自宅売却で失敗しない！売却の流れや税金、相場などを詳しく解説

自宅を売却しようと思っても、売却の流れや税金、相場など分からないことが多く、不安に思う方も多いはずです。自宅は人生で最も高額な買い物の一つですから、売却時にミスをすれば大きな損失につながりかねません。

しかし自宅売却のポイントを押さえれば、スムーズに高値で売却できます。本記事では、自宅売却の基礎から実践的なノウハウまで、売却の流れ、かかる費用・税金、適正な相場価格の見極め方などを詳しく解説します。ぜひ自宅売却に向けた第一歩として、この記事を参考にしてみてください。

自宅売却できる？できない？ケース別に解説

自宅を売却できるかどうかは、状況によって異なります。ここでは、おもなケースごとに自宅売却の可否を説明します。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。ただし売却代金でローン残債を完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。

具体的には、売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合は、売却代金からローン残債を完済して抵当権を抹消すれば売却できます。一方、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金でローン残債を補填する必要があります。自己資金が不足していても、住み替えローンの利用や任意売却を検討することで資金の確保が可能です。

居住中の場合

居住中でも自宅を売却することは可能です。ただし内覧の際に生活臭が残っていたり、予定調整が大変になったりと、空き家に比べると不利な点もあります。

一方で、居住者自身が物件の良さをアピールできるというメリットもあります。売却と新居の購入のタイミングを合わせられれば、引っ越しの手間も最小限に抑えられるでしょう。

また居住中に自宅を売却する方法として、リースバックを選択する方もいます。リースバックとは、自宅を不動産会社に売却した後、その不動産会社から賃借して住み続ける方法です。これなら住み慣れた家に住み続けられますし、まとまった資金を得ることも可能です。

共有名義の場合

共有名義の不動産においても売却は可能ですが、共有者全員の同意が必要となります。一人でも反対者がいれば売却はできません。

ただし、自分の持分のみを売却することは可能です。この場合、持分売却後は買主が新たな共有者となります。

関連記事：共有名義の不動産の売却方法｜注意点や流れについて詳しく解説

相続財産の場合

相続した実家や空き家を売却することは可能です。ただし、相続人が複数いる場合は全員の同意が必要となり、相続税の支払いなども発生するため、手続きが複雑になる可能性があります。

一定の要件を満たせば、最大3,000万円の「3,000万円特別控除」を受けられる特例もあります。

借地権物件の場合

借地権付きの物件を売却する場合、土地所有者である地主の承諾が必要となります。地主の承諾が得られないと売却はできません。

また借地権の残存期間が短ければ売却が難しくなる可能性もあります。借地権の内容を確認し、地主と十分に協議する必要があります。

自宅売却の4つの方法

ここからは、自宅売却で選択できる4つの選択肢を解説します。

仲介

仲介は、不動産会社に売却活動を依頼する方法です。不動産会社が物件情報を広く宣伝し、購入希望者を見つけてくれます。

仲介の大きなメリットは、専門家に任せることで手間がかからず、適正な査定価格で売却できる点です。一方で売却に時間がかかることや、売却価格の3～6％程度の仲介手数料がかかるというデメリットもあります。

売却価格を最大限高く設定したい人や、売却までの期間に余裕がある人におすすめです。

買取

買取は、不動産会社に物件そのものを買い取ってもらう方法です。

買取のメリットは、内覧の手間がなく、比較的スピーディーに売却できることです。一方で、査定価格が市場相場を下回る傾向にあり、売却価格が低くなるデメリットがあります。

早期売却を希望する方や、内覧対応などの手間をかけたくない人に向いている方法といえます。

個人売買

個人売買は、不動産会社を介さずに個人で買主を見つける方法です。仲介手数料がかからないというメリットがありますが、買主探しの手間や売買トラブルのリスクがあります。

個人売買を選択する場合、インターネットの掲示板やSNSなどを活用して宣伝活動を行うことになります。売却活動を自分でコントロールしたい人や買主探しに時間をかけられる人におすすめの方法です。

リースバック

リースバックは、不動産会社に物件を売却した後、同物件を賃借して住み続ける方法です。

リースバックのメリットは、住み慣れた自宅に住み続けられる点です。売却と同時に転居する必要がないため、高齢者や体の不自由な方にとって大きな助けになります。

一方で、売却価格が市場相場を下回る傾向にあり、賃料を払い続ける必要があるというデメリットもあります。また、リースバック会社の審査に通らない場合は利用できません。

売却資金を得たい高齢者や住宅ローン返済中の人、住み慣れた自宅に住み続けたい人によく選ばれる方法です。

自宅売却にかかる期間

ここでは、自宅売却にかかる期間について解説します。

マンション：3ヶ月程度

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）」によると、首都圏の中古マンションの平均売却期間は82.6日となっています。 この結果から、マンションの売却にかかる期間はおよそ3か月といわれているのです。

マンションの売却期間が比較的短いのは、需要が高く購入検討者が多いためです。立地条件や価格設定が適切であれば、比較的スムーズに売却できる傾向にあります。

ただし築年数が経過しているマンションや、管理費・修繕積立金が高額なマンションは売却期間が長引きやすい傾向があります。 物件の状態によっては平均を大きく上回る可能性もあるため、余裕を持った計画が必要です。

