共有名義で不動産を相続する際のトラブル7選｜解消方法についても解説
共有名義での不動産相続に悩まれている方も多いのではないでしょうか。共有名義の不動産は複数の相続人の意見をまとめることが難しいため、管理や処分の決定が複雑になりやすく、トラブルに発展するケースが多く見られます。
そこで本記事では、共有名義の不動産相続で起こりやすい7つのトラブルと、その解消方法について詳しく解説いたします。これらの知識を身につけることで、円滑な相続手続きを進めることができます。ぜひ最後までお読みいただき、トラブルのない相続を実現しましょう。
共有名義での不動産相続とは
共有名義での不動産相続とは、複数の相続人が同一の不動産を共同で相続することを指します。例えば、親の所有していた不動産を子どもたち複数人で相続する場合が該当します。この場合、不動産の所有権は相続人全員に分割して帰属し、各相続人が法定相続分に応じた持分権を取得することになります。
しかし、共有名義での不動産相続はトラブルが起こりやすいと言われています。その理由は以下のとおりです。
- 意思決定が難しい：不動産の管理や処分には原則として共有者全員の同意が必要となるため、意見の相違が生じやすくなる
- 費用負担の問題がある：固定資産税などの税金や維持管理費用の負担方法について、共有者間で意見が分かれる可能性がある
- 共有者間の関係維持が難しい：共有者の一人に相続が発生すると、その相続人が新たに共有者に加わり、共有関係がさらに複雑になる
- 利用方法の不一致が起こりやすい：相続した不動産の利用方法（売却、賃貸、居住など）について、共有者間で意見が異なることがある
- 将来的な不確実性がある：共有者の一人が自分の持分を第三者に売却する可能性があり、新たな共有者との関係構築が必要になる場合がある
これらの理由から、共有名義での不動産相続は慎重に対応する必要があるのです。
共有名義で不動産を相続する際によくあるトラブル7選
前述のとおり、共有名義での不動産相続はさまざまなトラブルを引き起こす可能性があります。ここでは、よくあるトラブル7つについて詳しく解説します。これらの問題を事前に理解することで、将来的なリスクを軽減し、円滑な相続を実現することができるでしょう。
共有者の同意が得られず、不動産の売却ができない
共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要となります。つまり、不動産を手放したくないと考える共有者が一人でもいる場合、他の共有者が売却を希望しても実現できません。
また売却の同意を得たとしても、不動産の売却時期や価格については意見が分かれやすく、合意形成に時間がかかることも。交渉が長期化すると不動産市場の変動により好条件での売却機会を逃してしまうリスクがあります。
共有者と連絡が取れなくなる
相続後、共有者の一部と連絡が取れなくなることもよくあるトラブルです。共有不動産にかかる固定資産税などの税金は原則として各共有者が持分割合に応じて負担しますが、このような状況では支払いを求めることが難しくなってしまいます。
また連絡が取れない共有者の持分について相続や売却などの手続きが必要になった場合は、法的な対応が必要となり時間と費用がかかることも。連絡が取れない期間が長期化すると、不動産の価値低下や管理不全などの問題が深刻化する恐れがあります。
税金の負担割合を巡って争いが起きる
前述のとおり、共有不動産にかかる固定資産税などの税金は、原則として各共有者が持分割合に応じて負担します。しかし実際の利用状況や経済的事情により、この原則通りの負担が難しいケースもあります。共有者の一人が不動産に居住している場合などは、その人により多くの負担を求める声が上がることも考えられるでしょう。
また経済的に余裕のない共有者が税金の支払いを滞らせると他の共有者が立て替えざるを得なくなり、トラブルの原因となる可能性があります。
居住する共有者とそうでない者の間で不公平感が生じる
相続した不動産に一部の共有者が居住し、他の共有者は別の場所に住んでいる場合、不公平感が生じやすくなります。居住している共有者は実質的に不動産を独占しているため、他の共有者から「家賃を払うべきだ」といった要求が出ることがあるでしょう。一方、居住者は「管理や修繕を一手に引き受けている」と主張し、意見が対立することも。
このようなケースでは固定資産税や修繕費用の負担方法、将来的な売却や活用方法についても、居住者と非居住者の間で利害が対立することが考えられます。
