不動産売却前にリフォームは不要｜査定額を上げるコツも詳しく紹介|不動産買取応援隊

不動産を売却する際「リフォームした方が高く売れるのでは？」と考える方は少なくありません。しかし、実はリフォームをしても売却額が必ずしも上がるわけではなく、時にはリフォームなしでの売却の方がより合理的な選択肢となることも。

そこで本記事では、不動産売却前にリフォームが不要な理由から、リフォームをすべきケース、そしてリフォームをしないで不動産の査定額を上げるコツについて詳しく解説します。不動産売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却前にリフォームが不要な理由

結論として、不動産売却前にリフォームは不要です。その理由として下記の4点を解説します。

手元に残るお金が増える（リフォーム額の元が取れる）とは限らない
「フルリフォーム済み」物件の多くは不動産会社によるもの
物件の価値は設備よりも立地・築年数が重視されやすい
自分たちの手でリフォームやリノベーションをしたい買主も多い

手元に残るお金が増える（リフォーム費用の元が取れる）とは限らない

不動産売却前にリフォームが不要な理由としてもっとも大きいのは、リフォーム費用の回収が難しいことです。

たしかにリフォームされていない物件とリフォーム済の物件では、後者の方が高く売れる傾向があります。しかし数百万円をかけて物件を改修したとしても、売却価格にリフォーム費用以上の額を上乗せできる可能性（＝元が取れる可能性）は極めて低いといえます。

例を挙げて考えてみましょう。売却価格2,000万円の価値がある中古住宅に住んでいるとします。

500万円でリフォームし、2,300万円で売却した
リフォームなしで2,000万円で売却した

この場合、手元に残るお金は後者が200万円多くなります。たしかに売却価格だけみるとリフォームしてから売却する方がお得に感じますが、手元に残る金額で考えるとリフォームなしの方がお得になるのです。

またリフォームにはお金だけでなく、時間や手間もかかります。プランニングの期間を合わせると1ヶ月以上かかることもあり、その間は売却活動ができません。不動産売却はスピードが肝心ですので、売却時期の遅れが大きな損失につながる可能性もあります。

「フルリフォーム済み」物件の多くは不動産会社によるもの

売物件のなかには「フルリフォーム済み」と宣伝されている物件も存在します。しかしこうした物件の多くは不動産会社が物件を買い取り、リフォームをしてから再販売しているものです。

「個人でリフォームをしてから売りに出すのと何が違うの？」と思われるかもしれませんが、不動産会社のリフォームと個人のリフォームでは下記のような違いがあります。

安く買い取った物件をリフォームして販売している
個人よりもコストを抑えてリフォームを実施できる
市場のニーズを踏まえたうえで売りやすい物件にリフォームしている

個人でリフォームを行う場合、限られた予算内での改修や、自分の好みに合わせたリフォームになりがちですが、それが必ずしも市場のニーズに合致しているとは限りません。またリフォームのプロセスにおいて必要な知識や経験が不足していると、思わぬトラブルに見舞われるリスクもあります。

その点、不動産会社によるリフォームは専門性と実績に基づいて行われるため、安心して物件を市場に出すことができるというわけです。

マンションの価値は内装よりも立地・築年数が重視されやすい

「個人が売物件をリフォームしたとしても、売却価格が大きく上がる可能性は低い」と説明しましたが、この傾向は一戸建てよりもマンションの方が顕著です。これは、マンションの価値が立地や築年数などの外部的な要素によって大きく左右されるからです。

一戸建ての場合、屋根や外壁のリフォームが可能であり、これらを含めた全体的な改修によって物件の価値を向上させることができます。しかしマンションの場合はその構造上、所有者が自由にリフォームできる範囲が内装に限られるため、全体的な物件価値への影響は限定的となるのです。

マンションの売却を考える際には内装リフォームによる価値向上を期待するよりも、立地や築年数、さらには共有部分の管理状態など、購入者が重視するであろう外部的な要素を理解し、それらをアピールすることが成功の鍵となるでしょう。

自分たちの手でリフォームやリノベーションをしたい買主も多い

中古物件を購入する買主のなかには、自分たちの手でリフォームやリノベーションをしたいと考える方も少なくありません。そのため、売主がリフォームやリノベーションを行う前に市場に出すことで、このような買主のニーズに応えることができます。

