自宅売却でかかる税金の相場はいくら？計算方法と注意点を詳しく解説

自宅を売却するときは、さまざまな種類の税金が発生します。収めるべき税金は多くの場合でそこまで高額にはなりませんが、何にいくらかかるかをあらかじめ知っていると、自宅売却をスムーズに進めやすくなるでしょう。

この記事では、自宅売却の際にかかる税金の種類と相場について説明します。

税金で損することがないように、正しい知識を身につけておきましょう。

自宅売却にかかる税金の種類と相場

自宅売却にかかる税金の種類と相場目安は、表のとおりです。

それぞれどのような税金なのか、以下で詳しく解説します。

自宅売却で必ずかかる税金

自宅売却の際に必ず支払う必要がある税金として、次の2つが挙げられます。

1. 印紙税

2. 消費税

各税金の詳細をみていきましょう。

【売買契約の締結時】印紙税

印紙税とは、経済取引にともなって契約書や領収書を作成したときに、その文書に対して課される税金です。不動産売買契約書を作成するときは、印紙税を納める必要があります。

印紙税の金額は、契約書に記載されている契約金額によって異なるため注意が必要です。なお、令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものは印紙税額の軽減措置が適用されます。

契約金額別の印紙税額は次のとおりです。

※出典：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
　　　　国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

印紙税は、「収入印紙」を課税文書に貼り付けて消印することで納付したと認められます。

収入印紙は、不動産会社があらかじめ用意してくれている場合もあれば、契約者本人が郵便局などで購入する場合もあります。契約書締結時に案内されるので、指示に従いましょう。

【売却時】消費税

自宅を仲介で売却する場合は、仲介手数料に対して10％の消費税が発生します。また、司法書士に名義変更などの手続きを依頼する場合も、消費税がかかる点に注意が必要です。

一方で、仲介手数料が発生しない買取や個人間の売買であれば、消費税も発生しません。ただし、個人間の売買はトラブルに発展しやすいため、可能であれば不動産会社や弁護士などのプロを経由して取引することを推奨します。

売却価格が400万円以上の物件の場合、仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円」の上限額が相場となります。そのため、売却価格が1,000万円であれば3万6,000円、2,000万円であれば6万6,000円、3,000万円であれば9万6,000円の税金が発生するということです。

司法書士に手続きを依頼する場合、手数料にかかる消費税は1～2万円が目安です。

そのため、よほど高額な物件を売却しない限り、消費税は数万～10万円前後に収まると考えておくとよいでしょう。

自宅売却で場合によってはかかる税金

売却する自宅の状況や売却価格によっては、以下のような税金が発生することがあります。

1. 登録免許税

2. 譲渡所得税

それぞれの詳細を説明します。

【名義変更時】登録免許税

登録免許税とは、物件の登記手続きの際に納める税金のことです。売却する自宅に住宅ローンが残っている場合、設定されている抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」のときに登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記は、土地と建物それぞれにつき1,000円（1筆あたり）かかります。そのため、自宅を売却するときは合計2,000円の登録免許税を納めることが一般的です。

※出典：法務局｜抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

【売却後】譲渡所得税

譲渡所得とは、住宅を売却したときに得られる利益です。自宅を売却して譲渡所得を得たときは、その金額に応じて所得税と住民税、復興特別所得税を支払う必要があります。

ただし、次のようなケースでは譲渡所得が発生しません。

• 自宅の購入費よりも安く売却した場合

• 譲渡所得が3,000万円以下だった場合

• 住み替えのために自宅を売却した場合

物件によっては譲渡所得税が高額になることもありますが、ほとんどの場合で控除特例が適用となるため、非課税となることが多い傾向にあります。

譲渡所得税の計算方法は少し複雑なので、後ほど詳しく説明します。

譲渡所得税の計算方法

自宅を売却するときの譲渡所得税は、次の3ステップで算出されます。

1. 取得費用を算出する

2. 譲渡費用を算出する

3. 譲渡所得税を計算する

各プロセスの詳細を詳しくみていきましょう。

取得費用を算出する

まずは、自宅の取得費用を算出しましょう。取得費用は、「物件を購入したときの価格」と「購入時の諸費用」を合計した金額です。

取得費用には、購入時の次のような費用も含まれます。

• 仲介手数料

• 印紙税

• 登記費用

• 不動産取得税

• 地ならしのための造成費用

• 土地の測量費　など

なお、取得費を算出するときは、経年とともに資産価値を差し引く「減価償却」という計算が必要です。減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、一般的には次の式を用いる「定額法」で計算します。

建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は、「1÷耐用年数」で算出されます。非事業用の建物の場合は、償却率は表のとおりです。

※出典：国税庁｜No.3261 建物の取得費の計算

取得費が不明な場合は、売却金額の5％相当を概算で取得費とすることが可能です。また、実際の取得費が売却金額の5％相当を下回る場合も、売却金額の5％相当を取得費とすることができます。

※出典：国税庁｜No.3252 取得費となるもの
　　　　国税庁｜No.3258 取得費が分からないとき

譲渡費用を算出する

次に、自宅を売却するときにかかった譲渡費用を算出しましょう。

譲渡費用には、物件売却時に発生する次のような費用が含まれます。

• 仲介手数料

• 印紙税

• 取り壊し費用

• 立ち退き料

• よりよい条件で売却するための違約金　など

一般的に、自宅の譲渡費用は売却価格の5％前後になるといわれています。

※出典：国税庁｜No.3255 譲渡費用となるもの

譲渡所得税を計算する

最後に、ここまで整理した情報をもとに譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。

譲渡所得税＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用）×税率

譲渡所得税の税率は、表のとおりです。

※出典：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
　　　　国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

