自宅売却の相場2025年版｜地域別・築年数別の価格目安と高く売るコツ

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1. 自宅売却の相場とは？

不動産における「相場」とは、過去の取引事例や現在の市場動向をもとに算出される目安の価格です。
株や為替と同じように、不動産市場も需要と供給のバランスで価格が上下します。

相場に影響する主な要素

• 地域の人気度・利便性（駅近や都心は高値、地方や過疎地域は低値）

• 築年数や建物の状態（新しいほど高値、築古は建物価値が低下）

• 土地の条件（広さ・形・接道・日当たりなど）

• 市場の動向（景気・金利・住宅需要）

つまり「同じ築年数の家」でも、東京都心と地方都市では価格が大きく異なり、また土地の条件によっては相場以上で売れるケースもあります。

国土交通省の調査によると、令和7年1月における不動産価格指数は図のとおりであることが判明しました。

▲出典：国土交通省｜不動産価格指数（令和７年１月・令和６年第４四半期分）を公表

この表によると、マンションの相場は大きく上昇傾向にあることがわかります。戸建住宅は近年上昇傾向にありましたが、2025年になって少しずつ落ち着きを見せています。

木材の価格高騰（ウッドショック）などの影響で新築住宅の価格が上がっている中、中古住宅の需要はここ数年増加しています。マンションはもちろんのこと、一戸建て住宅の需要も高まりつつあると考えられます。つまり、 今は自宅を売却したい方にとって絶好のタイミングであるといえるのです。

ただし、地域によって住宅の相場が大きく異なる点に注意しましょう。

ここ数年はテレワークの普及により郊外への関心も高まっていますが、依然として東京をはじめとした首都圏や駅からのアクセスがよい物件の需要が高い傾向にあります。それ以外では価格が低下している地域もあるため、必ずしも高く住宅を売却できるわけではないことを押さえておきましょう。

【地域別】自宅売却の相場目安

それでは、地域によって住宅の売却価格はどれほど違うものなのでしょうか。

以下の表は、公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）が発表した、2023年11月における成約状況のレポートをまとめたものです。都道府県をいくつかピックアップして成約価格を掲載しているので、自宅に近い地域の相場を確認してみてください。

※出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜2025（令和7）年7月度 月例速報 Market Watch

地域別にみてみると、東京の相場が圧倒的に高いことがわかります。また、全体的にマンションの方が高値で取引されていることも読み取れるでしょう。

【築年数別】自宅売却の相場目安

次に、築年数別に物件の相場をみてみましょう。

▲出典：国土交通省｜中古住宅流通、リフォーム市場の現状

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、中古住宅の築年数別の市場価値はおおよそ表のように低下していくとされています。

※参考：国土交通省の｜中古住宅流通、リフォーム市場の現状
※※購入時を100％とした場合

仮に購入価格が3,000万円だった場合の残存価値は以下のようになります。

• マンション築10年：約2,250万円

• 戸建て築10年：約1,500万円

• 戸建て築20年：約450万円

ポイントは「マンションは緩やかに下落」「戸建ては急激に下落」という点です。
ただし、戸建ては土地の価値が加わるため、開発が進んだり、利便性が高かったりすれば築古でも高値がつくケースがあります。

自宅の売却価格を決める主な要素

①建物の状態

売却価格に影響する具体的な要素としては、次のようなものが挙げられます。

• 設備の状況やグレード

• 外壁や屋根の劣化状況

• 内装の状況

• 間取りやデザイン

• リフォームの有無

• 耐震強度　など

建物や設備の状態が良好で劣化が少ないほど、売却価格は高くなります。売却時にリフォームをする必要はありませんが、日ごろからお手入れしておくと査定額が上がるかもしれません。

また、二世帯住宅や特殊なデザイン・間取りの住宅は、やや需要が下がるため相場よりも価格が低くなる可能性があります。

②土地の状態

住宅の売却価格を決める2つ目の要素は、土地の状態です。利便性や需要が高い土地は、売却価格も高くなります。

売却価格に影響する具体的な要素としては、次のようなものが挙げられます。

• 駅や商業施設へのアクセス

• 接道状況・周辺の治安

• 病院や学校などの生活利便性

• 土地の形・日当たり・広さ

活用しやすい土地や生活に便利な土地は、買手がつきやすいため相場よりも高く売れる可能性があります。一戸建て住宅の場合、土地の価値が上昇することで購入時よりも高額な査定額がつくことも少なくありません。

