら？｜売却価格の決まり方と準備も詳しく紹介
2. 不動産会社に査定を依頼する
売却の準備が整ったら、次は不動産会社に査定を依頼します。できるだけ複数の不動産会社に依頼し、売却価格の相場を把握するようにしましょう。その際、各社の査定額だけでなく、仲介手数料や売却までの期間、売却方法などもしっかりと比較検討することが大切です。
古い家の場合は建物の老朽化により再建築不可の可能性もあるため、その点も不動産会社に確認しておきましょう。査定の結果、売却価格の相場と、売却にかかる諸経費の目安が分かります。
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果を比較検討し、信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自分に合った契約形態を選びましょう。
媒介契約を結ぶ際は、契約書の内容をよく確認することが大切です。報酬料率や契約期間、売主の負担する費用など、契約内容に納得してから契約しましょう。
4. 売却活動を行う
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。不動産会社が物件の広告を出し、購入希望者を募ります。内覧の日程調整や立ち会いは不動産会社が行ってくれますが、売主として家の掃除や簡単な修繕を行い、内覧時の家の印象を良くするよう心がけましょう。
購入希望者が現れたら、不動産会社を通じて条件交渉を行います。価格や引渡し時期、家財の処分など、様々な条件について交渉が行われます。売主の希望を伝えつつ、適宜譲歩しながら交渉を進めていきます。
5. 買主と売買契約を結ぶ
条件交渉がまとまり、購入申込書を受け取ったら、いよいよ売買契約の締結です。売買契約書には、物件の表示や売買代金、引渡し時期、瑕疵担保責任などが記載されます。重要事項の説明を受け、内容を十分に理解した上で、売買契約書に署名・捺印します。
契約締結の際、買主から手付金を受け取ります。手付金は売買代金の10％程度が一般的です。もし買主が契約を解除した場合、手付金は売主のものになります。一方、売主が契約を解除した場合は、手付金の倍額を買主に返還する必要があります。
6. 物件の引渡しと登記を行う
売買契約締結後、物件の引渡し日が近づいたら、家の中の荷物を整理し、引越しの準備を進めます。引渡し当日、買主から残代金を受け取り、物件の鍵を渡します。
物件の引渡し後、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、必要な登記手続きを行います。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。登記が完了すれば、実家の売却は完了です。
7. 税務署に確定申告する
実家を売却した年の翌年、税務署に確定申告を行います。売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税の税率は、売却物件の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％の税率となります。ただし、実家が居住用財産であれば、最大3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
確定申告は自分で行うこともできますが、複雑な計算が必要なため、税理士に依頼するのがおすすめです。
実家の売却手順をパターン別に紹介
基本的な売却の流れは上述した通りですが、実家の売却手順は親の状況により異なります。ここでは「よくある実家の売却が発生するケース」を大きく以下3つに分けて手順を詳しく説明します。
- 親の生前に、代理人として実家を売却する場合
- 親の生前に、認知症の親が所有する実家を売却する場合
- 親の死後、相続した実家を売却する場合
親の生前に、代理人として実家を売却する場合
「地方の親がこちらに引っ越してくることになったので実家じまいをしたい」、「親が老人ホームに入ったため、将来的な費用を押さえるためにも実家の売却をしたい」といった、親の生前かつ判断能力がはっきりしている場合には、 子どもが代理人として実家を売却することになります。
このケースでの実家売却の手順は以下の通りとなります。
- 親と実家売却について話し合う
- （親）委任状の作成
- （代理人）不動産会社への相談
- （代理人）媒介契約
- （代理人）購入希望者の条件確認・交渉
- （代理人）売買契約
- （親）司法書士による親の本人確認・意思確認
- （代理人）決済・引渡し
基本的には子どもが親の代理人として売却を進めることができます。
