不動産売却の手数料はいくら？内訳一覧と相場をプロが教えます

不動産を売買するときは、不動産会社に手数料を支払う必要があります。譲渡所得を手にしたい方にとって、手数料の具体的な金額は気になる情報かもしれません。

さらに、不動産売却の際は手数料以外の諸費用も必要になるため、金額が高い手数料を節約したいと考える方は多いことでしょう。

この記事では、不動産売却の手数料や節約する方法について説明します。手数料の相場や注意点を知って、納得のいく売買契約の締結を目指しましょう。

不動産売却時の手数料とは？

不動産会社の仲介を通して不動産を売却するときは、仲介手数料を支払う必要があります。

そもそも、なぜ不動産売却の際は手数料が必要になるのでしょうか。まずは、手数料の基本的な知識を身につけていきましょう。

不動産売却時に手数料を支払う理由

不動産売却時に支払う手数料は、「仲介手数料」と呼ばれています。仲介手数料は、物件の売買契約が成立したとき、仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。

不動産売却を仲介してもらうときは、物件を情報サイトに掲載したり広告を出したり、契約の準備をしたりと、不動産会社がさまざまな業務を代行します。仲介手数料は、こういった売却活動に関するサービスに対して支払う報酬なのです。

なお、手数料は成功報酬なので、売買が成立しない場合は不要となることが一般的です。また、不動産会社に直接買取を依頼した場合も、通常は発生しません。

不動産売却時の手数料はいつ・どちらが支払う？

手数料を支払うのは、不動産の売買契約が成立したタイミングです。売却活動の着手金として手数料を請求することはできないので、契約締結前に費用が発生することはありません。

多くの場合は、「契約を締結したとき」と「引き渡しのとき」の2回に分けて半分ずつ手数料を支払います。しかし、なかには引き渡しのタイミングで全額支払う方針の不動産会社もあるので、事前に確認しておくと安心でしょう。

一般的に、手数料を支払うのは売主と買主の両方です。不動産会社が売主と買主の両方に対して仲介を行い、双方から手数料を受け取ることを「両手取引」といいます。

売買が成立しなくても手数料が必要なケース

不動産売却の手数料は売買契約が成立したタイミングで支払い義務が生じますが、例外的に売買が成立しなくても手数料が必要になる場合があります。

それが、次のようなケースです。

• 契約締結後、売主または買主の事情で契約を解除する場合（手付解除）

• 売買代金未払いなど、違反行為により契約を解除する場合（違約解除）

• どちらかの希望により契約を解除する場合（合意解除）

契約解除に帰責性がある場合、つまり解除者に問題がある場合は、手数料を支払う必要があります。この場合は、契約当事者の事情によって契約が解除されるため、不動産会社に仲介手数料の請求権が認められるのです。

一方で、「住宅ローン審査が通らなかった」「契約者に判断能力がなかった」などの帰責性がない理由による契約解除は、手数料が発生しません。

契約を解除した場合の手数料については、トラブル防止のために媒介契約書で詳しく規定されています。不動産会社と契約を締結するときは、契約書をしっかりと確認しておきましょう。

不動産売却の手数料はいくらが目安？

不動産売却時にかかる手数料は、どれくらいの金額が目安になるのでしょうか。

ここでは、手数料の具体的な金額について詳しくみていきましょう。

不動産売却時に支払う手数料の上限額

不動産売却時にかかる手数料は宅建業法によって上限が決められていて、上限額がそのまま相場になります。

成約価格ごとの手数料上限額は、表のとおりです。

※出典：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

上記の表を用いる場合、「200万円以下」「200万円超〜400万円以下」「400万円超」の部分に分けて計算し、最後にすべての手数料を合算した額を算出することになります。