近年では中古住宅を購入し、自分たちでリノベーションを施すケースも増加しています。リノベーション需要が高まっているなか、売却前に手を加えることが結果的にプラスの評価となるのか、よく検討しておく必要がありそうですね。

不動産売却前にリフォームをするべきか判断するポイント

不動産売却前のリフォームは基本的には不要ですが、なかにはリフォームをした方がいいケースもあります。ここでは、リフォームをした方がいいケース・不要なケースをそれぞれ確認していきましょう。

不動産売却前にリフォームをした方がいいケース

生活に支障をきたす場合や経年劣化以上の傷や汚れがある場合は、リフォームを実施した方がいいでしょう。具体的には下記のようなケースです。

床や壁に穴が開いている
窓ガラスが割れている
壁に落書きがある
喫煙による黄ばみや匂いが残っている
水回りの劣化・汚れが著しい

このような状態では「高く売る」以前に売ることが難しくなってしまいますので、最低限の修繕は行っておくべきです。

不動産売却前のリフォームが不要なケース

対して、不動産売却前のリフォームが不要なのは下記のようなケースです。

経年劣化相応の傷や汚れがついている
不動産買取で売却する
リフォーム前提の買主が購入する見込みがある

「経年劣化相応の傷や汚れ」とは、生活するうえで自然に付いてしまった傷・汚れを指します。このような傷・汚れが付いていることは買主側も理解していますので、リフォームする必要はありません。

また 不動産買取で売却する場合もリフォームは不要です。買取業者は買い取った物件をリフォームして再販売しますので、傷や汚れが査定額に影響するケースはまれといえます。

家・マンションを売る前に！リフォームなしで不動産売却の査定額を上げるコツ

ここまで解説した通り、不動産売却前にリフォームをしても売却額が大きく上がるとは限りません。しかし不動産売却前のリフォームを検討している方は、少しでも高く家やマンションを売る方法を探しているのではないでしょうか？

そこで最後に、不動産売却の査定額を上げるコツとして下記の4点を紹介します。

事前に相場を調べておく
複数の不動産会社に査定を依頼する
物件のアピールポイントをまとめておく
ホームインスペクション（住宅診断）を依頼する

事前に相場を調べておく

不動産売却の査定額を上げるコツとして、事前に相場を調べておくことが挙げられます。

相場を知ることで、自分の物件が市場でどの程度の価値を持つのかを把握し、適切な売却価格を設定することができます。また不動産会社との交渉においても、相場情報を持っていることでより有利に進めることができるでしょう。

不動産の相場を調査する際は、以下2つのサイトが参考になります。類似条件の不動産を検索して、過去の成約価格を確認してみてください。

レインズマーケットインフォメーション	国土交通大臣指定の不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を閲覧できるサイト。土地の取引情報は対象外
不動産総合情報システム	国土交通省が提供する、不動産の取引価格などを閲覧できるサイト

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社への査定依頼は必ず複数社に行いましょう。査定額を見比べることで自身に不利な条件での契約を防ぐことができ、さらに不動産会社同士の競争を促すことによる良い条件での売却も期待できます。

また不動産売却は、担当者との相性も重要なポイントです。担当者の対応は親切か、またこちらの質問に真摯に答えてくれるかを確認し、自分に合う不動産会社を選びましょう。

物件のアピールポイントをまとめておく

物件のアピールポイントをまとめておくことも、査定額を上げるコツの一つです。立地の良さ、日当たりの良さ、周辺環境の静かさなどに加え、リフォーム履歴やマンション共有部の修繕履歴などもまとめておくと良いでしょう。

これらのポイントを強調することで、査定担当者にも良い印象を与えることができ、査定額の向上につながります。

ホームインスペクション（住宅診断）を依頼する

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家が住宅のコンディションについて調査を行い、住宅の劣化状況や欠陥の有無、修繕する場合の費用などを客観的に説明してくれるサービスです。ホームインスペクションを実施することで売却前に最低限必要な修繕箇所を特定し、不要なリフォームを避けることができるのです。

またホームインスペクションの結果は、買主に信頼してもらえる材料にもなり得ます。