この ケースで重要なポイントは1の「話し合い」と、代理人が代替できない7の「司法書士による本人確認・意思確認」です。
第一に売却前に親・親族と実家の売却についてしっかりと話し合っておくことが重要になります。親からすると「夢のマイホーム」であり「帰る場所」である実家、手放すには前向きな決心が必要です。そのためにも、まずは親の気持ちや今までとこれからの人生に寄り添う姿勢を忘れずに実家の売却を提案しましょう。
また7の「司法書士による本人確認・意思確認」では本人（ここでは親）が売買行為を行うことが可能なのか、について司法書士が本人と対面にて判断します。法律上、判断能力がない者の売買は無効とされてしまい買主に損害が出るため、司法書士は慎重に売主の判断能力を慎重に判断します。
時には医者の診断書の内容に従うこともあるので、親の代理人として実家の売買を行う場合には 事前に、司法書士や弁護士に代理人として売買をサポートすることが可能などうかを相談しておきましょう。
なお代金を代理受領する場合、一時的に自分の口座に入金することがあってもすぐに親の口座に入金しないと、贈与の疑いをかけられてしまう点にも留意が必要です。
親の生前に、認知症の親が所有する実家を売却する場合
「親が老人ホームに入ったため、将来的な費用を押さえるためにも実家の売却をしたい」といった場合の中でも、特に親が認知症で判断能力に不安があるケースです。
このときに必要な実家売却の手順は以下の通りです。
- 成年後見制度を利用するかの検討
- 家庭裁判所から後見人の選定を受ける
- （後見人のみ）不動産会社への相談
- （後見人のみ）媒介契約
- （後見人のみ）購入希望者の条件確認・交渉
- （後見人のみ）売買契約
- （後見人のみ）居住用不動産処分許可の申立て
- （後見人のみ）決済・引渡し
判断能力がない、と判断される場合には成年後見制度の利用が必要となります。ただこの成年後見制度は一度利用すると生涯にわたって様々な売買に影響が出る部分なので、自己判断とせずに司法書士や弁護士に相談しましょう。
また後見人の選任方法には以下の2種類があります。
- 任意後見制度
- 法定後見制度
任意後見制度は事前に親が自ら後見人を選ぶもので、公正証書の作成が必要ではあるものの子どもを後見人に選任できるメリットがあります。
対して法定後見制度は親が判断能力を喪失してから任命されるもので、家庭裁判所によって選任されます。法定後見制度では必ずしも子どもが選ばれるわけではないので、 事前に選任しておくことがおすすめです。
後見人が実家の売却をする場合、親の代理人として子どもが実家の売却をする場合と違い、後見人がすべてのフローを代理できる点も覚えておきましょう。
なお「居住用不動産の処分についての許可」は、居住用の建物でない場合には不要です。
親の死後、相続した実家を売却する場合
親から相続した実家を売却する場合の手順は以下の通りです。
- 遺言書と相続人の確認
- 相続財産の確認
- 遺産分割協議
- 不動産の名義変更
- 相続税の申告・納付
- 不動産の査定
- 売却方法の決定
- 売却活動と売買契約の締結
- 引渡し・確定申告
詳細は以下の記事をご覧ください。
関連記事：相続した不動産を売却する方法や流れ｜税金の特例が利用できる早めの売却がおすすめ
相続の登記を行った後は、はじめに解説した売却の流れと同様となります。
注意事項としては、遺言書を作成する際は遺留分を侵さないようにする点です。遺留分とは法的に認められた、法定相続人に最低限保障されている遺産分配の割合です。
遺留分は基本的に「法定相続分の半分」であり、例えば法定相続分が遺産総額の1/4の場合は遺産総額の1/8が遺留分となります。
遺言は法定相続分よりも優先されるものの、遺留分は遺言でも侵害できないものなので、余計な争いを生まないためにも遺留分を侵す内容の遺言を遺さないようにしましょう。
実家売却は相続の前がいい？後がいい？
ここまで、それぞれのケースでの手順や注意点について解説しました。
ただ「老人ホームにいる親の実家は今売却するか、それとも相続してから売却するか、どちらがよりお金を残せるのだろう」といったお悩みのある方へ、どちらが有利になりやすいかについて解説します。
相続人が多い場合は相続後だと譲渡所得税が有利
相続人が多い場合は、相続後の方が税制上有利になります。
というのも、相続した不動産を売却する際に利用可能な特別控除「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は、 相続する人数分それぞれが3,000万円の減税措置を受けられるためです。
関連記事：相続した不動産を売却する方法や流れ｜税金の特例が利用できる早めの売却がおすすめ