しかし、この方法では計算が面倒になるので、次の速算式を用いて手数料を求めることがほとんどです。

速算式で使用される「2万円」や「6万円」という金額は、仲介手数料の計算を簡略化するための調整額です。計算の際は、どちらの式を使用しても問題ありません。

手数料の計算例

ここでは、成約額1,000万円の物件を例に手数料を計算してみましょう。

【速算式を使わない場合】

• 400万円超の部分：200万円×5.5％＝11万円

• 200万円超～400万円以下の部分＝200万円×4.4％＝8万8,000円

• 400万円を超える部分＝600万円×3.3％＝19万8,000円

• 合計：39万6,000円

【速算式を使う場合】

• 成約価格が400万円超の場合
  ＝（1,000万円×3％＋6万円）＋消費税10％＝39万6,000円

このように、速算式を使った方がシンプルな計算で手数料を計算できます。速算式を使っても手数料の上限に差額は生じないので、安心してくださいね。

【成約価格別】手数料の早見表

ここでは、成約価格別に手数料の金額をまとめた早見表を紹介します。

不動産売却の手数料を節約する方法

手数料は、不動産売却にかかる諸費用のうち大きな割合を占める代金です。そのため、できるだけ節約したいと考える方は多いかもしれません。

不動産売却の手数料を節約する方法としては、以下のようなものが挙げられます。

1. 手数料の割引交渉をする

2. 不動産の売却と購入を同じ会社に任せる

3. 買取・個人売買にする

どのようなことなのか、詳細をみていきましょう。

手数料の割引交渉をする

不動産会社のなかには、交渉をすれば手数料を割引してくれるところもあります。そのため、思い切って相談してみることもひとつの手です。

ただし、仲介手数料は売却活動に必要な費用です。無理に割引してもらうと、熱心に売却活動をしてくれなくなるおそれがあります。

どうしても手数料を値引きしてほしい場合は、1社のみに仲介を依頼する「専属専任媒介契約」が有効なケースがあります。専属専任媒介契約を締結すれば、必ず自社を通じて取引してもらえるという安心材料を与えられるためです。

ただし、専属専任媒介契約には「囲い込み」のリスクがあります。囲い込みとは、故意に売却活動を制限して自社のみで売買取引を完結させることで、両手取引を実現しようとする手法です。囲い込みに遭うと、売却に時間がかかったり売却価格が安くなったりする可能性があります。

リスクを負ってまで割引を交渉すべきか、慎重に検討することが大切です。

不動産の売却と購入を同じ会社に任せる

不動産売却にともなって購入も検討している場合は、同じ不動産会社に仲介を依頼することで、手数料を割引してもらえるケースがあります。つまり、購入手数料を支払う代わりに、売却手数料を値引きしてもらうということです。

不動産会社によって値引きに応じてくれるかは変わってくるので、必ず成功するとは限りません。しかし、どうしても値引きをしてもらいたい場合は、一度相談してみるとよいでしょう。

買取・個人売買にする

不動産会社に直接物件を買い取ってもらう場合や、個人間で売買する場合は、仲介手数料は発生しません。買い取ってくれる不動産会社や知人に心当たりがあれば、検討してみてもよいでしょう。

ただし、買取や個人売買の場合は、希望する買取価格がつかない可能性があります。また、個人売買では契約関係の手続きをご自身で行うことになるため、トラブルのリスクが高まる点に気をつけましょう。

不動産売却時にかかる諸費用の内訳

不動産売却の際は、手数料以外にも以下のような諸費用がかかります。

• 印紙税

• 登記費用

• 譲渡所得税・住民税

• 住宅ローン返済手数料

• その他の費用

手数料と諸費用の合計額は、成約価格の4～6％程度が目安です。どのような費用が含まれるのか、内訳と金額の相場をみていきましょう。

印紙税

売買契約を締結するときは、経済的取引に関連する書類に対して課される「印紙税」を収める必要があります。印紙税は、契約書に収入印紙を貼って割り印を押すことで納付したとみなされます。

契約金額ごとに必要となる印紙税は、次のとおりです。

※出典：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

なお、契約書を2部作成する場合は、印紙税も2部分必要になります。通常は、仲介を請け負っている不動産会社が収入印紙を用意するので、売主や買主は費用を支払えば問題ないケースがほとんどです。

印紙税を収めない場合、過怠税が課されるため注意しましょう。

登記費用

不動産売却の際は、次の2つの登記手続きが必要になります。

• 抵当権抹消登記

• 所有権移転登記

抵当権抹消登記は、借りていた住宅ローンを全額返済し、金融機関が設定していた抵当権を抹消するための手続きです。登録免許税と司法書士への報酬をあわせると、およそ2～3万円の費用がかかります。

ご自身で手続きして費用を節約することも可能ですが、専門的な書類の作成が必要になるため、司法書士に一任することが一般的です。

所有権移転登記は買主側が負担することが一般的なので、売主に金銭的負担は発生しません。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得た場合は、その金額に応じて税金がかかります。

譲渡所得が発生したかどうかは、次のように計算します。

譲渡所得額＝不動産の売却価格–（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

不動産を売却した金額から、不動産を入手するためにかかった費用と売却にかかった諸費用を差し引ける点が特徴的です。取得額や譲渡費用を差し引いて利益が出なかったときは、税金は発生しません。

譲渡所得がプラスになった場合は、次の税率をかけて譲渡所得税と住民税を算出します。

※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税とあわせて申告・納付する
※出典：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
　　　　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

