不動産売却の注意点を徹底解説｜売却前・契約時に気をつけたいポイントとは？

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不動産を売却する前の注意点

不動産売却前に押さえておくべき6つの注意点

まずは、不動産売却を行う前に必ず知っておきたいポイントを6つ解説します。

1. 住宅ローンを完済する
2. 不動産の現況を調査する
3. 市場価格を調査する
4. 売却スケジュールを把握する
5. 売却にかかる費用を把握する
6. 売却方法を決める

各注意点を詳しくみていきましょう。

1. 住宅ローンを完済する

不動産を売却するとき、 住宅ローン残債がある場合は必ず完済が必要です。
ローンが残っている物件には「抵当権」が設定されており、完済しないと抵当権を抹消できません。抵当権が残ったままでは、新しい買主が購入しても銀行に差し押さえられるリスクがあるため、売却は成立しません。

完済が難しい場合は「住み替えローン」を利用する方法もあります。これは、新居購入と既存住宅ローン返済を一本化できるローンです。ただし、借入額が増えるため返済計画には注意しましょう。

関連記事：ローン返済中の家を売却する方法とは？ポイントや離婚時の注意点も解説

2. 不動産の現況を調査する

売却前には、物件の現況を正しく把握しておくことが大切です。

• 不動産の名義が売主と一致しているか
• 土地や建物の面積
• 境界線の確定状況
• 用途地域や建築制限
• 地盤や土壌汚染の有無
• 登記簿に記載されていない増改築の有無

特に境界トラブルや未登記部分があると、買主の住宅ローン審査に影響し、売却がスムーズに進まないことがあります。

登記簿謄本や購入時の契約書を確認し、必要に応じて測量や登記の修正を行いましょう。

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3. 市場価格を調査する

適正価格を把握することは、売却の成功を左右します。高すぎても売れ残り、安すぎても損をしてしまうため、市場価格の調査は必須です。 

複数の方法を組み合わせて、希望金額の基準を固めましょう。

4. 売却スケジュールを把握する

一般的な不動産売却の流れは次の通りです。

1. 不動産会社に査定を依頼
2. 不動産会社の選定・媒介契約
3. 売却活動（広告・内覧）
4. 買主との交渉・売買契約
5. 引き渡し

なお、不動産によっては途中で解体やリフォームを行ったり、内覧を行わなかったりすることもあります。

平均的な不動産の売却期間は3～6か月程度ですが、人気エリアや築浅物件は早期売却が見込める一方、地方や築年数の古い物件はそれ以上かかる場合もあるため、スケジュールには余裕をもっておきましょう。できるだけ早く売りたい場合は、【買取】を検討するのもひとつの手です。

関連記事： 中古住宅が売れるまでの期間とスムーズに売却する方法 

5. 売却にかかる費用を把握する

不動産を売却するときは、売却価格をそのまま受け取れるわけではありません。

一般的に、 売却価格の4～6％程度が諸費用や仲介手数料としてかかるケースが多いです。

必要になる費用の一例としては、次のようなものが挙げられます。

 必要な費用は物件によって大きく異なります。他にも、解体費用や測量費用などが発生する場合があります。

関連記事：不動産売却での経費は？確定申告で節税できる項目とできない項目を解説

6. 売却方法を決める

それぞれの特徴をふまえ、希望にあった売却方法を選ぶことが大切です。

特に、不動産業者に仲介や買取を依頼するときは、複数の業者に査定をお願いしましょう。価格だけではなく、営業担当者との相性や対応のスピーディーさ、実績なども確認してから契約に進むと失敗を防げます。

売却方法は大きく分けて以下の3つです。

1. 仲介：不動産会社が買主を探す。高値売却が期待できる。

2. 買取：不動産会社が直接買い取る。短期間で現金化できる。

3. 個人売買：自分で買主を探す。手数料不要だがリスクが高い。

仲介を選ぶ場合は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の契約形態があり、それぞれ契約条件や自由度が異なります。

関連記事： 不動産買取とは？仲介との7つの違いやメリット・デメリットを解説

また、一般的ではありませんが、自分で買主を探して売却するという手もあります。仲介や買い取りとは違って不動産業者を介さないので、手数料が発生しない点がメリットです。

ただし、 売買活動や契約の締結などすべての手続きを売主自身が行わなければいけません。時間や手間がかかり専門知識も必要になるので、一般の方がトラブルなく売買を行うことは難しいでしょう。

