相続登記の義務化とは？2024年4月以降の罰則や手続きについて解説
2024年4月から相続登記の申請が義務化されたのをご存知でしょうか。相続登記の義務化により、相続人は被相続人の死亡から一定期間内に相続登記を行わなければ、過料の対象となります。
本記事では、相続登記の義務化について、罰則や手続きの流れ、注意点などを詳しく解説します。相続登記でお困りの方は、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも相続登記とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更する手続きのことをいいます。
不動産の所有権は、所有者の死亡により当然に相続人に移転しますが、登記簿上の名義は自動的には変更されません。そのため、相続人が法務局に申請し、登記簿の名義変更（＝相続登記）を行う必要があるのです。
2024年4月から相続登記の義務化がスタート
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。また遺産分割が成立した場合は、遺産分割成立日から3年以内の申請が義務付けられています。
なぜ相続登記が義務化されるのか
相続登記が義務化される理由は、所有者不明の不動産が増加し、それによって引き起こされる問題に対応するためです。
近年、相続が発生しても登記手続きを行わないケースが増え、放置された不動産が多く見られます。2022年度に国土交通省が行った地籍調査によると、所有者不明の土地は全体の24％とのこと。所有者不明の土地は今後も増加が予想されており、売却や工事が進められないことから、土地の有効活用や公共事業の実施に支障が生じています。
このような状況を改善するため、法改正により相続登記に一定の期限が設けられ、その期限内に登記を行わない場合には罰則が適用されることとなったのです。
3年以内に登記しない場合、10万円以下の過料の対象となる
正当な理由なく義務に違反した場合、つまり期限内に相続登記の申請を行わなかった場合は、10万円以下の過料の対象となります（過料とは、行政上のルールを維持するために違反者に対して金銭的負担を課すものであり、刑事手続き上の「罰金」とは異なります）。
また相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前の相続についても適用されます。つまり、過去に相続が発生したにもかかわらず、登記を行っていない不動産がある場合、その分も期限内に登記する必要があるのです。
例えば、10年前に父親が亡くなり、その際に自宅の不動産を相続したケースでも、2024年4月1日から3年以内に相続登記を行わなければ過料の対象となってしまいます。
相続登記せず、放置する相続人が多い理由
近年、相続が発生しても登記手続きを行わないケースが増えていると述べましたが、相続登記をせずに放置する人が多い理由としては以下のようなものが考えられます。
- 手続きが煩雑
- 費用がかかる
- 相続人全員の合意を得る必要がある
相続登記を後回しにしてしまう最大の理由は手続きの煩雑さです。相続登記には戸籍謄本や住民票、印鑑証明書など多くの書類が必要であり、手続きが複雑で時間がかかります。また登録免許税や司法書士への報酬など一定の費用がかかることや、相続人と連絡が取れないなども放置の理由となっているようです。
相続登記をしないリスク
これまで任意の対応となっていた相続登記ですが、2024年4月以降は期限内に相続登記を行わないと過料の対象となります。しかし、それ以外にも相続登記を怠ることでさまざまなリスクが生じます。
ここでは、相続登記をしないことによる3つのリスクについて解説します。
権利関係が複雑化し、将来の登記手続きが面倒になる
相続登記をせずに長期間放置すると、その間にさらなる相続が発生し、権利関係が複雑化してしまう恐れがあります。
例えば、被相続人の配偶者とその子供2人が相続人だったケースを考えてみましょう。相続発生時に登記をせず放置したところ、その後、配偶者が亡くなってしまったとします。すると、今度は配偶者の法定相続人である子供2人に加え、孫も新たな相続人として加わることになります。このように数次相続が発生すると、相続人の数が増え、なかには所在不明の相続人が出てくることもあります。
権利関係が複雑になればなるほど、将来、相続登記を行う際に必要な戸籍謄本等の収集が困難になり、相続人全員の署名・押印を得るのも一苦労です。相続登記が完了するまでに多大な時間と労力を要することになるでしょう。このようなトラブルを避けるためにも、相続が発生したらなるべく早めに登記を済ませておくことが大切です。