例えば譲渡所得金額が4,800万円だった場合（実家の売却により4,800万円の利益が出た際）に、相続前に売却してしまうと「居住用財産の3000万円特別控除」しか受けられず、1,800万円に税金がかかってしまうのです。
しかし二人で相続した場合、一人当たりの譲渡所得金額は2,400万円のためそれぞれに「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」が適用され、税金はかかりません。
条件によっては相続前が有利
しかし条件によっては相続前の売却が有利になります。
相続前の売却が有利になる条件の例としては以下の通りです。
- 「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」が適用されない
- 新耐震基準にリフォームor解体の費用が許容できない
- 売買金額合計が1億円を超える
相続空き家の3,000万円特別控除の特例は条件がそれなりに厳しく、以下を満たす必要があります。
【不動産が次の要件を満たしている】
- 昭和56年5月31日以前に建築された
- 区分所有建物登記がされている建物でない
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった
【譲渡が次の要件を満たしている】
- 被相続人の居住用家屋もしくは、被相続人の家屋とともに居住用家屋の敷地等を売る
- 事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがない
- 一定の耐震基準を満たす
そのうえで以下を満たすこと
- 相続や遺贈により財産を取得した者である
- 平成28年4月1日から令和9年12月31日までに譲渡している
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡している
- 売却代金が1億円以下である
詳しい要件については、国税庁のホームページでご確認ください。
※参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
つまり「旧耐震基準を新耐震基準にリフォームもしくは解体して敷地のみを売る」、という条件のものとその売買で動くお金が1億円以下を前提とするのです。
なのであまり 高額な不動産の売却や、逆にリフォームや解体の費用が譲渡収入金額の中で大きな割合を占める場合には相続後の売却は向かない、ということになります。
実家売却で発生する税金
実家を売却する際には、さまざまな税金が発生します。主な税金は以下の通りです。
- 譲渡所得税・住民税：売却益に対してかかる税金。税率は所有期間により異なる
- 復興特別所得税：所得税額の2.1%
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。売却価格に応じて1万円〜48万円
- 登録免許税：抵当権抹消登記などにかかる税金。司法書士に支払う
なお3,000万円の特別控除など各種特例を利用することで、譲渡所得税を大幅に節税できる場合があります。
税金の計算方法は複雑なため、早めに税理士や不動産会社に相談しておくことをおすすめします。各種特例の適用条件なども確認しておきましょう。
各税金の詳細や節税方法について、詳しくは以下の記事をご参照ください。
関連記事：実家を売却するには？手続きの流れや税金、注意点について解説
実家売却で起こりやすいトラブル
実家を売却する際には、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。税金の問題や相続をめぐる争い、売却価格への不満など、トラブルの種類は多岐にわたります。ここでは、実家売却で特に起こりやすいトラブルについて解説します。
高額の税金を納付することになった
実家を売却する際、適切な節税対策を講じないと、予想外の高額な税金を納付しなければならなくなるケースがあります。売却益に対しては譲渡所得税が課税されますが、所有期間や各種特例の適用条件によって、税率や控除額が大きく変わってきます。
特に3,000万円の特別控除など適用できる特例を見落としてしまうと、本来なら節税できたはずの税金を余分に納めることになりかねません。また売却価格から取得費や譲渡費用を差し引く際の計算方法も、一般の方にはわかりにくい部分があります。
税金の計算は複雑なため、実家の売却を検討する際は早めに税理士や不動産の専門家に相談しておくことが大切です。せっかく実家を売却しても、節税対策を怠ったために手元に残るお金が少なくなってしまっては本末転倒ですので、できる限り税金を抑えられるよう工夫しましょう。
