土地の相続税はどう計算する？評価額を下げて節税する方法についても解説
「土地を相続することになったけれど、相続税の計算方法がわからない」「できるだけ相続税を抑える方法はないのか」そんな悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
本記事では、土地の相続税の計算方法から、評価額を下げるための具体的な方法まで、わかりやすく解説いたします。相続税対策は早めの準備が重要ですので、ぜひ参考にしてください。
相続税の基本的な考え方
はじめに、相続税の基本的な考え方と課税される条件について詳しくみていきましょう。
相続税とは
相続税は、個人が亡くなった際に、その方（被相続人）の財産を相続した人（相続人）に対して課される税金です。現金や預貯金だけでなく、有価証券、不動産（土地・建物）、貴金属、自動車など、相続によって得たすべての財産の価値に応じて課税されます。
なかでも土地に関しては、相続税を算出するにあたり特殊な計算を行います。この評価方法には主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあり、土地の所在地によって適用される方式が異なります。
相続税は資産総額が基礎控除額を超えるときに課税される
相続税が課税されるのは、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合のみです。基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
例えば配偶者と子供2人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」です。資産総額が4,800万円を超える場合に、相続税が課税されることになります。
相続税の計算方法の仕組み
ここでは、相続税の計算方法と、特に土地の評価に用いられる「相続税評価額」について確認していきましょう。
相続税の計算方法
相続税の計算は、以下の手順で行われます。
- 相続財産の総額を算出する（これには土地や建物などの不動産、預貯金、有価証券、生命保険金などすべての相続財産が含まれる）
- 相続財産の総額から、債務や葬式費用を差し引く
- 基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）を差し引く
- 残った金額を法定相続分で按分し、各法定相続人の取得金額を計算する
- 各取得金額に応じて税率を適用し、相続税額を算出する
例えば、相続財産の総額が1億円、債務・葬式費用が1,000万円、法定相続人が配偶者と子供2人の場合を考えてみましょう。
- 相続財産の総額：1億円
- 債務・葬式費用：1,000万円
- 課税価格：9,000万円（1億円 - 1,000万円）
- 基礎控除額：4,800万円（3,000万円 + 600万円 × 3人）
- 課税遺産総額：4,200万円（9,000万円 - 4,800万円）
この課税遺産総額4,200万円に対して、法定相続分に応じた税率を適用していきます。相続税の税率は以下のとおりです。
法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
1,000万円以下 | 10％ | － |
1,000万円超から3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
3,000万円超から5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
5,000万円超から1億円以下 | 30％ | 700万円 |
1億円超から2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
2億円超から3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
3億円超から6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
このように、取得金額が大きいほど税率が上がっていくのが特徴です。相続税は税率が高いため、財産の評価額を下げることで節税をしていきます。
相続した土地の評価には「相続税評価額」が使われる
相続税の計算においては、原則として相続開始日の時価を基準にするという決まりがあります。しかし土地の取引価格（実勢価格）は、売り手と買い手の事情が反映され、不動産本来の経済価値から乖離することも。
そのため土地の評価においては「相続税評価額」という特別な評価方法が用いられます。この評価額は一般的に実際の市場価格（時価）よりも低く設定されており、相続税の負担を軽減できる点が特徴的です。
相続税評価額の計算については後述しますが、主に以下の2つの方法で算出されます。
- 路線価方式：市街地など、路線価が設定されている地域で使用される
- 倍率方式：路線価が設定されていない地域で使用される
例えば、市場価格が1億円の土地があった場合、相続税評価額は約7,000万円から8,000万円程度になることが多いとされています。この差額が、相続税の負担を軽減する効果につながります。
土地の相続税評価額の計算方法
前述のとおり、土地の相続税評価額を算出する方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つです。それぞれの計算方法についてみていきましょう。
