不動産売却での経費は？確定申告で節税できる項目とできない項目を解説

不動産売却で譲渡費用として経費にできる7つの項目

不動産売却での経費には、譲渡費用と取得費の2種類があります。

譲渡費用として経費にできる項目は以下の7つです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 売却の際のリフォーム費用
• 建物の解体費用
• 土地の測量費
• 立退料（賃貸として運用していた場合）
• 違約金（買い手を途中で変更した場合）

仲介手数料

不動産を売るときに、不動産会社や仲介業者に依頼する場合が多いでしょう。そのときに発生するのが仲介手数料です。仲介手数料の費用相場は以下の通りです。なおこの金額は上限であり、この金額より低い分は問題ありません。

例えば、売却代金が6000万円の場合、仲介手数料は以下のようになります。

仲介手数料 = 6000万円 × 3.3% + 6.6万円 = 204.6万円

印紙代

不動産売買契約書には、印紙を貼る必要があります。印紙代は契約書の金額に応じて決まります。具体的には以下の通りです。

※出典：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
　　　　国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

例えば契約書の金額が6000万円の場合、印紙代は3万円です。

売却の際に行ったリフォーム費用

不動産を売る前に、リフォームを行う場合があります。リフォームを行うと不動産の価値が上がり、売却代金が高くなる、買い手がつきやすくなるといったメリットがあります。

しかしリフォームには費用がかかるのですが、このリフォーム費用を譲渡費用として経費傾向が可能です。リフォーム費用を経費にすると譲渡所得がリフォーム費用分だけ少なくなります。

建物の解体費用

不動産を売るときに、建物を解体する場合があります。建物がとても老朽化している、といった場合は解体して土地のみで売り出した方が買い手がつきやすくなるケースがあるのです。

その際の解体費用も、譲渡費用として経費にできます。建物の解体費用を経費にすると、譲渡所得が建物の解体費用分だけ少なくなり節税効果が期待できます。

土地の測量費

不動産を売るときに土地の境界や面積を確認するために測量を行った場合の費用も計上可能です。ただ売却に必要な測量費のみである点には留意しましょう。

立退料（賃貸として運用していた場合）

不動産を賃貸として運用している場合、売却するときには入居者に立ち退いてもらう必要があります。その際に支払う立退料も、経費として計上が可能です。

立退料は、入居者との契約内容や交渉次第で決まります。

違約金（買い手を途中で変更した場合）

最初に契約した買い手よりも高額で買い取ってくれる買い主が現れた、などの理由から契約を解除する場合があります。このようなケースで支払う違約金も、譲渡費用として経費にできます。違約金は、契約書に記載された金額や条件によって決まります。

また単に解約しただけでは経費に含められない点にも注意しましょう。新しい買い主に譲渡している必要があります。

譲渡費用に含められない費用一覧

譲渡費用として経費にできる項目を見てきましたが、譲渡費用に含められない費用もあります。譲渡費用に含められない費用は、以下の通りです。

• 抵当権抹消費用
• 不動産の管理費や修繕積立金
• 不動産の固定資産税や都市計画税
• 火災保険料
• 相続登記費用
• 税理士費用

これらの費用は、譲渡費用として経費にできません。

不動産売却で取得費として経費にできる9つの項目

次に取得費に含められる項目について紹介します。取得費には、以下の9つの項目が含まれます。

• 売却した土地の購入代金
• 売却した建物の購入代金（減価償却費を除く）
• 購入の際の仲介手数料
• 購入の際の印紙代
• 不動産取得税
• 登録免許税・登記手数料
• ローンの際の手数料や金利
• 固定資産税や都市計画税の精算金
• 増改築でのリフォーム費用

売却した土地の購入代金

不動産を売るときに最も重要なのが、売却した土地の購入代金です。売却した土地の購入代金は、取得費として経費にできます。売却した土地の購入代金を経費にすると、譲渡所得が売却した土地の購入代金分だけ少なくなります。譲渡所得が少なくなれば、税金も安くなります。

売却した建物の購入代金（減価償却費を除く）

不動産を売るときにもう一つ重要なのが、売却した建物の購入代金です。売却した建物の購入代金は、取得費として経費にできます。

ただし、減価償却費を除く必要があります。減価償却費とは、建物の価値が経年劣化によって減少する分の費用です。

購入の際の仲介手数料

不動産を買うときに、不動産会社や仲介業者に依頼する場合が多いでしょう。そのときに発生するのが、仲介手数料も取得費に含められます。

仲介手数料は譲渡費用でも発生するため、買った時と売る時の2度経費にできることになります。

購入の際の印紙代

不動産売買契約書には、印紙を貼る必要があります。印紙代は、契約書の金額に応じて決まります。印紙代については上記と同じです。

不動産取得税

不動産を買うときに、国や都道府県に支払う税金があります。それが不動産取得税です。不動産取得税は原則4％と決められています。例えば土地と建物の評価額が合算で3000万円の家を相続した際には、不動産取得税は以下のようになります。

不動産取得税 = 3000万円 × 0.4% = 12万円 

なお相続の際にはこの税金はかかりません。

登録免許税・登記手数料

不動産を買うときに、不動産の所有権や抵当権などを登記する必要があります。登記するときに発生するのが、登録免許税と登記手数料です。

登録免許税は、登記する内容に応じて決まります。土地の売買の際には2%、相続の際には0.4%が税率となっています。また建物の登記の際は売買の際に0.4%、相続で2%が税率となります。

