相続した不動産を売却する方法や流れ｜税金の特例が利用できる早めの売却がおすすめ

相続した不動産を売却する方法

相続した不動産の権利を複数の人物が保有している場合は、以下の2つの方法で売却することになります。

• 代表者の名義で売却する方法

• 共有名義で売却する方法

それぞれは、どのような売却方法なのでしょうか。詳細とメリット・デメリットをみていきましょう。

代表者の名義で売却する方法

1つ目は、相続人のうち1人の代表者が名義人となって不動産を売却して、経費を差し引いた現金を相続人全員で分け合う方法です。「単独登記型の換価分割（かんかぶんかつ）」と呼ばれます。

この方法のメリットは、売却手続きが複雑になりにくい点です。ただし、代表者に負担が集中したり、固定資産税の納税義務が代表者に課されたりするところが難点です。売却活動にかかる費用や税負担の取り扱いについて、相続人同士でよく話し合っておきましょう。

単独登記型の場合、単独所有している物件を売却することになります。そのため、売却金額を他の相続人に分配する行為が「贈与」だとみなされます。贈与税の発生を防ぐためには、遺産分割協議書に「換価分割目的で不動産を相続し、売却する旨」を明記する必要があることを押さえておきましょう。

共有名義で売却する方法

2つ目は、相続人全員の名義で不動産を相続し、共同名義で売却する方法です。「共同登記型の換価分割」と呼ばれます。

共同名義なので、売却するまでの負担が公平になる点がメリットです。その一方で、名義人全員の書類や立ち合い（もしくは委任状）が必要になる点、二次相続が発生したときの手続きが複雑になる点がデメリットとして挙げられます。

公平な手続きになるぶん、手間や時間がかかる傾向にあります。遠方に住む相続人がいる場合は、スムーズな手続きや意思決定が難しくなる可能性が高いでしょう。

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却するには、名義変更が必要になります。通常の不動産売買活動に加え、一連の相続手続きを行わなければいけないため、手続きが複雑化・長期化しやすい点に注意が必要です。

相続した不動産を売却するときは、具体的に以下のプロセスで手続きを進めていきます。

1. 遺言書と相続人の確認

2. 相続財産の確認

3. 遺産分割協議

4. 不動産の名義変更

5. 相続税の申告・納付

6. 不動産の査定

7. 売却方法の決定

8. 売却活動と売買契約の締結

9. 引き渡し・確定申告

ここでは、各手続きの詳細をみていきましょう。

1. 遺言書と相続人の確認

被相続人が亡くなったら、最初に遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がある場合とない場合では、手続きの流れが大きく変わってくるためです。

遺言書は、机やタンスの引き出し、金庫や貸金庫に保管されているケースが多いようです。公正証書遺言の場合は、「公正証書遺言検索システム」で探すこともできます。

ただし遺言書の種類によっては、家庭裁判所で行う検認手続きが必要になることがあるので、慎重に開封する必要があります。遺言書の種類と手続きの要・不要については、こちらの表で確認しておきましょう。

遺言書がある場合はそのとおりに相続し、ない場合は法定相続人で遺産分割協議を行うことになります。

定相続人は、次のように定められています。

法定相続人を確定するには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得する必要があります。ご自身で法定相続人を特定するのが難しい場合は、法務局に「相続情報一覧図」を作成してもらうことも可能です。

※参考：法務局｜法定相続情報証明制度の具体的な手続について

2. 相続財産の確認

次に、相続の対象となる財産を確認しましょう。

相続の対象となる財産には、不動産以外にも次のようなものが含まれます。

• プラスの財産：不動産、預貯金、有価証券、動産、その他の権利（著作権など）

• マイナスの財産：負債、未払いの税金、その他の費用

ポイントは、プラスの財産だけではなくマイナスの財産も相続対象になる点です。プラスの財産からマイナスの財産と葬儀費用を差し引いた金額が、相続税の課税対象となります。