所有期間は、不動産を取得した日から売却した日が属する年の1月1日を指します。つまり、売却日が2024年1月であっても2024年12月であっても、2024年1月1日に売却したと判断されるのです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率が倍近く変わってしまいます。売却を急いでいない場合は、時期を調節するというのもひとつの手です。

自宅売却にかかる税金を節約できる制度

自宅を売却するときは、以下のような制度を活用すると税金を節約できます。

• 3000万円特別控除

• 10年超所有物件の軽減税率特例

• 損益通算の特例

• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

ここでは、各制度の概要を説明します。

3,000万円特別控除

マイホームを売却するときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円まで控除することが可能です。

共有のマイホームを売却したときは、1人につき最大3,000万円の控除が受けられます。各人が受け取る譲渡益が3,000万円を下回る場合は、譲渡所得税の課税対象外となります。

ただし、特例が適用できるかどうかは共有者ごとに判断されるため注意しましょう。特例を受けるには、一人ひとりが確定申告をする必要があります。

※参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
　　　　国税庁｜No.3308 共有のマイホームを売ったとき

10年超所有物件の軽減税率特例

10年以上所有しているマイホームを売却して一定の要件に当てはまる場合は、長期譲渡所得の税率を通常の税率よりも低くする軽減税率の特例が適用されます。

この特例の対象となれば、課税譲渡所得金額が表のように軽減されます。

※A＝自宅の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
※※出典：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

損益通算の特例

損益通算の特例は、自宅の購入費用よりも売却費用が低くなってしまい、売却損が発生したときに適用される特例です。

「自宅売却によって発生した損失」を事業所得や給与所得など「他の課税所得」と合算して調整することで、税額を減らすことができます。この通算を行っても控除しきれない損失に関しては、翌年以降3年にわたって控除できます。

※参考：国税庁｜No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続によって取得した土地や建物を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる制度です。

取得費に相続税が加算されれば、譲渡所得を減額できます。そのため、譲渡所得税の負担を軽減することが可能となるのです。

なお、この特例を適用するには、相続開始から3年10か月以内に相続した物件を売却する必要があります。

※参考：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

自宅売却にかかる税金の注意点

自宅を売却するときは、税金に関する3つのポイントに注意が必要です。

1. 3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用できない

2. 確定申告を行う必要がある

3. 相続税の対象になる可能性がある

どのようなことなのか、詳しくみていきましょう。

3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用できない

3,000万円特別控除は、住宅ローン控除と併用できません。また、3,000万円特別控除を受けている場合、前後2年間は住宅ローン控除が利用できない点にも注意しましょう。

そのため、住み替えのために住宅ローンを利用する場合は、「どちらの制度を利用した方が得になるのか」をしっかりと見極める必要があります。

なお、10年超所有物件の軽減税率特例に関しては、3,000万円特別控除と併用可能です。

確定申告を行う必要がある

自宅売却で譲渡所得が発生したときは、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。また、各種控除の適用を受けるときは、確定申告時に申請を行わなければいけません。

反対に、自宅の売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回る場合、特例を適用しなくてもよい場合は、原則確定申告が不要です。

確定申告を怠ると、無申告加算税が課されてより多くの税金を納付することになります。わからなければ税理士や税務職員に相談しながら進めることも可能なので、申告漏れがないようにしっかりと手続きを行いましょう。

相続税の対象になる可能性がある

相続財産が相続税の基礎控除を超える場合、相続税の対象になります。自宅を相続したからといって必ず相続税が発生するわけではありませんが、「物件の価値」や「物件を含めた相続財産の総額」が高くなる場合は、相続税を支払う必要がある点にも注意しましょう。

なお、相続財産の評価額が次の基礎控除を下回る場合は、相続税が発生しません。

基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

自宅の相続にともない相続税が発生する場合は、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を適用できます。節税のためにも、必ず申請を行っておきましょう。

自宅売却なら「新潟・長岡・上越不動産買取応援隊」へご相談を

自宅を売却するときは、印紙税と消費税、場合によっては登録免許税や譲渡所得税を納める必要があります。発生する税金の種類と金額は売却物件によって異なるので、いくらかかるか不安な場合は不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

「自宅売却にかかる税金を節約したい」「すぐに現金化したい」という場合は、仲介手数料不要ですぐに物件を売却できる「買取会社への依頼」を検討することがおすすめです。

新潟・長岡・上越で空き家の買取を検討されている方は、ぜひ「不動産買取応援隊」までご相談ください。

「不動産買取応援隊」では自宅売却でお困りの方へ、地域密着・経験豊富な不動産の買取専門スタッフが、ご希望どおりの不動産売買をサポートいたします。

• ご相談をいただいてから最短20日で現金可能なスピーディーさ

• 築50年以上もOK、家の中は現状のままで買取可能な柔軟性

• 不動産買取応援隊を運営する株式会社リアルト・ハーツは新潟県内では買取専門で18年

さらに不動産買取応援隊では相談や査定だけでなく、仲介手数料まで無料です。まずはお気軽にご相談から。

不動産買取応援隊へのお問い合わせはこちら