家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合の2つの対処法を解説
住宅ローンの残債がある状態で家を売却する場合、住み替えローンや任意売却といった対処法があります。住宅ローンの借り換えである住み替えローンは、残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるため、新居購入を考えている方に適しています。一方、任意売却は住宅ローンの返済が難しい方向けの選択肢で、競売よりも高値で売却できる可能性があります。
本記事では、これらの対処法について、それぞれのメリット・デメリットや注意点を詳しく解説します。住宅ローン残債のある家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
家を売却するには住宅ローンを一括返済しなければならない
家を売却する際、住宅ローンが残っている場合は売却代金から住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。これは、住宅ローンを借りる際に、金融機関が担保として不動産に抵当権を設定するためです。
抵当権とは、債務者が借金を返済できなくなった場合に、金融機関が担保不動産を差し押さえて優先的に売却代金から回収できる権利のことです。住宅ローンが完済されるまでは、この抵当権が不動産に設定されたままになります。
そのため、住宅ローンが残ったまま家を売却しようとしても、抵当権が設定されているために買主に所有権を移転することができません。売却代金から住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があるのです。
関連記事：ローン返済中の家を売却する方法とは？ポイントや離婚時の注意点も解説
しかし売却価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの状態では、売却代金だけでは一括返済ができません。その場合、次に紹介するような対処法を検討することになります。
家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合の対処法
ここでは、家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合の対処法として、下記2つを解説します。
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を行う
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、住み替えの際に残債の借り換えと新規借入を組み合わせられるローンのことです。
前述の通り、家を売却する際には住宅ローンの残債を一括で返済する必要があります。しかし、売却代金と自己資金を合わせても残債を完済できない場合、住み替えローンを利用することで残債と新居の購入資金をまとめて借り入れることができます。
住み替えローンの主な利用条件 | ・新居を購入し、住み替えをすること ・十分な返済能力があること ・現在の住宅ローンに延滞がないこと ・売却物件と購入物件の契約時期を合わせられること |
住み替えローンの利用が向いている人 | ・新居の購入資金が必要な人 ・返済能力がある程度ある人 ・自己資金が少ない人 |
住み替えローンのメリット・デメリット
住み替えローンのメリットは以下のとおりです。
- 住宅ローン残債があっても新居が購入できる
- ローンを一本化できるため、返済管理が簡単になる
一方、デメリットは次のようなことが挙げられます。
- 自宅の売却と新居の購入を同時に行わなければならない
- 審査基準が厳しい傾向にある
- 金利が一般の住宅ローンより高め
住み替えローンには、残債があっても新居購入ができる大きなメリットがある一方で、返済負担の増加や手続きの煩雑さ、金利の高さなどのデメリットも存在します。メリットとデメリットをよく理解し、自身の状況に合わせて慎重に検討することが重要です。
住み替えローンを利用する流れ
住み替えローンを利用する流れは以下のとおりです。
- 金融機関に相談し、住み替えローンの借入可能額を確認する
- 売却物件と購入物件を探す
- 売却物件の売買契約と購入物件の売買契約を同時に進める
- 住み替えローンの契約を結び、売却代金と借入金で残債を精算する
- 抵当権を抹消し、新居の所有権を取得する
住み替えローンを利用するには売却と購入のタイミングを合わせる必要があります。家の売却には平均3～6ヶ月の期間を要するため、スケジュールには余裕をもって臨みましょう。
住み替えローンで注意すること
住み替えローンを利用する際に注意したいのが、借入総額が高くなりやすいという点です。新居の住宅ローンに加えて前の住宅ローンの残債も借り入れることになるため、どうしても金額は大きくなります。前述のとおり、普通の住宅ローンよりも金利が高くなったり、金融機関の審査が厳しくなったりするデメリットもあります。
さらに、売却物件の価格下落リスクや金利上昇リスクも考慮しておく必要があります。将来的な金利上昇によって返済額が増加し、家計を圧迫する可能性もあるのです。
住み替えローンは便利な商品ではありますが、これらの注意点をしっかりと理解し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
任意売却を行う