路線価方式
路線価方式は、主に市街地や住宅地など、路線価が設定されている地域で使用される評価方法です。
路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する路線（道路）に面した標準的な土地の1平方メートル当たりの評価額のことを指します。国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」から確認可能です。
路線価方式の計算式は以下の通りです。
相続税評価額 = 路線価 × 土地面積 × 各種補正率
補正率には様々な種類があり、土地の形状や利用状況によって適用されます。主な補正率には以下のようなものがあります。
- 奥行価格補正率：土地の奥行きが標準的な間口に比べて深い、または浅い場合に適用
- 地積規模補正率：土地の面積が大きい、または小さい場合に適用
- 側方路線影響加算率：二方路線以上に接している場合に適用
- 不整形地補正率：土地の形状が不整形な場合に適用
例えば、路線価が40万円/㎡、土地面積が200㎡、奥行価格補正率が0.95の場合、評価額は「40万円×200㎡×0.95＝7,600万円」となります。
倍率方式
倍率方式は、主に路線価が設定されていない郊外や農村地域で使用される評価方法です。固定資産税評価額に国税局長が定める倍率を掛けて評価額を算出します。
計算式は以下の通りです。
相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税の課税明細書で確認可能です。倍率は地域によって異なり、一般的に1.0～1.8倍程度の範囲で設定されています。
例えば、固定資産税評価額が2,000万円、倍率が1.2倍の場合、評価額は「2,000万円×1.2＝2,400万円」となります。倍率方式が適用される地域では、一般的に土地の評価額が路線価方式に比べて低くなる傾向にあります。
評価額を下げて相続税を抑える方法
相続税を抑えるためには、相続財産の評価額を下げることが効果的です。ここでは、土地の評価額を下げるための具体的な方法を紹介します。
現金や預金を不動産に変える
現金や預金は額面通りの評価となるため、相続税の課税対象となりやすい資産です。一方、不動産（特に土地）は相続税評価額が時価よりも低く設定されることが多いため、相続税対策として有効です。
具体的には、相続が予想される数年前から現金や預金を計画的に不動産に変えていく方法が挙げられます。例えば、賃貸用のアパートやマンションを購入すれば土地の評価額が下がるだけでなく、建物の減価償却費や固定資産税などの経費も控除できるため、二重の節税効果が期待できます。
ただし、不動産投資にはリスクも伴います。物件の選定や管理には専門的な知識が必要となりますので、不動産投資の経験がない場合は、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。また相続直前の不動産購入は税務署に否認される可能性もありますので、計画的に行うことが重要です。
貸家建付地にする
所有している土地を貸家建付地にすることで、土地の評価額を大幅に下げることができます。貸家建付地とは、借地権が設定されていない土地に、賃貸用の建物を建てて貸し出している状態の土地のことです。
貸家建付地の評価額は、更地の場合と比べて最大で50%程度まで下がる可能性があります。これは、借家人がいることで土地の使用に制限がかかるため、評価額が低く見積もられるからです。
具体的な計算式は以下の通りです。
貸家建付地の評価額 = 自用地としての評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
例えば、自用地としての評価額が1億円、借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合、貸家建付地の評価額は「1億円 × (1 - 0.6 × 0.3 × 1) = 8,200万円」となり、1億円から8,200万円へと評価額を下げることができます。
ただし、貸家建付地にする際は、建物の建築費用や賃貸経営のリスクなども考慮しましょう。また相続直前の対策は税務署に否認される可能性もありますので、早めの準備が重要です。
小規模宅地等の特例を活用する
小規模宅地等の特例は、被相続人等の居住用や事業用として使用されていた土地について、一定の条件を満たす場合に相続税の課税価格を大幅に減額できる制度です。
この特例を利用すると、以下のような減額が可能です。
- 特定居住用宅地等：330㎡まで80%減額
- 特定事業用宅地等：400㎡まで80%減額
- 貸付事業用宅地等：200㎡まで50%減額
例えば評価額が1億円の居住用宅地が330㎡以下の場合、「1億円 × (1 - 0.8) = 2,000万円」と評価額を大幅に下げることができます。
ただし、この特例を適用するには、被相続人が亡くなる直前まで居住や事業に使用していたことや、相続人が相続後も一定期間その用途で使用し続けることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。また、特例の適用には期限があり、相続税の申告期限までに手続きを行う必要があります。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
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