不動産を売却時に気をつけたい4つのポイント

実際に不動産の売却を行うときは、以下のような注意点を意識する必要があります。

1. 最適な売却時期を見極める
2. 内覧の準備をしておく
3. リフォームは慎重に検討する
4. 説明義務を果たす

各注意点の詳細を説明します。

1. 最適な売却時期を見極める

不動産を売るときは、時期を見極めることが大切です。時期によって、不動産が売れるかどうかが大きく変わってきます。

新生活が始まる3月は、もっとも取引件数が多くなります。そこから逆算して年末から1月くらいに情報を出しておくと、売買活動や契約をスムーズに進められるでしょう。

反対に、1月と8月は取引件数が減る傾向にあります。まったく売れないわけではありませんが、売却までに時間がかかる可能性があることは押さえておきましょう。

関連記事： 不動産売却のベストタイミングは？不利な時期や売り時を逃さないコツも解説

2. 内覧の準備をしておく

内覧が始まる前までに、物件をきれいにしておきましょう。同じ物件でも、汚れたままの状態ときれいに掃除されている状態を比べると、後者のほうが印象はよくなります。

玄関や水回り、部屋はもちろんのこと、窓ガラスや床の隅、ベランダ、バルコニーなども内覧の際に確認されます。念入りに掃除しておきましょう。

なお、引っ越し前でも内覧は可能ですが、部屋の中に何もない状態のほうが売れやすい傾向にあります。引っ越し前に内覧を行うときは、 できるだけ荷物を減らしてすっきりさせておくとよいでしょう。

3. リフォームは慎重に検討する

不動産を売却する際、少しでも売れやすくするためにリフォームを検討する方もいるでしょう。しかし、リフォームは必ずしも必要なものではありません。

近年は、リノベーションを目的に中古物件を探す方が増えてきました。そのため、リフォーム費用を上乗せした金額で売却するより、 そのままの状態で少しでも安く売ったほうが買い手が付きやすいこともあるのです。

まずはそのまま売り出してみて、どうしても売れない場合はリフォームを検討するというのもひとつの手です。

関連記事：不動産売却前にリフォームは不要｜査定額を上げるコツも詳しく紹介

4. 説明義務を果たす

不動産の売り主には、説明義務があります。言いにくいかもしれませんが、住宅の欠陥についてはしっかりと説明しておきましょう。

買主に伝えるべき事項を伝えずに売却した場合、説明義務違反だと判断され、損害賠償請求をされる可能性があるため注意が必要です。

また、安易に口約束することはトラブルにつながります。買主と約束をするときは、 些細なことでも不動産会社や書面を通してやり取りすることを徹底しましょう。

不動産売却の契約における注意点

売買契約に進んだ後も、気をつけたいポイントはたくさんあります。

1. 契約書を細かくチェックする
2. 余裕をもって書類を準備する
3. 譲渡益が出た場合は必ず確定申告をする

ここからは、契約前後に知っておきたい注意点をみていきましょう。

1. 契約書を細かくチェックする

不動産売買に関する契約書は、しっかりとチェックしてください。契約後は内容の変更ができないため、契約書の内容を理解したうえで締結し、失敗やトラブルを防ぐ必要があります。

仲介や買い取りの場合、契約書は不動産会社が作成することが一般的です。直接取引の場合は、売主もしくは買主のどちらかが契約書を作成することになります。どのような場合にせよ、双方が納得できる内容の契約書を取り交わすことが大切です。

契約書の内容に不安がある場合は、 司法書士や弁護士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。

2. 余裕をもって書類を準備する

不動産売買の契約を締結するときは、書類集めや名義変更などやるべき準備がたくさんあります。買主の方に迷惑をかけることがないように、余裕をもった早めの対応を心がけましょう。

関連記事：不動産売却で必要になる書類一覧｜必要なタイミングと取得方法についても

特に、書類に関しては取得までに時間がかかるものがいくつかあるため、契約が決まった段階で取り寄せておくと安心です。

また、 契約締結後はすみやかに不動産の名義を変更する必要があります。登記まわりの書類集めや手続きを自分で行うことが難しい場合は、司法書士に依頼するとスムーズです。

3. 譲渡益が出た場合は必ず確定申告をする

不動産売却で譲渡益が出た場合は、売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの間に確定申告を行いましょう。

確定申告は、1年間に得た所得の合計を税務署に報告し、納税額を確定する手続きです。会社員は、年末調整を行うことで会社側に税額の過不足を調整してもらえますが、不動産売却益が発生したときは、自分で確定申告をしなければいけません。