不動産の売却や担保設定がしづらくなる
相続登記が完了していない不動産は、売却や担保設定（借入の際の担保に入れること）が難しくなります。
不動産を売却する場合、所有権を買主に移転するために、売買契約と同時に所有権移転登記を行う必要があります。しかし登記名義が被相続人のままでは、この手続きを進められません。売却に先立って、まず被相続人から相続人への相続登記を行わなければならないのです。
同様に金融機関から借入をする際に不動産を担保に入れるケースでも、抵当権設定登記の前提として所有権が相続人に移転している必要があります。
相続登記が完了していないと不動産の流動性が下がり、資産価値を十分に活用できなくなるリスクがあるのです。将来的に不動産を売却したり活用したりする可能性を考えると、早めの相続登記がおすすめです。
他の相続人の債権者から差し押さえられる可能性がある
相続登記が完了していない不動産は、他の相続人の債権者から差し押さえを受ける恐れがあります。
例えば、被相続人から不動産を相続した配偶者と子供2人のケースで考えてみましょう。相続登記をせずに放置したところ、子供の一人に多額の借金があり、その債権者から強制執行を受けることになったとします。
この場合、被相続人名義のままの不動産は、子供の法定相続分（3分の1）に相当する部分が差し押さえの対象となりかねません。つまり配偶者と借金のない子供は、いわば無関係の債権者から不動産を取られるリスクを負ってしまうのです。
債権者による差し押さえを防ぐには、遺産分割協議を行って、誰がどの不動産を相続するのかを明確にし、その内容で相続登記を完了させる必要があります。思わぬ第三者からの請求を避けるためにも、速やかな相続登記が大切だといえるでしょう。
相続登記の手続きの流れ
相続登記の義務化に伴い、期限内に登記を完了させるためには、正しい手続きを踏む必要があります。ここでは、相続登記の基本的な流れを4つのステップに分けて解説します。
1.相続する不動産を確認する
まず、被相続人（亡くなった方）がどのような不動産を所有していたのかを確認します。被相続人が所有していた不動産を特定するには、以下のような資料を集めることが有効です。
- 固定資産税の納税通知書や領収書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 不動産の権利証
- 被相続人名義の不動産売買契約書 など
これらの資料から、不動産の所在地、地番、家屋番号、種類、構造等の情報を把握しておきましょう。
また相続登記の対象となる不動産は、被相続人の単独所有だけでなく、被相続人と他者との共有名義のものも含まれます。被相続人の持分のみを相続することになるため、共有者の情報も整理しておく必要があります。
2. 遺言または遺産分割協議で相続人を決定する
次に、誰が相続人となるのかを確定させます。被相続人の遺言がある場合は、原則としてその内容に従って相続人と相続分が決まります。
他方、遺言がない場合は法定相続分に基づいて遺産分割協議を行い、相続人と相続分を決定します。法定相続分とは、民法で定められた相続割合のことで、以下のようになっています。
- 配偶者は常に法定相続人となり、子供と相続する場合は2分の1
- 子供は均等に相続（子供が既に死亡している場合、その子供（被相続人から見て孫）が代襲相続）
- 直系尊属（両親）は子供がいない場合に相続（存在する直系尊属が複数の場合は、最も近い世代のみが相続）
相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成します。協議書には、誰がどの不動産を相続するのかを明記し、相続人全員が署名・押印します。
3.相続登記に必要な書類を収集、作成する
相続人が確定したら、相続登記の申請に必要な書類を集めます。主な必要書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本と住民票
- 遺産分割協議書（法定相続分と異なる場合）
- 相続人の印鑑証明書
- 登記義務者（被相続人）と登記権利者（相続人）を確認できる書類
- 委任状（代理人に依頼する場合）
- 登記申請書など、法務局指定の書式
なおマイナンバーカードを持っている場合、戸籍謄本や住民票等の一部書類については法務局での交付手続きを省略できます。
不動産によっては、上記以外の書類が必要となることもあります。書類の過不足がないよう、事前に法務局に相談すると良いでしょう。
4.管轄の法務局へ申請する
必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請します。申請書に収入印紙を貼付し、登録免許税を納付します。