参考：登録免許税の税額表

また登記手数料は登記を代行する司法書士への依頼の際にかかる費用です。

登録免許税と登記手数料は不動産取得税と違い、相続の際にもかかります。

ローンの際の手数料や金利

不動産を買うときに、ローンを利用する場合があります。ローンを利用するときに発生するのが、手数料や金利です。手数料は、ローンを借りるときに一括で支払う費用です。金利は、ローンを返済するときに毎月支払う費用です。

増改築でのリフォーム費用

不動産を買った後に、増築や改築を行う場合があります。増築や改築を行うと、不動産の価値や利便性が向上する可能性があります。

しかし増築や改築には費用がかかります。増築や改築でのリフォーム費用は、取得費として経費にできます。増築や改築でのリフォーム費用を経費にすると、建物の価値が上がるため譲渡所得がリフォーム費用分だけ少なくなります。

取得費として経費計上できない費用一覧

取得費として経費にできる項目を見てきましたが、取得費として経費にできない費用もあります。取得費として経費にできない費用は、以下の通りです。

• 町内会費
• 家具や家電
• つなぎローンの金利・手数料
• インターネット加入料
• 引越し費用

なお「そもそも取得費がわからない」といった場合には、売却代金の5%を取得費とする概算法を用いられます。相続した家に関する書類がなく取得費がわからない、といった場合にはこの方法を用いましょう。

不動産売却の税金を控除できる特例

不動産売却の際に活用できる特例を利用することで、税金を大幅に控除できる場合があります。ここでは、代表的な3つの特例についてご紹介します。

マイホームを売却する場合：3,000万円の特別控除

自ら居住していたマイホームを売却する際は、売却益から最大3,000万円までの特別控除が受けられる特例があります。もっと分かりやすく説明すると、売却益3,000万円まで不動産譲渡税をゼロにできる、という特例です。

3,000万円の特別控除の主な適用条件は、以下の通りです。

• 売却年の前年と前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売却時点で所有期間が5年を超えていること
• 売却後2年以内に新たなマイホームを取得した場合、売却価額の2分の1以下の金額で新居を購入すること

特例の適用には細かな規定がありますので、不動産の専門家や税理士に相談しながら適切に手続きを進めていきましょう。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

新しいマイホームに買い換える場合：買い替え特例

現在のマイホームを売却し、新しいマイホームに買い換える場合は買い替え特例が適用できます。この特例を利用すると、譲渡益に対する課税のタイミングを新居売却時まで繰り延べることができ、一時的な資金負担を軽減できます。

主な適用条件は以下の通りです。

• 売却後2年以内に新居を取得すること
• 新居の床面積が50㎡以上であること
• 新居の取得価額が売却価額の2分の1以上であること

ただし買換え特例を適用した場合、将来的に新居を売却する際には繰り延べていた譲渡所得税が課税されることになります。長期的な税負担についても考慮しながら、特例の適用を検討しましょう。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

相続した空き家を売却する場合：空き家特例

被相続人の居住用家屋を相続した人が相続開始後3年以内にその家屋を売却した場合、3,000万円までの特別控除が受けられる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を活用できます。

主な適用条件は以下の通りです。

• 相続開始前に被相続人が住んでいた家屋であること
• 相続開始後3年以内に売却すること
• 譲渡所得金額の計算上、取得費用を被相続人が取得した際の金額ではなく、相続時の時価で計算できる特例があること

こちらも特例の適用には細かな条件がありますので、不動産の専門家や税理士に相談して適切に手続きを進めることが大切です。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

不動産売却の経費を抑えるポイント

最後に、不動産売却で経費を抑えるためのポイントを3つ紹介します。

経費の証拠となる書類を揃えておく

不動産売却に関連する経費は、確定申告の際に証拠書類が必要です。これらの書類は確定申告の際に税務署から求められる可能性がありますので、しっかりと保管しておきましょう。

具体的には、仲介手数料の領収書、印紙代の領収書、リフォーム費用の請求書と領収書、建物の解体費用の請求書と領収書、土地の測量費の請求書と領収書などが該当します。また立退料や違約金を支払った場合は、その証拠書類も必要です。

仲介手数料の値引きを交渉する

不動産売却の際に発生する仲介手数料は売却価格の3〜5%程度が一般的ですが、この手数料は経費として計上することができます。つまり仲介手数料を少しでも抑えることができれば、その分税金を節約できることになります。

仲介手数料の値引き交渉は、複数の不動産会社に売却を依頼することで効果的に行うことができます。各社の提示する手数料を比較し、値引きを求めることで、経費削減につなげましょう。

ただし、仲介手数料の値引きは必ず対応してもらえるとは限りません。強引に値引きを迫るのではなく、お互いが納得できるラインを話し合うことが大切です。

確定申告は必ず期限内に行う

不動産売却による所得は、確定申告が必要です。売却年の翌年2月16日から3月15日までに、所轄の税務署に確定申告書を提出しなければなりません。

期限内に確定申告を行わない場合、無申告加算税が課されます。無申告加算税は、本来納付すべき税額の5%〜20%に相当する金額です。さらに、納付すべき税金を期限までに納めない場合は延滞税も課されます。

不動産売却の確定申告は複雑なため、税理士に依頼することをおすすめします。特に複数の不動産を売却した場合や、特例の適用を受ける場合は、専門家のアドバイスが役立ちます。

経費を正確に計上して節税しよう

不動産売却での経費について、譲渡費用と取得費に分けて、節税できる項目とできない項目を解説しました。経費を正確に計上することで、譲渡所得を減らし、税金を安くすることができます。しかし経費の入れ忘れがあっても確定申告では教えてもらえないため、経費の計上には、必要な書類や領収書などの証拠を用意しておくことも重要です。

また経費の計上に関しては、税理士や専門家に相談することもおすすめです。不動産売却での経費をきちんと計上して、しっかり節税しましょう。