離婚時の住宅ローン残債は誰が支払う？例外や知っておくべきポイントも

離婚を考えている方の中には、住宅ローンの残債について頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。一般的に、離婚時の住宅ローン残債はローンの名義人が支払う義務があります。しかし、連帯保証人になっているケースや財産分与の対象になっている場合など、必ずしもそうとは限らないのです。

そこでこの記事では、離婚時の住宅ローン残債は誰が支払うのか、また離婚時に確認しておくことについて解説します。さらに離婚時の住宅ローンで知っておくべきポイントにも触れていますので、本記事を参考にベストな解決策を見つけていきましょう。

離婚時の住宅ローン残債は誰が支払う？

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、その支払い義務は一体誰にあるのでしょうか。ここでは、離婚時の住宅ローン残債の支払いについて詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの支払い義務は原則として住宅ローンの名義人

離婚する際に住宅ローンの残債がある場合、その支払い義務は原則として住宅ローンの名義人にあります。つまり、住宅ローンを組んだ人が離婚後も引き続き支払いを続ける必要があるのです。

仮に夫婦の一方が住宅ローンを組んでいて、もう一方が連帯保証人になっていない場合、ローンを組んだ方が離婚後も支払い義務を負うことになります。離婚したからといって、住宅ローンの支払い義務がなくなるわけではないのです。

住宅ローンは多額の借り入れであることが多いため、離婚後の生活設計を立てるうえでローンの支払いをどうするかは重要な問題となります。離婚協議の際には、住宅ローンの支払いについてもしっかりと話し合っておく必要があるでしょう。

例外として名義人以外が支払うケースも

ただし、離婚時の住宅ローンの支払いについては例外もあります。例えば家が財産分与の対象になっていて、住宅ローンの支払いを分担することで合意した場合などです。

また妻が住宅ローンの連帯保証人になっていて、夫が支払いを滞った場合なども、妻に支払い義務が発生します。連帯保証人は、借り主が返済できなくなった際に代わりに支払う義務を負うためです。

離婚後に名義人ではない方が住宅ローンを支払い続ける場合、トラブルに発展するリスクが高くなります。住宅ローンの支払いについては離婚協議の際に十分に話し合い、合意しておくことが大切です。

離婚時に確認すべきこと

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、まずは現状を正確に把握することが大切です。ここでは、離婚時に確認すべき3つのポイントについて解説します。

住宅ローンと家の名義人

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、住宅ローンと家の名義人を確認しましょう。前述の通り、住宅ローンの名義人は原則として住宅ローンの支払い義務を負います。

家の名義人も重要です。離婚後に住宅ローンを支払い続ける方が家の名義人になっていないと、トラブルに発展するリスクが高くなります。離婚協議の際には、住宅ローンと家の名義人についてもしっかりと話し合い、合意しておくことが大切です。

住宅ローンの残債額

離婚時には、住宅ローンの残債額を正確に把握しましょう。住宅ローンの残債額によって、離婚後の住宅ローン残債の処理方法が変わってきます。

住宅ローンの残債額が少ない場合は、夫婦の一方が住み続けて支払うことも可能でしょう。しかし残債額が多い場合は、売却して処理することを検討する必要があります。

住宅ローンの残債額は、金融機関から取り寄せた残高証明書で確認できます。離婚協議の際には残債額を夫婦で共有し、どのように処理するか話し合いましょう。

家の現在の価値（売却額）

離婚時に家の現在の価値（売却額）を把握することも重要です。住宅ローンの残債額と家の現在の価値を比較することで、アンダーローン（残債額＜売却額）なのか、オーバーローン（残債額＞売却額）なのかがわかります。

アンダーローンの場合は、売却して住宅ローンを完済することができます。売却益は財産分与の対象になります。一方、オーバーローンの場合は、売却しても住宅ローンを完済できないため、売却益は発生しません。

家の現在の価値は、不動産鑑定士に査定してもらうのが確実です。ただし、すぐに売却できるとは限らないため、売却にかかる期間も考慮に入れておく必要があります。

離婚時の住宅ローン残債の処理方法

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、処理方法としては夫婦の一方が住み続けて支払う方法と、売却して処理する方法の2つがあります。それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで慎重に選択しましょう。

1. 夫婦の一方が住み続けて支払う

離婚後も夫婦の一方が家に住み続け、住宅ローンを支払い続ける方法です。この場合、住宅ローンの名義人が住み続けることが望ましいでしょう。名義人でない方が住み続ける場合は、トラブルに発展するリスクが高くなります。

ただし住宅ローンの支払いを一人で負担するのは大変です。離婚後の生活設計をしっかりと立て、支払いが可能かどうか見極める必要があります。

また住宅ローンの支払いを分担することで合意した場合は、離婚協議書にその内容を明記しておくことが大切です。口約束では、後々トラブルになる可能性があります。

住宅ローンを支払い続ける方が家の名義人になっていない場合は、家の名義変更も検討しましょう。ただし名義変更には税金がかかる場合もあります

2. 売却して処理する

離婚後に夫婦のどちらも家に住まない場合は、売却して住宅ローンを処理する方法があります。ただし、売却する際には、住宅ローンの残債額と家の現在の価値（売却額）を比較することが重要です。