自宅の売却相場を調べる方法4選

ここまでに紹介した物件の相場は、あくまでデータをもとにした目安となります。住宅の売却価格は物件ごとに異なるため、正確な価格を知りたいときは、より詳細な情報を収集することが大切です。

自宅の売却相場を具体的に調べる方法としては、以下の4つが挙げられます。

1.取引実績から調べる

1つ目は、実際の取引実績を調べる方法です。個人の方向けに公開されている「レインズマーケットインフォメーション」を利用すれば、個人の方でも直近1年間の売買実績を確認可能です。

「レインズマーケットインフォメーション」にアクセスすると、取引物件の条件を入力する画面が表示されます。ここに詳細を入力することで、自宅に近い条件の物件を取引したときの成約価格を調べられます。

地域や条件によっては、取引実績がなかったり情報が表示されなかったりすることがあるため注意が必要です。検索するときは、条件を絞り込みすぎないようにしましょう。

2.売り出し中の物件から調べる

今実際に売り出されている物件の情報をもとに相場を知る方法です。SUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトを使えば、近隣地域でどのような物件がいくらで売り出されているのかを知ることができます。

ただし、不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、 実際の取引価格とは異なります。販売活動や商談のなかで成約価格が下がることもあるので、あくまで目安として考えておきましょう。

3.土地の価格から調べる

土地の価格から調べる方法です。自宅の建物が古い場合は、この方法で相場を調べることがおすすめです。一戸建ての建物の資産価値は築年数に大きく左右され、20年を過ぎるとほぼゼロになるといわれています。そのため、 築年数が長い自宅を売却するときは、土地の価格を基準に取引をするケースが少なくありません。

土地の価格は、「土地総合情報システム」から調べましょう。「不動産取引価格情報検索」という機能を使って地域や条件を指定すれば、お近くの土地の取引実績を閲覧できます。

4.実際に査定してもらう

実際に自宅を査定してもらう方法です。正確な売却価格を知りたいのであれば、この方法がもっとも確実でしょう。

自身で調べた相場はあくまで目安であり、実際の所有物件を売却するときの取引価格とは異なるケースがほとんどです。プロに依頼すれば、建物の状態や土地の条件、市場の動向を加味したうえで 「現実的に売れそうな価格」を算出してもらえるため、正確な相場を知ることができます。

査定額は不動産会社によってバラつきがあるため、可能であれば複数の会社に査定を依頼することがおすすめです。

自宅売却前を成功させるための準備

信頼できる不動産会社を探す

自宅売却でもっとも重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。

依頼する不動産会社を見極めるときは、机上査定ではなく 訪問査定を受けることがおすすめです。その際、査定額の根拠や売却戦略などを確認しておくと安心でしょう。

売れにくい物件の場合は、1社のみと契約する「専任媒介契約」を検討してみてください。複数社と契約できる「一般媒介契約」の場合と比べて、熱心に販売活動を行ってもらえる可能性が高まります。

余裕のあるスケジュールを立てる

自宅を売却するときは、余裕のあるスケジュール計画を立てておきましょう。

仲介を希望する場合、 最低でも半年はかかると考えておきましょう。「急いで売却したい」「確実に売却したい」というときは、不動産買取業者への依頼を検討するのもひとつの手です。

自分で情報収集する

何も知らない状態で不動産会社に丸投げしてしまうと、売主に不利な条件を提示されるおそれがあります。近隣物件の相場や需要などを把握しておくことで、 不動産会社が提示する価格や戦略が妥当かどうかを判断しやすくなります。

内覧に備える

住宅の印象は、物件価格に大きく影響します。仲介を希望する場合は、内覧で少しでもよい印象を与えられるように準備を行っておきましょう。

わざわざリフォームを行う必要はありませんが、可能な範囲で室内の掃除や庭のお手入れなどを行っておくと好印象を与えやすくなります。また、内覧時の売主の対応も購入意思に影響することもあります。

まとめ│自宅売却なら地域密着の専門業者へ

自宅の売却相場は、地域・築年数・建物や土地の条件によって大きく変わります。
相場を把握するには、公的データや不動産ポータルを活用することが有効ですが、実際の取引価格を知るには不動産会社の査定が不可欠です。

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