戸建て住宅：6ヶ月以上かかることも

一方、戸建て住宅の売却期間は比較的長くなる傾向があり、6ヶ月以上かかることも少なくありません。

株式会社LIFULLが3,000人を対象に調査した結果によると、戸建て住宅の売却期間でもっとも多かったのは6ヶ月以上～9ヶ月未満で19.7％でした。

参考：【ホームズ】不動産売却にかかる平均期間とは？3,000人の声をもとに早く売る方法を解説

戸建て住宅は物件ごとの個性が強く、立地条件や間取り、築年数などの条件によって需要が大きく変わります。 需要に合わない物件は、なかなか買主が見つからず、売却期間が長期化しがちです。

また戸建て住宅は高額な買い物となるため、購入を検討する層が限られてしまうことも、売却期間が長くなる要因の一つです。

買取なら最短1週間で売却可能

一方で、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法を選べば、最短1週間程度で売却が可能な場合もあります。

買取の場合、不動産会社自身が買主となるため、買主探しの必要がありません。 そのため、査定から決済・引渡しまでの期間を大幅に短縮できるのです。短期間での売却を希望するなら、買取を検討しても良いかもしれません。

新潟・長岡・上越で不動産売却を検討されている方は、ぜひ「不動産買取応援隊」までご相談ください。まずは下記よりお気軽にご相談ください。

不動産買取応援隊へのお問い合わせはこちら

自宅売却の相場

自宅売却の相場は、物件の築年数や地域、建物の状態、土地の形状などに大きく左右されます。そのため一概に相場をいうことはできませんが、目安として公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）が発表している2024年4月度の地域別売却価格相場を紹介します。

出典：2024（令和6）年4月度 月例速報 Market Watch｜公益財団法人 東日本不動産流通機構

ただし上記はあくまでも目安ですので、正確な価格を知りたいときは下記の方法で情報収集を行いましょう。

• 「レインズマーケットインフォメーション」の取引実績から調べる
• 売り出し中の物件から調べる
• 「不動産情報ライブラリ」の取引実績・地価から調べる
• 実際に査定してもらう

より詳しい解説については、下記の記事でご覧いただけます。

関連記事：自宅売却の相場はいくら？｜売却価格の決まり方と準備も詳しく紹介

自宅売却の基本的な流れ

ここからは自宅売却の基本的な流れを見ていきましょう。仲介での売却を想定し、流れを解説します。

ステップ①不動産会社へ売却相談・査定依頼

自宅売却の第一歩は、不動産会社に売却の相談をし、査定を依頼することです。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な査定価格を確認することをおすすめします。

査定を依頼する際は、売却理由や希望時期、最低売却価格など、自身の条件を不動産会社に伝えましょう。不動産会社は、それらの条件を踏まえて査定を行い、適切な売却価格を算出してくれます。

査定価格は会社によってばらつきがあるため、3社程度に査定を依頼し、その平均値を目安とするのが賢明です。査定価格が高すぎれば売れにくく、安すぎれば損をする可能性があるためです。

ステップ②不動産会社との媒介契約の締結

査定を受けたうえで、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

一般媒介は、複数の不動産会社に仲介を依頼でき、自由度が高い反面、成約までに時間がかかる可能性があります。専任媒介と専属専任媒介は、1社のみに専属で依頼するため、集中的な売却活動が期待できますが、1社にすべてを委ねる必要があります。

自身の状況に合わせて、メリット・デメリットを確認し、適切な契約形態を選ぶ必要があります。

ステップ③不動産の売却活動

媒介契約を結ぶと、不動産会社が本格的な売却活動を開始します。インターネットや不動産情報誌、店頭での広告宣伝、自社顧客への案内など、様々な方法で購入希望者を見つけてくれます。

売主である自身も、内覧の準備を怠らず、常に購入希望者を受け入れられる体制を整えておきましょう。家の掃除や不用品の処分を進め、明るく広々とした良い印象を与えるよう心がけましょう。

ステップ④購入希望者の条件確認・交渉

購入希望者が現れると、希望条件の確認と交渉に入ります。売却価格、支払い条件、引渡し時期など、様々な条件について、不動産会社を通じて購入希望者と調整を行います。

条件交渉では、単に希望条件を受け入れるのではなく、自身が納得のいく条件であるかを慎重に判断する必要があります。特に売却価格は、互いに譲れないところでしょう。不動産会社の助言を参考にしつつ、最終的には自身で判断することが重要です。

ステップ⑤買主との売買契約の締結

条件の調整が済めば、買主との間で売買契約を締結します。売買契約書には、売却物件の内容、売買代金、支払い条件、引渡し時期など、取引条件の詳細が記載されます。

契約書の内容を確認し、不明な点は不動産会社に質問するなどして、しっかりと理解した上で署名・捺印を行いましょう。

ステップ⑥決済・引渡し

売買契約締結後は、決済と物件の引渡しを行います。決済では、売買代金から手付金を差し引いた残金を受領します。ローン残債がある場合は、この際に完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。