マイナスの財産が多い場合は、「相続放棄」や「限定承認」の手続きを取ることも可能です。

上記の手続きには期限が設けられており、必要になる書類も多く存在しています。希望する場合は、早めの対応を心がけましょう。

3. 遺産分割協議

相続人が複数人いるときは、財産をどのように分配するのかを決めるための「遺産分割協議」を行います。話し合った内容は、必ず「遺産分割協議書」にまとめましょう。

形式や書式に定めはありませんが、不動産に関する情報は登記簿謄本に記載があるとおりに記してください。作成した遺産分割協議書には相続人全員の署名・押印が必要ですが、必ずしも一堂に会して話し合う必要はありません。

なお、遺産の分配方法には次の4つの方法があります。

• 換価分割：不動産などを売却し、現金を各相続人に分配する方法

• 現物分割：不動産や株式などの財産をそのまま分配する方法

• 代償分割：一部の相続人が現物を相続し、その代償金を他の相続人に支払う方法

• 共有分割：土地などを相続分に応じて共有取得する方法

不動産の場合は、換価分割もしくは代償分割を採用することが一般的です。

4. 不動産の名義変更

不動産は、売買契約を締結する本人の名義のものでなければ売却できません。遺産分割協議がまとまったあとは早めに相続登記（所有権移転登記）を行って、相続不動産の名義を変更しておきましょう。

相続登記の流れは、次のとおりです。

1. 相続する不動産の登記事項証明書を取得する

2. 相続登記申請書を作成する

3. 法務局窓口もしくは郵送で書類を提出する

相続登記の際は、書類の発行手数料として数千円の費用がかかります。司法書士に手続きを一任する場合の報酬は、4万～10万円程度です。

5. 相続税の申告・納付

相続に関連する最後の手続きは、相続税の申告・納付です。この手続きは、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に行う必要があります。

相続税は、課税対象金額に税率をかけ合わせて算出します。相続税の課税対象金額は、次のとおりです。

相続税の課税対象金額＝プラスの財産－マイナスの財産－基礎控除額

相続財産の総額が基礎控除額内であれば、相続税の申告は不要です。相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋相続人の数×600万円」で計算されます。

不動産の相続税を計算するときは、固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」が必要になります。手元に納税通知書がない場合は、固定資産税台帳の閲覧申請や固定資産評価証明書の取得を行って調べておきましょう。

なお、相続登記さえ済ませてあれば、相続税の申告・納付を行う前に不動産を売却することも可能です。売却益を納税資金に充てたい場合は、相続登記後の早い段階から以下で紹介する手続きを進めておきましょう。

※出典：国税庁｜No.4155 相続税の税率

6. 不動産の査定

相続関連の手続きが終わったら、不動産を売却する準備を進めましょう。

まずは、不動産の価値を適切に把握するために不動産を査定してもらいます。業者によって査定額が異なる場合もあるので、複数社に査定を依頼してから売却価格を決めましょう。

相続手続きや仕事で複数社に査定を依頼する時間が取れないときは、不動産の一括査定サービスを活用すると効率的です。

7. 売却方法の決定

次に、どのように不動産を売却するのかを決めていきましょう。

不動産を売却する方法としては、次の3つが挙げられます。

• 会社に仲介を依頼して売却する方法

• 不動産会社に買い取ってもらう方法

• 個人売買する方法

親族や知人に不動産を欲しがっている人がいる場合は、個人売買をすることも可能です。しかし、手続きをすべて当事者同士が行うことになるため、トラブルに発展するリスクが高いことを理解しておきましょう。

スムーズかつ希望どおりの売却を実現するには、不動産会社による仲介もしくは買取がおすすめです。

仲介を依頼する場合は、次の3つのうちいずれかの媒介契約を締結することになります。

買取の場合は、不動産会社と物件の引き渡し条件を決めて契約を締結し、書類や金銭のやり取りを行って売却の完了となります。

8. 売却活動と売買契約の締結

仲介の媒介契約を締結後は、業者と協力しながら売却活動を進めていきましょう。

情報サイトへの掲載や広告の作成などの基本業務は不動産会社が代行しますが、内覧や買主との話し合いなど、売主が立ち会う機会も一部存在しています。

条件の合う買手が見つかったら、売買契約を締結して売却に必要な書類集めや手続きを進めます。物件売却時は多くの書類や手続きが必要になるため、早めに準備しておきましょう。