上記のように、不動産を所有していた期間に応じて税率が変わる点に注意しましょう。

住宅ローン返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、一括返済の事務手数料が発生します。

例えば、りそな銀行の場合は、契約に応じて1万1,000～3万3,000円の手数料がかかります。一方で、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」の場合は、全額繰り上げ返済の手数料はかかりません。

詳細な金額は金融機関によって異なるので、早めに確認しておくことを推奨します。

※参考：りそな銀行｜住宅ローンの手数料・諸費用
　　　　フラット35｜繰上返済

その他の費用

不動産や売主の状況によっては、ここまでに紹介した種類以外の費用が発生することもあります。

代表的な費用の種類は、次のとおりです。

• ハウスクリーニング費用

• 測量費用

• 取り壊し費用

• 引っ越し費用

• 書類の発行手数料　など

まとまった費用が必要になることもあるため、事前に資金計画を立てておくことが大切です。特に買い替えを検討している方は、資金不足にならないよう気をつけましょう。

不動産売却の手数料に関する注意点

不動産売却時の手数料には、次のような注意点が存在しています。

• 特別な依頼は別途手数料が必要

• 手数料の安さだけで不動産会社を選ばない

• 仲介手数料は消費税の課税対象

• 低廉な空き家等の売却は手数料が増額される

各注意点の詳細をみていきましょう。

特別な依頼は別途手数料が必要

基本的に、売却活動にかかる業務に対する費用は仲介手数料に含まれています。しかし、売主の希望で特別な対応をしてもらったときは、別途手数料を請求されることがあることを押さえておきましょう。

• 遠方にある物件の売却にかかる交通費

• 宣伝活動を強化するためのチラシ代　

上記のように、仲介のために必要な通常業務を超える対応は実費になります。

ただし、追加費用の請求については事前の説明や合意が必要です。事前告知なしで請求されることはありません。

手数料の安さだけで不動産会社を選ばない

仲介を依頼する不動産会社を選ぶときは、手数料の安さだけで判断してはいけません。あまりにも手数料が安い場合は、その理由を聞いてから判断するようにしてください。

両手仲介の場合は、売主側の手数料が半額・無料になることもあります。しかし、本来売却活動に必要な手数料が安い・不要な業者には、リスクが隠されている可能性が高いため、注意が必要です。

なかには、手数料を安くする代わりに売却活動や契約手続き、サポートなどの対応品質を下げている業者も存在しています。そのような業者はごく一部ですが、トラブルを防いで気持ちよく契約を締結するためにも、手数料の金額に惑わされずに業者選びをすることが大切です。

仲介手数料は消費税の課税対象

個人が所有する不動産（土地・建物）の売却代金は非課税ですが、不動産会社に支払う手数料は課税されます。混同しないように気をつけましょう。

そもそも消費税は、事業者が対価を得て提供する商品やサービスの代金に対して課される税金です。売却活動への成果報酬である手数料は、不動産会社が提供するサービスに対する代金なので、課税対象となるのです。

なお、同じ不動産売却であっても「法人が所有する建物」を売却するときは課税対象になります。

低廉な空き家等の売却は手数料が増額される

「低廉な空き家等」とは、具体的に400万円未満の空き家などの不動産です。価格が安い不動産を売却するときは、手数料の上限が増額される特例が適用されます。

平成30年1月1日に施行された告示で、400万円未満の不動産の売買を仲介した場合、最大19万8,000円の手数料を受け取れることが決定されました。ここには、手数料の他に不動産の調査費用相当額（人件費）も含まれます。

例えば、従来であれば200万円の物件を売却した際、業者が受け取れる仲介手数料は11万円でした。しかし、この特例が適用されることにより、最大8万8,000円を加算した19万8,000円が受け取れるようになるのです。

不動産会社が行う売却活動には、物件の宣伝や契約書の作成などさまざまな業務が含まれます。どのような物件であっても売却活動の内容は大きく変わらない一方で、物件価格が安い場合は受け取れる手数料が大幅に減ってしまいます。

この矛盾と空き家問題を解消するために、「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」は設定されました。

なお、手数料が増額されるのは売主だけなので、買主は従来どおりの手数料額が上限となります。

※参考：公益財団法人 不動産流通推進センター｜低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例

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不動産を売却するときは、成約価格に応じた手数料を仲介業者に支払う必要があります。

手数料は不動産売却時の諸費用のなかでも大きな割合を占めますが、安さだけで依頼する業者を決めることは推奨できません。対応品質やサービス内容をしっかりと確認し、信頼して任せられる業者と契約を締結しましょう。

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