決済と同時に、物件の鍵を買主に引き渡すことで、売却が完了します。売却後は、確定申告を行い、譲渡所得に対する税金を納付することも覚えておきましょう。

自宅売却にかかる費用・税金

自宅売却では、下記の税金がかかります。

また上記に加えて仲介手数料や測量費用、ハウスクリーニング費用などがかかることも覚えておきましょう。

自宅売却でかかる税金の詳細や計算方法は、下記の記事で解説しています。

関連記事：自宅売却でかかる税金の相場はいくら？計算方法と注意点を詳しく解説

自宅を高く売るには？5つのコツ

自宅を売却する際、なるべく高く売りたいと考えるのは自然なことです。ここでは、自宅を高く売却するための5つのコツを紹介します。

売却価格の相場を調べておく

自宅を高く売却するためには、まず適正な売却価格の相場を把握しておくことが重要です。相場を知らずに売り出し価格を決めてしまうと、大幅に価格を見誤る可能性があります。

相場を調べる方法はおもに以下の4つがあります。

• 「レインズマーケットインフォメーション」の取引実績から調べる
• 売り出し中の物件から調べる
• 「不動産情報ライブラリ」の取引実績・地価から調べる
• 実際に査定してもらう

もっとも確実な方法は複数の不動産会社に査定を依頼することです。しかし自分でも売却価格の相場を調べることで、不動産会社との交渉を円滑に行える可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

自宅の売却価格は不動産会社によって査定額が異なるため、複数の不動産会社から査定を受けることが重要です。査定額が高すぎれば売れにくく、安すぎれば損をする可能性があるためです。

一般的には3社程度の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額の根拠を丁寧に説明してもらうことをおすすめします。そうすれば、明らかに高すぎる価格や安すぎる価格で売り出すことは避けられます。

不動産売却ではトラブルも頻発しているため、査定額の中でもっとも高い金額を売り出し価格とするのではなく、適正な査定額の範囲内でもっとも高い金額を選ぶことがポイントとなります。

売り出し価格は少し高めに設定する

売り出し価格は、売却希望価格よりも少し高めに設定しておくとよいでしょう。あまり高すぎると買い手からの問い合わせが減る可能性もありますが、適度に高めに設定しておけば価格交渉の余地を残すことができます。

実際に売却が成立する際は、売主と買主の双方が納得できる価格で決着がつきます。そのため売り出し価格を少し高めに設定しておき、その後の価格交渉で最終的な売却価格を決めるのが一般的です。

内覧時の見せ方を工夫する

内覧の際は、購入検討者に良い印象を持ってもらえるよう見せ方を工夫することが重要です。まずは家の中を綺麗に片付け、生活感を残さないようにしましょう。

また不動産会社の担当者に応対のポイントを確認するなど、内覧対応の準備を怠らないことも大切です。内覧は購入検討者が最終判断を行う大切な機会です。丁寧な対応で良い印象を与えることができれば、高値での売却につながる可能性が高まります。

売却時期を見極める

売却時期を見極めることも、自宅を高く売るためのコツの一つです。一般的に3月と10月は需要が高く、2～3月と9～11月が売却に適した時期といわれています。需要が高い時期に売り出せば、高値での売却が期待できます。

ただし売却時期の選定は地域性もあるため、不動産会社に相談するのがよいでしょう。需要動向を的確に捉えたうえで、タイミングを見計らって売り出すことが、自宅を高く売却するための重要なポイントとなります。

関連記事：不動産売却のベストタイミングは？不利な時期や売り時を逃さないコツも解説

自宅売却に関するよくある質問

最後に、自宅売却に関してよくある質問に回答します。

自宅を売却するにはどのような方法がありますか？

おもな自宅売却の方法は、仲介、買取、個人売買、リースバックの４つです。自宅の売却を検討する際は、状況に合わせてメリット・デメリットを確認し、適切な方法を選びましょう。

自宅の査定は無料でしてもらえますか？

はい、自宅の査定は基本的に無料で不動産会社に依頼することができます。査定の種類は簡易査定（机上査定）、訪問査定の２種類があります。

住宅ローンの残債がある場合でも自宅は売却できますか？

はい、住宅ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。ただし、売却代金でローン残債を完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。

築年数が古い家や耐震性が低い家を売る方法はありますか？

築年数が経過した古い家や耐震性が低い家でも、古家付き土地として売却したり、家を解体して更地で売却したりといった方法をとることができます。また買取を利用すれば、状態が悪い家でも買い取ってもらえる可能性があります。

自宅の売却に必要な書類は？

自宅売却時に主に必要となる書類は以下の通りです。

• 本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
• 実印、印鑑証明書
• 登記済権利証（権利書）または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書
• 建物の図面、間取り図
• 土地の測量図、境界確認書（戸建ての場合）
• マンション管理規約、修繕計画書（マンションの場合）
• 住宅ローン残高証明書（ローンがある場合）

その他、売買契約書のコピーや重要事項説明書、耐震診断報告書なども必要となる場合があります。

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