9. 引き渡し・確定申告

無事に売買契約や手続きが終了したら、不動産を引き渡して売却活動は終了となります。

不動産売却は、査定から引き渡しまで平均6か月程度かかるといわれています。売却時期に希望がある場合は、スケジュールを逆算して間に合うように手続きを進めていくことが大切です。

なお、譲渡所得がある場合や減税の特例を適用する場合は、不動産を売却した翌年の2～3月に確定申告をする必要があります。確定申告は、譲渡所得を手にする相続人全員が行わなければいけません。

相続した不動産を売却するときに使える減税制度

相続した不動産を売却するときは、以下の2つの減税制度が活用できます。

• 相続財産の取得費加算の特例

• 相続空き家の3,000万円特別控除の特例

なお、上記の制度は重複適用ができません。要件に当てはまる方、より控除額が大きくなる方を選択しましょう。

ここでは、各制度の概要を説明します。

相続財産の取得費加算の特例

相続財産の取得費加算の特例は、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の負担を軽減する制度です。

不動産を売却したときは、次の計算式で譲渡所得額（売却益）を算出し、所有期間に応じた税率をかけ合わせた譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得額＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

つまり、取得費に相続税の一部が加算されれば譲渡所得額が減り、税負担も減らせるというわけです。

相続財産の取得費加算の特例を利用するには、次の要件を満たしている必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者である

• その財産を取得した人に相続税が課税されている

• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

制度の詳細は、国税庁のホームページで説明されています。利用をご希望の方は、あわせてご確認ください。

※参考：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続空き家の3,000万円特別控除の特例

相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、相続した不動産が空き家だった場合、譲渡所得額から最大3,000万円を控除できる制度です。

この制度を利用した場合、譲渡所得額は次のように計算されます。

譲渡所得額＝譲渡価格－（譲渡費用＋取得費）－3,000万円

つまり、不動産を売却した価格が3,000万円以下だった場合は、譲渡所得税が課税されないことになるのです。

制度の適用を受けるための要件は、次のとおりです。

• 不動産が次の要件を満たしている
  1. 昭和56年5月31日以前に建築された
  2. 区分所有建物登記がされている建物でない
  3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった
  
  

• 譲渡が次の要件を満たしている
  1. 被相続人の居住用家屋もしくは、被相続人の家屋とともに居住用家屋の敷地等を売る
  2. 事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがない
  3. 一定の耐震基準を満たす
  
  

• 相続や遺贈により財産を取得した者である

• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までに譲渡している

• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡している

• 売却代金が1億円以下である

詳しい要件については、国税庁のホームページでご確認ください。

※参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

※令和6年1月1日以後の譲渡からは、不動産を相続した人数が3人以上の場合は2,000万円までの控除となります。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産を売却するときは、以下の6つの注意点に気をつける必要があります。

• 必要書類を用意しておく

• 税金・売却費用がかかる

• 3年以内の売却を目指す

• 取得費・所有期間は親から引き継ぐ

• 不動産売却にかかる税金は相続人全員で負担する

• 売却益を納税資金に充てる場合はリスクに注意

どのようなことなのか、詳細をみていきましょう。

必要書類を用意しておく

不動産売却時に必要な書類は多岐にわたり、取得に時間がかかるものも多く存在しています。目標とする期限内の売却を成功させるためにも、早めに書類集めを始めることがおすすめです。

書類が必要になるタイミングは、相続登記のときと売却するときの2回です。各手続きで必要になる主な書類をみていきましょう。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は、次のとおりです。