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得て自主的に不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンを滞納すると金融機関から一括返済を求められ、それができない場合は競売にかけられてしまいます。しかし、任意売却なら債務者の意思で不動産を売却し、その売却代金で住宅ローンの返済に充てることができます。
任意売却の際は、債務者が不動産仲介業者に売却活動を依頼し、買主を探します。売却価格は競売よりも高くなる傾向にありますが、売却代金が住宅ローン残債に満たない場合は残債務の支払い義務が残ります。
任意売却の主な利用条件 | ・住宅ローンの滞納が数ヶ月以上続いていること ・債権者（金融機関）の同意が得られること ・不動産の共有者全員の同意が得られること ・連帯保証人の同意が得られること ・税金の滞納などで差し押さえを受けていないこと ・売却活動の期間に余裕があること |
任意売却に向いている人 | ・住宅ローンの返済が困難な人 ・競売を避けたい人 ・時間的な猶予がある人 |
任意売却のメリット・デメリット
任意売却のメリットは以下のとおりです。
- 競売に比べて高値で売却できる可能性がある
- 住宅ローン残債は分割返済が可能になる
- 周囲に事情を知られずに売却できる
一方、デメリットは次のようなことが挙げられます。
- 必ずしも任意売却できるとは限らない
- 信用情報に傷がつく
- 連帯保証人の同意が必要
- 任意売却のタイムリミットを過ぎると競売になる
任意売却は、住宅ローン滞納者にとって競売を回避できるメリットがある一方、債務は残り、信用情報に傷がつくデメリットがあります。一定期間クレジットカードの作成やローンの新規申し込みができなくなってしまうため、任意売却はあくまでも最後の手段として利用を検討しましょう。
任意売却の流れ
任意売却の流れは以下のとおりです。
- 住宅ローンの滞納が続き、金融機関から督促を受ける
- 金融機関に相談し、任意売却の同意を得る
- 不動産会社に売却を依頼し、買主を探す
- 売買契約を結び、代金を受け取る
- 代金を金融機関に支払い、残債を精算する
- 残債がある場合は、分割返済を続ける
任意売却を行うには、まず金融機関の同意を得る必要があります。その後は不動産会社と協力しながら売却活動を進めていくことになります。
任意売却で注意すること
任意売却の注意点として、住宅ローンの返済が滞っていない状態では利用できないことが挙げられます。一般的に2～6ヶ月程度の滞納期間が任意売却期間の目安となり、期限までに買主が見つからないと競売になってしまう可能性があります。
また前述のとおり、任意売却を行うと個人の信用情報に傷がつき、その後の新たな借入れが難しくなります。銀行からの催促やローンの引き落としに使っていた口座が凍結されるなど、金融機関との取引にも影響が出てしまうことを理解しておきましょう。
さらに、売却代金で住宅ローンを完済できない場合、残債務の支払い義務が残ることにも注意が必要です。売却後も残債務の返済を続けなければなりません。連帯保証人や担保提供者がいる場合は、その人の同意も必要となります。
住宅ローン残債のある家を売却する前に行うべきこと
最後に、住宅ローン残債のある家を売却する前に行うべきことを3点解説します。
住宅ローンの残債額を正確に把握する
住宅ローン残債のある家を売却する際、最初に行うべきことは、住宅ローンの正確な残債額を把握することです。残債額は金融機関から発行される残高証明書で確認できます。
残債額を把握することで、売却価格と比較して、売却代金だけで住宅ローンを完済できるのか、それとも売却後も残債が残ってしまうのかを判断できます。この判断が、その後の売却方法や交渉の方針を決める上で非常に重要となります。
売却価格の目安を立てる
次に、不動産会社に依頼して売却価格の目安を立てましょう。複数の不動産会社から査定を取ることで、より正確な売却価格の目安が分かります。
売却価格の目安が立ったら、住宅ローンの残債額と比較します。売却価格が残債額を上回れば、売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがあります。一方、売却価格が残債額を下回る場合は売却後も残債が残ってしまうことになるため、住み替えローンなど別の方法を検討する必要があるでしょう。
関連記事：自宅売却の相場はいくら？｜売却価格の決まり方と準備も詳しく紹介
売却にかかる諸費用を見積もる
家を売却する際には、仲介手数料や印紙税、登記費用など、さまざまな諸費用がかかります。これらの費用は売却価格や取引の条件によって変動するため、事前に見積もっておく必要があります。
仲介手数料は売却価格に応じて決まりますが、売却価格の3%+6万円+消費税が一般的です。またリフォーム費用や引越し費用なども考慮に入れる必要があります。これらの諸費用を差し引いた金額が、実際の手取り額となります。
諸費用を見積もることで、売却にかかるコストを把握し、売却価格の設定や交渉の材料とすることができます。諸費用が想定以上に高くつくようであれば、売却価格を上げる交渉をするか、他の売却方法を検討するなどの判断が必要です。
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この記事では家の売却で住宅ローンを一括返済できない場合の2つの対処法について解説しました。自身に合う方法を選び、家の売却を進めていきましょう。
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