アンダーローン（残債額＜売却額）なのか、オーバーローン（残債額＞売却額）なのかによって、売却後の処理方法が異なります。

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債額が家の売却額より少ない場合は、アンダーローンといいます。この場合、売却代金で住宅ローンを完済することができます。

売却益は財産分与の対象になるため、夫婦で話し合って分配方法を決める必要があります。ただし売却益に対しては税金がかかる場合があるので注意しましょう。

アンダーローンの場合は、比較的スムーズに住宅ローンを処理できるでしょう。ただしすぐに売却できるとは限らないため、売却にかかる期間も考慮に入れておく必要があります。

オーバーローンの場合

住宅ローンの残債額が家の売却額より多い場合は、オーバーローンといいます。この場合、売却しても住宅ローンを完済できないため、売却益は発生しません。

オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、どのように不足分を用意するかが問題になります。夫婦で話し合い、解決策を見出す必要があります。

選択肢としては、自己資金で不足分を補填して売却する方法や任意売却を検討する方法などがあります。任意売却とは、金融機関の同意を得て住宅ローンの残債を分割で支払いながら売却する方法です。ただし任意売却では信用情報に傷がつくデメリットがあります。

離婚時の住宅ローンで知っておくべきこと

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、支払い方法や処理方法だけでなく、その他にも注意すべきポイントがあります。ここでは、離婚時の住宅ローンに関して知っておくべきことを詳しく見ていきましょう。

連帯保証人になっている場合は離婚時に外す

住宅ローンを組む際、配偶者が連帯保証人になっているケースは少なくありません。離婚しても、自動的に連帯保証人の責任がなくなるわけではありません。そのため、離婚する際は必ず連帯保証人から外れるようにしましょう。

連帯保証人から外れる主な方法は、以下の3つです。

• 連帯保証人を差し替える
• 住宅ローンを借り換える
• 家を売却する

離婚後に元配偶者が住宅ローンの支払いを滞らせると、連帯保証人の信用情報にも傷がつく可能性があります。トラブルを避けるためにも、離婚時に連帯保証人を外すことが大切です。

ペアローンは一本化または売却で解消が望ましい

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ借り主となりお互いに連帯保証人になる住宅ローンのことです。ペアローンで住宅を取得した場合、離婚後もローンの返済義務が残ります。

ペアローンを解消する主な方法は、以下の2つです。

• ペアローンを1本化して住み続ける
• 売却してローンを返済する

ペアローンを1本化するには、どちらかが住宅ローンを借り換える必要があります。ただし収入や住宅の査定価格などの条件により、借り換えが難しい場合もあります。

売却する場合は、売却代金でローンを完済できれば問題ありません。しかし、オーバーローン状態だと売却代金だけでは完済できないため、慎重な検討が必要です。いずれにしても、ペアローンは離婚後もリスクが残るため、できるだけ早く解消することが望ましいでしょう。

離婚協議書で住宅ローンの扱いを明確に取り決めておく

離婚の際は、住宅ローンの扱いについて離婚協議書で明確に取り決めておくことが大切です。離婚協議書に住宅ローンの支払いについて記載しておけば、トラブル防止につながります。特に夫婦の一方が住み続けて住宅ローンを支払う場合は、支払いを怠ったときのペナルティなども決めておくとよいでしょう。

また住宅ローンの名義変更や連帯保証人の解除なども、離婚協議書に記載しておくことをおすすめします。口約束だけでは、後々トラブルになるリスクがあります。住宅ローンの扱いについては、離婚協議書で必ず文書化しておきましょう。

譲渡所得税や贈与税の課税にも注意が必要

離婚に伴って住宅を売却したり、財産分与で住宅を譲渡したりする場合、譲渡所得税や贈与税の課税に注意が必要です。離婚の財産分与で住宅を譲渡しても、原則として贈与税はかかりません。しかし譲渡所得税については、売却益が発生した場合に課税される可能性があります。

一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用される場合もありますが、離婚前に住宅を譲渡するとこの特例が適用されないこともあるため注意しましょう。住宅を売却する際は譲渡所得税の特例の適用条件などを確認し、必要に応じて税理士に相談することをおすすめします。

すぐに売却できるとは限らない

離婚時に住宅を売却する場合、すぐに売れるとは限りません。特にオーバーローンの場合は売却が難しくなります。住宅ローンには抵当権が設定されているため、ローンを完済しないと原則として抵当権が外れず、売却できないのです。売却が難航すると、その間も住宅ローンの支払いが発生してしまいます。

また売却価格は住宅の築年数などによって変動するため、思ったより安い価格になることもあります。離婚時に住宅を売却する場合は、売却にかかる期間や価格の変動なども考慮に入れ、現実的な売却計画を立てることが大切です。住宅を高く売却するためにも、優良な不動産会社に相談することをおすすめします。

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