共有者間の関係悪化で管理や処分の合意形成が困難になる
共有不動産の管理や処分には、原則として共有者全員の合意が必要です。しかし共有者間の関係が悪化すると、この合意形成が極めて困難になってしまいます。例えば兄弟間の不仲が原因で話し合いの場を持つことができないケースや、過去のトラブルが原因で感情的になり、冷静な判断ができないケースなどが考えられます。
このような状況では、必要な修繕が行われずに不動産の劣化が進んだり、売却のタイミングを逃したりする恐れがあります。結果として不動産の価値が低下し、共有者全員の不利益につながってしまうかもしれません。
共有者が勝手に持分を売却し、知らない人が共有者になる
共有持分は、他の共有者の同意なしに第三者に売却することできます。そのため、ある共有者が突然自分の持分を売却し、知らない人が新たな共有者として加わるケースも考えられます。
新たな共有者の意向によっては、これまでの利用方法や管理方針の変更を迫られることもあるでしょう。新共有者が不動産業者や投資家である場合、売却や開発を強く求められ、他の共有者との間で利害対立が生じる可能性もあります。
賃料収入の分配方法を巡ってもめ事が発生する
共有不動産から賃料収入がある場合、その分配方法を巡ってトラブルが発生することがあります。原則として賃料収入は持分割合に応じて分配されますが、実際の管理や修繕にかかる労力や費用の負担を考慮すると、単純な持分割合での分配が公平でないと感じる共有者もいるでしょう。
また賃料の集金や滞納対応、テナント管理などを誰が担当するかによっても、適切な分配方法が変わってくる可能性があります。さらに修繕費用や固定資産税などの経費をどのように賃料収入から差し引くかについても争点となりやすいです。
相続した不動産の共有名義を解消する方法
共有名義の不動産はトラブルの原因となりやすいため、できるだけ早期に解消することが望ましいです。ここでは、共有名義を解消するための方法を紹介します。状況に応じて最適な方法を選択しましょう。
不動産を売却して代金を分配する
共有名義の不動産を解消する最も簡単な方法は、不動産を売却して得た代金を共有者間で分配することです。この方法では共有者全員の合意が必要となりますが、現金化することで公平な分配が可能になります。
売却の手順としては、まず不動産の適正価格を把握するために不動産鑑定士による評価を受け、その後不動産業者に依頼して売却を進めます。売却が完了したら、各共有者の持分に応じて代金を分配します。
ただし、不動産市場の状況によっては希望する価格で売却できない可能性があることは覚えておきましょう。また売却にかかる仲介手数料や税金などの諸経費も負担する必要があります。
持分を他の共有者や第三者に売却する
共有名義を解消するもう一つの方法は、自分の持分を他の共有者や第三者に売却することです。
この方法は、不動産の共有状態を簡素化できるメリットがあります。例えば3人で共有していた不動産が2人の共有になれば、意思決定がしやすくなるでしょう。一方、第三者に売却する場合は他の共有者の同意は不要ですが、新たな共有者が加わることで関係が複雑化する可能性があります。
持分の売却価格については、不動産全体の評価額に持分割合を乗じた金額を基準にすることが一般的です。ただし、共有持分は単独所有の不動産よりも流動性が低いため、評価額よりも低い価格になることがあります。また売却にあたっては譲渡所得税や登録免許税などの税金が発生することにも注意が必要です。
共有持分を放棄する
共有持分の放棄は、自分の持分を無償で手放す方法です。この方法を選択すると、共有関係から完全に離脱することができます。ただし、持分を放棄しても放棄時点までに発生した固定資産税などの債務は免れないことは理解しておきましょう。
持分を放棄する際は他の共有者の同意は不要ですが、登記上の手続きが必要となります。具体的には、持分放棄の意思表示を記載した書面を作成し、法務局に提出して登記を行います。
この方法のメリットは、共有関係から簡単に離脱できることです。特に不動産の維持管理費用や固定資産税の負担が重い場合に検討される方法です。一方でデメリットとしては、財産的価値のある持分を無償で手放すことになるため、経済的な損失が大きいことが挙げられます。また他の共有者の持分が増えることになるため、残された共有者との関係に配慮する必要があります。
（土地の場合）分筆を行う