登録免許税の金額は、不動産の種類や価格によって異なります。自治体によっては、一定期間、登録免許税を免除する措置を設けている場合もあります。
申請から1～2週間程度で登記が完了し、登記識別情報通知が発行されます。
相続登記にかかる費用
相続登記を行う際には、いくつかの費用が発生します。大きく分けると、登録免許税などの税金と、戸籍謄本等の必要書類の取得費用、そして司法書士に依頼する場合の報酬です。ここでは、それぞれの費用について詳しく解説します。
登録免許税
相続登記には、登録免許税という税金がかかります。これは、相続により不動産を取得した際に、所有権移転登記を行うために納める必要がある税金です。登録免許税の金額は、相続した不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じて算出します。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産を相続した場合、登録免許税は4万円となります。評価額が高いほど、登録免許税も高くなるため、注意が必要です。なお、登録免許税は、相続登記の申請時に法務局に納付します。
戸籍謄本等の取得費用
相続登記の申請には、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本や住民票など、さまざまな書類が必要となります。これらの書類は、役所で取得する必要があり、その際に手数料がかかります。
戸籍謄本や除籍謄本は1通450円～750円、住民票は1通300円程度です。必要な書類の枚数は、相続関係によって異なりますが、通常5～10通程度は必要となるでしょう。複雑な相続の場合、数十通に及ぶこともあります。
司法書士への報酬
相続登記は専門的な知識が必要な手続きであるため、司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士への報酬は事務所によって異なりますが、基本報酬は7万円～10万円程度が相場です。
この基本報酬に加えて、遺産分割協議書の作成費用や戸籍等の収集費用が1万円～3万円程度かかる場合があります。さらに、登記事項証明書の取得費用や郵送費用などの実費も必要です。
司法書士に依頼する場合の総費用は、不動産の数や相続の複雑さによって大きく変動しますが、15万円～30万円程度が目安となるでしょう。
すぐに相続登記できない場合の対応
相続登記の義務化が開始されても、遺産分割協議の難航や必要書類の収集に時間がかかるなど、すぐに相続登記ができないケースは少なくありません。そのような場合でも、一定の対応をしておくことで、義務違反による過料を回避することができます。
ここでは、相続登記ができない場合の主な対応策として、「相続人申告登記」と「法定相続登記」について解説します。
相続人申告登記を検討する
相続人申告登記は、相続登記の義務化と同じく2024年4月1日にスタートした新しい制度です。これは、被相続人の不動産について、自分が相続人の一人であることを登記官に申告する登記です。
相続人申告登記のメリットは、各相続人が単独で申告でき、必要書類も相続登記に比べて少ないことです。遺産分割協議が整っていなくても、自分が相続人であることが分かっていれば申告が可能です。これにより、簡易な方法で相続登記の義務を履行したとみなされ、過料を免れることができます。
ただし、相続人申告登記には以下のようなデメリットもあります。
- 申告しただけでは所有権の移転登記がなされない
- 遺産分割協議が成立した際に、再度相続登記が必要になる
- 不動産の売却や担保設定などの処分ができない
したがって、相続人申告登記はあくまで応急的な措置であり、最終的には正式な相続登記が必要だと認識しておく必要があります。
法定相続登記を申請する
法定相続登記とは、遺産分割協議によらず、法律で定められた相続分（法定相続分）に従って行う相続登記のことをいいます。
法定相続登記のメリットは、遺産分割協議書や他の相続人の印鑑証明書などが不要で、相続人の一人からでも申請できることです。不動産を速やかに売却して代金を分配する場合や、遺産分割協議が長期化する場合などには有効な方法といえます。
しかし、法定相続登記にはデメリットもあります。
- 法定相続人が複数いる場合、不動産が共有状態になる
- 共有状態は、将来的な不動産の管理・処分の支障になりやすい
- 遺産分割協議の結果と異なる場合、再度登記が必要になる
特に不動産の共有は、相続人間のトラブルを招くリスクがあるため、安易な法定相続登記は避けたほうが賢明です。
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