【共通して必要な書類】

• 相続人の住民票

• 相続人の戸籍謄本

• 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本

• 被相続人の出生からの連続した戸籍

• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

• 登記申請書

• 不動産の固定資産評価証明書

【場合によっては必要な書類】

• 相続関係説明図（法定相続・遺産分割協議に従う場合）

• 遺言書（遺言に従う場合）

• 遺産分割協議書（遺産分割協議に従う場合）

• 遺産分割協議書に押印した印鑑証明（遺産分割協議に従う場合）

状況によって必要になる書類は異なるので、詳しくは法務局で確認しておきましょう。

不動産売却に必要な書類

不動産売却時に必要となる書類は、次のとおりです。

• 身分証明書

• 実印と印鑑証明書

• 登記簿謄本または登記事項証明書

• 登記済権利書または登記識別情報

• 売買契約書

• 物件購入時の重要事項説明書

• 土地測量図・境界確認書

• 固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）

• 物件の図面

• 設備の仕様書

• 建築確認済証および検査済証

他にも、耐震診断報告書やマンションの管理規約などの書類が残っていれば、一緒に準備しておきましょう。売却時の資料として活用できます。

必要な書類が不足していても、不動産会社に相談すれば対処法を教えてもらえます。焦らず、自分で対応できる範囲で書類をそろえておきましょう。

税金・売却費用がかかる

不動産を売却するときは、成約価格が丸ごと手に入るわけではありません。相続登記や仲介手数料、売却後の税金などの諸費用が発生するため、それを考慮のうえ資金計画を立てる必要があります。

不動産売却時にかかる主な諸費用は、次のとおりです。

不動産売却時の諸費用は、成約価格の4～6％程度が相場だといわれています。

少しでも費用をかけずに売却したいときは、早めに不動産会社に相談してアドバイスをもらいましょう。

3年以内の売却を目指す

相続不動産の売却は、3年以内に終わらせることを推奨します。なぜなら、それ以上になると減税の特例が使えなくなる可能性があるためです。

相続不動産の売却時に使える特例と適用期間は、次のとおりです。

• 相続財産の取得費加算の特例：相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日

• 相続空き家の3,000万円特別控除の特例：相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日

上記のように、特例は3年を少し過ぎても適用されるので、ゆっくり売却しても問題ないと思われるかもしれません。

しかし、不動産売却は半年以上かかることが一般的なので、ぎりぎりに売却活動を始めると期限内の売却が難しいケースがあるのです。

確実に減税制度を適用するには、3年以内の引き渡しを目指して準備を進めることが大切です。

また、相続不動産を早めに売却することには、不動産の維持費や空き家管理の問題を防ぐ効果もあります。相続人の負担軽減やトラブル防止のためにも、スピーディーな対応がおすすめです。

取得費・所有期間は親から引き継ぐ

相続不動産の取得費と所有期間は、親から引き継ぐことができます。「相続したから取得費はかからない」「所有期間は相続してからの期間」というわけではないので、注意しましょう。

取得費と所有期間は、不動産を売却した利益に課される譲渡所得税を計算するときに重要となります。譲渡所得税の計算方法は、次のとおりです。

• 譲渡所得額＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

• 譲渡所得税＝譲渡所得額×税率

譲渡所得税の税率は、所有期間によって変わります。

※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税とあわせて申告・納付する
※出典：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
　　　　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

上記の計算式をみれば、取得費は多い方が、所有期間は長い方が譲渡所得税の金額を減らせることがわかるでしょう。

相続不動産を売却するときは、被相続人の購入費用と購入日を引き継げます。節税に役立つ重要な制度なので、しっかりと押さえておきましょう。

不動産売却にかかる税金は相続人全員で負担する

相続した不動産を売却するときはさまざまな費用・税金がかかりますが、その費用は相続人全員で負担することが原則です。

たとえ代表者が相続登記を行って不動産を売却する場合でも、現金を分割する際に精算することが一般的です。1人の相続人だけが負担することがないよう、協力し合って不動産売却を進めましょう。

譲渡所得税に関しても、それぞれの相続人が確定申告を行って納税する必要があります。売却を主導していなくても、売却価格の分配を受けた場合は確定申告の義務が生じます。

売却益を納税資金に充てる場合はリスクに注意

相続した不動産を売却し、その利益を納税資金に充てたい場合は、2つのリスクに気をつけましょう。

• 相場よりも安く売却させられるリスク

• 相続人の足並みがそろわないリスク

売却益を納税に充てる場合は、相続税の申告・納付期限までに不動産を引き渡す必要があります。スケジュールにあまり余裕がないので、価格交渉や条件のよい買主探しが難しくなり、不利な価格で売却することになりかねません。

また、不動産の相続人が複数いる場合は、不動産売却に全員の同意が必要です。遺産分割協議がまとまらず、結果的に不動産を売却できずに納税期限を迎えてしまうことは珍しくありません。

売却益を納税資金に充てたい場合は、とにかく早めの準備・行動が必要になることを理解しておきましょう。

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