兄弟間で相続トラブルが起きた
実家の売却に際して、兄弟間で相続をめぐるトラブルが発生するケースは少なくありません。遺産分割の話し合いがこじれて仲たがいしてしまったり、長男が「自分が家を継ぐのは当然」と主張して他の兄弟に不公平感が生まれたりするなど、さまざまな問題が起こり得ます。
また被相続人の介護をしていた人が寄与分を主張して揉めるケースもあります。相続トラブルを防ぐには、事前に遺言書を作成しておくことや、円滑なコミュニケーションを心がけることが重要です。どうしても解決できない場合は、弁護士などの専門家に相談するのも一つの方法でしょう。
実家の売却価格や条件に納得がいかない
実家を売却する際、思ったより安い価格で売却してしまい、損をした気分になるケースがあります。不動産会社の査定額をそのまま受け入れてしまったり、買主の要求を受け入れすぎて不利な条件で売却してしまったりすることで、売主側に不満が残ることがあるのです。
納得のいく価格と条件で売却するためには、複数の不動産会社から査定を取り、相場観を把握することが大切です。また、買主との交渉は不動産会社に任せきりにせず、売主の希望をしっかりと伝えることが重要です。少しでも条件に納得がいかない場合は、売却を急がずに別の買主を探すという選択肢もあります。
なかなか買い手がつかず、売却できない
実家の売却を進めているにもかかわらず、なかなか買い手がつかず売却できないケースは少なくありません。その主な原因としては、以下のようなものが挙げられます。
- 売り出し価格が相場より高すぎる
- 築古で建物自体の状態が悪い
- 立地や間取りなどの条件が良くない
このように、売り出し価格や物件の状態、立地条件などが原因で、実家がなかなか売れないトラブルが起こりやすくなります。
売れ残ると人気がない物件と見られ、さらに売却が難しくなる負のスパイラルに陥ってしまいます。売却が長引くほど、管理の手間や固定資産税などの負担も大きくなるでしょう。
このような場合、買取業者に依頼する、解体して更地にして売るなど、状況に合わせた柔軟な対応も検討することが大切です。
実家を売却してから喪失感を抱いてしまった
長年の思い出が詰まった実家を手放すことで、売却後に寂しさや喪失感を感じてしまう人は少なくありません。特に両親が大切にしていた家を売ってしまったことで、親に申し訳ない気持ちになるケースもあるようです。
このような喪失感は、売却を決断する段階である程度覚悟しておく必要があります。思い出の品を形見として残しておくことや、家族写真を整理しておくことで、多少は和らぐかもしれません。ただし売却後に後悔しないよう、売却の是非はよく検討することが大切です。
実家の片付けに時間がかかり売却が進まない
実家の売却を進める上で、家の中の片付けが大きな障害となるケースがあります。特に両親の遺品が大量に残っている場合、処分に踏み切れずに片付けが一向に進まないことがあります。
買主からすると、前の住人の生活感が残っている家は購入を躊躇してしまうもの。スムーズに売却するためには、思い切って不用品を処分し、内覧時の印象を良くすることが重要です。片付けが難しい場合は、遺品整理の専門業者に依頼するのも一つの方法です。
関連記事：実家を売却する際は事前の片付けが必須｜自分で処分する場合の流れも解説
隣家との境界が不明確でトラブルに発展した
実家の売却時、隣家との境界が不明確なために、トラブルが発生するケースがあります。土地の境界線があいまいだと、売却手続きが進まないだけでなく、隣人とのトラブルに発展することもあるのです。
トラブルを避けるには、売却前に土地家屋調査士に依頼して境界を確定させておくことが有効です。測量や立会いに時間がかかるケースもありますが、きちんと境界を確定させておけば、売却がスムーズに進むだけでなく、買主にも安心して購入してもらえるでしょう。
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実家を売却するときは、通常の不動産売却よりも手続きが複雑化・長期化しやすい傾向にあります。必要な手続きを理解したうえで、不動産のプロに相談しながら準備を進めていきましょう。
また「実家を親の生前に売却するか、相続後に売却するか」については実家の状態や市場価格、相続人の状況など、総合的な判断が必要です。 専門家と相談しながら、あなたのケースでの最適な判断を下すことが重要となります。
「すぐに売却したい」「どうすればいいのかわからない」など、実家の売却に関するお悩みがある方は「新潟・長岡・上越不動産買取応援隊」へご相談ください。
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