確定申告を怠ると、 無申告加算税と延滞税が課されます。忘れずに行いましょう。

不動産種類別の売却時における注意点

最後に、不動産の種類別に押さえておきたい売却時の注意点を5つ紹介します。

• 相続不動産
• 賃貸不動産
• 遠方の土地
• 古家が残っている土地
• 住み替え予定

それぞれの詳細をみていきましょう。

相続不動産の場合

相続した不動産を売却するときは、不動産の名義が売主になっているかどうかを確認しておきましょう。不動産が被相続人名義のままになっている場合は、土地と建物それぞれに対して「相続登記」を行う必要があります。

また、複数の相続人が所有する「共有不動産」の場合、全員が同意していなければ売却することができません。 個人の判断で売却しないように注意してください。

相続した物件によっては、特別控除や軽減税率の適用が受けられる可能性があります。使える制度がないか、不動産会社や税理士に相談してみるとよいでしょう。

関連記事：家の相続手続きの流れ6ステップ｜費用や税金・相続しない場合の選択肢も

賃貸不動産の場合

賃貸物件を売却するときは、入居者はそのままに、物件の所有者だけが変わる「オーナーチェンジ」と呼ばれる手法がとられます。物件売却の際に入居者から承諾を得る必要はありませんが、売却後はオーナーが変わった旨をしっかりと伝えておきましょう。

場合によっては、入居者が物件購入を希望することもあるかもしれません。 入居者が購入してくれれば、あらためて買主を探す必要がなくなります。念のため、入居者の意思を確認してみるとよいでしょう。

遠方の土地の場合

不動産の売買は、基本的に買主と売主、不動産業者の三者立ち合いのもとで行われます。しかし、売却したい不動産が遠方にあり、立ち合いをすることが難しいケースもあるでしょう。

その場合は、次のような方法が検討できます。

• 郵送で手続きを進める「持ち回り契約」
• 知人や親族に依頼する「代理契約」
• 司法書士に依頼する

ただし、どのような方法をとるにせよ、仲介や買い取りを依頼する不動産会社は売主が探さなければいけません。

大切な不動産を任せる業者は、可能であれば現地で顔を合わせて選びたいものです。オンラインでも打ち合わせはできますが、トラブルを防ぐためにも、 1度は対面で打合せしておくことを推奨します。

古家が残っている土地の場合

古くなった実家や空き家を処分する場合、「建物を解体したほうが売れるのでは」と考える方は少なくありません。しかし、古家の解体は慎重に行うことをおすすめします。

近年はリノベーションニーズが高いため、古い物件でも売れる可能性があります。また 更地にすると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため注意が必要です。

まずは古家を残したまま売却に出し、反応に応じて解体やリフォームを行う方法もあります。

住み替えを予定している場合

住み替えを予定している場合は、先に新居を購入する「購入先行」と先に住宅を売る「売却先行」のどちらにするかを慎重に判断する必要があります。

それぞれのメリット・デメリットは、次のとおりです。

購入先行│
・メリット：ゆっくり新居を探せる
・デメリット：売却価格が決定していないので資金計画が崩れる可能性がある
　　　　　　物件が売れなかった場合、二重ローンになる
売却先行│
・メリット：資金が確定してから新居を購入できる
・デメリット：引渡しまでに退去する必要があるため仮住まいが必要となり、余計な費用が掛かる可能性がある

なおマイホームを買い替えるときは、譲渡所得税の納付を新居の売却時まで繰り延べられる、「住み替え特例」の適用が受けられる可能性があります。売却する住宅や購入する住宅には細かい条件が定められていますが、適用できれば資金面での負担を減らせるため、積極的に活用していきましょう。

住み替え特例については、国税庁のサイトで詳しくご覧ください。

参考：国税庁：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

（令和7年12月30日までにマイホームを売ることが条件となっています／令和7年9月2日現在）

関連記事：住み替えにかかる税金の種類とは？計算方法や節約方法を解説

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まとめ｜不動産売却は準備と計画が成功のカギ

不動産売却は「ローンの完済」「現況調査」「市場価格の把握」「費用とスケジュールの確認」「売却方法の選定」といった準備を怠らなければ、大きなトラブルを避けられます。

特に2025年は相続登記の義務化（2024年4月施行）により、未登記の相続不動産は売却前に必ず相続登記が必要になっている点に注意が必要です。

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