土地の場合、分筆という方法で共有名義を解消することができます。分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割することを指します。この方法により、共有者それぞれが単独で所有する土地を持つことができます。
分筆の手順としては、まず土地家屋調査士に依頼して分筆する境界線を決定し、測量を行います。その後分筆登記の申請を行い、法務局で手続きを完了させます。
分筆のメリットは、各共有者が独立した土地を所有できることです。共有状態から開放され、将来的な利用や処分の自由度が高まります。ただしデメリットとして、分筆にかかる費用や手間が発生すること、土地の形状や法律上の制限により分筆できない場合があることが挙げられます。
共有名義の不動産を相続した際に確認すること
共有名義の不動産を相続した際には、確認すべきことが複数あります。以下では、特に重要な5つの確認事項について詳しく解説します。
関連記事：共有名義の不動産の売却方法｜注意点や流れについて詳しく解説
遺言書の有無
遺言書の有無を確認することは、共有名義の不動産を相続する際に最も重要な作業です。遺言書が存在する場合、その内容が相続の方針を大きく左右する可能性があるためです。
まず被相続人の自宅や金融機関の貸金庫など、遺言書が保管されている可能性のある場所を確認しましょう。遺言書が見つかった場合はその内容を慎重に確認し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
相続人全員の連絡先
共有名義の不動産を相続する際には、相続人全員の連絡先を確認し、把握しておくことが重要です。これは、今後の相続手続きや不動産の管理、処分などに関する意思決定を円滑に進めるために欠かせない作業となります。
まず、戸籍謄本を取得し、法定相続人を特定しましょう。そのうえで各相続人の現住所や電話番号、メールアドレスなどの連絡先情報を収集します。連絡先の確認が困難な相続人がいる場合は、親族や知人を通じて情報を得る努力をしましょう。
不動産の権利関係
共有名義の不動産を相続する際には、その不動産の権利関係を詳細に確認することも忘れてはいけません。
まず、不動産登記簿謄本を取得し、現在の所有者や共有持分の割合、抵当権の設定状況などを確認しましょう。次に、共有者間で締結された取り決めや契約書の有無を確認します。例えば、共有物の使用方法や管理費用の負担割合などについて、書面で取り決めがなされている可能性があるからです。
また不動産に関連する訴訟や紛争の有無も確認しておくことが大切です。これらの権利関係の確認作業は複雑で専門的な知識が必要となる場合があるため、必要に応じて専門家に相談することをおすすめいたします。
固定資産税などの未払い税金
共有名義の不動産を相続する際には、固定資産税をはじめとする税金の未払いがないかを確認することも重要です。未払いの税金があると、相続後にその支払い義務を引き継ぐことになるため、事前に把握しておく必要があります。
まず、被相続人の自宅に届いている固定資産税の納税通知書を確認しましょう。固定資産税以外にも、都市計画税や不動産取得税など、不動産に関連する税金の未払いがないかも確認する必要があります。未払いの税金が見つかった場合は、その金額と支払い期限を確認し、相続人間で支払い方法について協議しましょう。
抵当権や住宅ローンの有無
共有名義の不動産を相続する際には、抵当権の設定状況や住宅ローンの残債の有無も確認事項となります。これらの債務が存在する場合、相続後の不動産管理や処分に大きな影響を与える可能性があるためです。
まず、不動産登記簿謄本を取得し、抵当権の設定状況を確認しましょう。次に、住宅ローンの残債について確認します。被相続人が住宅ローンを組んでいた場合、金融機関に問い合わせて残債額や返済状況を確認しましょう。
抵当権や住宅ローンが存在する場合、相続人がその債務を引き継ぐか、不動産の売却によって債務を清算するかなど、今後の対応を検討する必要があります。専門家のアドバイスを受けながら、最適な対応方法を決定しましょう。
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共有名義の不動産はトラブルが起こりやすいため、早期に共有関係を解消することが大切です。今回の記事を参考に、対策を考えていきましょう。
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