【完全保存版】離婚と不動産の財産分与を徹底解説|不動産買取応援隊

― 基礎知識から分与の種類、住宅ローンの扱い、名義変更、税金、注意点まで ―

離婚を考えるとき、多くの人が悩む大きなテーマが「財産分与」です。
特に 不動産 は、金額が大きく、名義や住宅ローンの状況、売却するのか住み続けるのかなど複数の判断が必要なため、専門知識なしに進めるのは非常に難しい分野です。

「家はどちらの名義なのか？」
「住宅ローンはどうなるのか？」
「売却して現金で分けるべきなのか？」
「不動産評価は誰に依頼すべき？」

など、具体的な疑問は尽きません。

本記事では、離婚に伴う財産分与の基礎知識から、不動産をどのように分けるのか、住宅ローンが残っている場合の対処法、注意点、税金の問題まで、1記事で総合的に理解できるように体系的にまとめました。
離婚協議に入る前に理解しておくことで、どのような選択肢があるのかがはっきりし、トラブルを防ぎながらスムーズに手続きを進められます。

■ 第1章：離婚に伴う財産分与とは？

財産分与とは 婚姻中に夫婦が協力して形成した財産を、離婚時に公平に分ける制度 のことです。（※民法第768条）
「協力して」と聞くと誤解されがちですが、民法や裁判実務では “専業主婦（夫）の家事労働も夫婦の共同生活への貢献とみなす” と定められています。そのため、収入の多寡や名義の有無に関わらず、原則として財産は50：50で分けることが基本です。

財産分与には3つの種類があります。

① 清算的財産分与
婚姻期間中に築いた「共有財産」を公平に分けること。
もっとも一般的な方法です。

② 扶養的財産分与
離婚後、一方の生活が著しく困難になる場合に生活補助として支払う財産。

③ 慰謝料的財産分与
離婚原因を作った側（不貞行為など）が、慰謝の意味も含めて支払う財産。

実務では、主に①清算的財産分与が不動産の分配にも適用されます。

■ 第2章：財産分与の対象となるもの・ならないもの

財産分与の対象は 婚姻期間中に形成した共有財産です。
一方で、以下のような財産は「特有財産」として分与の対象外となります。

財産分与の対象外となる財産

婚姻前から所有していた財産
結婚前に購入していたマンション・独身時代の貯金など
相続や贈与で取得した財産
婚姻中でも「個人に対する贈与・相続」は原則として特有財産
夫婦の協力とは無関係に取得した財産
事業の独立採算で形成された財産・個人で得た賞金など

財産分与の割合は原則「50％：50％」

実務では「夫婦は等しく貢献した」という考え方から、
名義がどちらか一方のみでも、共有財産は1/2ずつ分けることが基本です。

■ 第3章：離婚時の不動産の財産分与 ― ローンの有無で方法が変わる

不動産は金額が大きく、名義やローンの状況によって分け方が変化します。
ここでは 「住宅ローンなし」「住宅ローンあり」 の2パターンに分けて解説します。

そして、売却方法には主に“仲介売却”“業者買取”の2種類があり状況やスピード感に応じて選択していきます。

【パターン1】住宅ローンがない場合の不動産の分け方

住宅ローンが完済されている場合、主に次の2つの方法が選ばれます。

方法① 不動産を売却し、売却益を分ける。
もっともシンプルでトラブルが少ない方法です。

方法② 一方が不動産を取得し、もう一方に評価額に応じた現金（代償金）を支払う。
どちらかが住み続けたい場合に選ばれる方法です。

■評価額の決定には次の方法があります。

不動産会社の査定
近隣取引事例の参照
不動産鑑定士による鑑定

【パターン2】住宅ローンが残っている場合の不動産の分け方

住宅ローンが残っている場合、状況は変わってきます。
ローン残高と不動産の価値の関係によって、次の3つの形が考えられます。

① アンダーローンの場合（売却価格＞ローン残高）

売却価格が住宅ローン残高より高い状態。
売却 → ローン完済 → 残金を分ける
というシンプルな流れになります。

② オーバーローンの場合（売却価格＜ローン残高）

住宅ローンの残債が売却価格を上回っていて、全額返済できない状態を「オーバーローン」と言います。この場合、不足分の処理方法によって手続きが異なります。

マイナスの財産を財産分与に組み込むことはできませんが、夫婦で話し合いの元、オーバー分の住宅ローンを互いに負担することは可能です。

A. 自己資金などで補填できる場合（通常売却）
預貯金や親族からの借入などで不足分を一括返済できる場合、通常売却が可能です。

B. 自己資金などで補填できない場合（任意売却）

任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローンが残った状態で不動産を売却する方法です。
市場価格に近い価格で売却でき、プライバシーも守られやすいです。

残債の扱い: 売却後も債務は消滅しませんが、金融機関と交渉し、無理のない範囲での分割返済を続けていく形が一般的です。

※注意点：オーバーローンの返済には金融機関の協力が不可欠です。ローンの返済が滞ると、契約上の期限の利益を失い、信用情報機関に事故情報（いわゆるブラックリスト）が登録される可能性があります

現状がオーバーローンかどうかを知るためには、まずは住宅ローンの残債を調べ、不動産会社に査定を依頼しましょう。決めかねている場合、まずは金額だけ知りたい旨を伝えてみるのも手です。

💡オーバーローンの場合実務上は「財産価値ゼロ」として財産分与の対象から除外され、債務者がそのまま所有し続ける（他方は負担しない）解決方法も多く存在します。

③ 不動産を売らずに一方が住み続ける場合

名義やローン債務者が誰かによってリスクが大きく変わります。

●債務者本人が住む場合・・・大きな問題なし
※居住すること自体に問題はありませんが、出ていく配偶者が「連帯保証人」になっている場合、離婚しても連帯保証債務は残ります。これを解除しないと、出ていく側が「住んでいない家の借金を背負い続ける」という大きなリスク（問題）が残ります。
●債務者と居住者が異なる場合・・・返済滞納で競売リスク
●債務者変更したい場合・・・金融機関の審査が必要
●夫婦でペアローン／連帯債務の場合・・・単独債務化は金融機関次第※単独債務でローン全額をカバーできるかが審査されるため、ハードルは高いです。
※借り換えと同時に債務者変更という方法もあります。