家を早く売る2つの方法「仲介」と「買取」
家を売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、売却スピードや手元に残る金額が大きく変わるため、それぞれの特徴を理解することが非常に重要です。
あなたの目的が「少しでも高く売ること」なのか、「とにかく早く現金化すること」なのかによって、最適な選択肢は異なります。
【仲介売却】 一般市場で高く売る方法
仲介とは、不動産会社が売主（あなた）と買主（購入希望者）の間に入り、売買契約が成立するようにサポートしてくれる方法です。
不動産会社は、物件情報を「レインズ」と呼ばれる不動産情報ネットワークや自社のウェブサイト、不動産ポータルサイトなどに掲載し、広く購入希望者を探します。
一般の個人に向けて市場価格で売却活動を行うため、後述する買取に比べて高く売れる可能性が高いのが最大のメリットです。ただし、買主が見つかるまでに時間がかかることが多く、売却期間は平均して3ヶ月〜6ヶ月ほどが目安となります。
【不動産買取】 最短数日で現金化する方法
買取とは、不動産会社が直接、あなたの家を買い取る方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、売却活動や内覧対応の手間が一切かかりません。価格などの条件が合えば、最短数日〜1週間程度で契約、約1ヶ月後には現金化が可能という圧倒的なスピードが魅力です。
ただし、不動産会社は買い取った物件をリフォームするなどして再販売することを目的としているため、そのコストや利益を見越した価格設定になります。そのため、売却価格は仲介で売る場合の市場価格の7割〜8割程度になるのが一般的です。
あなたの状況に合うのは仲介？買取？
どちらの方法が良いかは、あなたの状況によって決まります。以下の判断基準を参考に、自分に合った方法を検討してみましょう。
- 仲介がおすすめな人
- 売却期間に3ヶ月以上の余裕がある
- 少しでも高く売り、手元に残るお金を最大化したい
- 内覧対応などの手間をかけることができる
- 買取がおすすめな人
- 転勤や相続などで、1ヶ月以内に現金化したいなど、売却を急いでいる
- 内覧対応や買主との交渉の手間を省きたい
- 近所に知られずに静かに売却したい
- 建物の状態が悪く、一般の買主が見つかりにくい
「仲介」と「買取」のメリット・デメリット比較
ここでは、「仲介」と「買取」の違いを4つの重要なポイントで比較します。それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、後悔のない選択をしましょう。
売却スピードの比較 最短数日か数ヶ月か
- 仲介
平均3ヶ月〜6ヶ月。買主が見つかるまでの期間は不確定で、物件の条件や市況によっては1年以上かかることもあります。 - 買取
最短数日〜1ヶ月程度。不動産会社との交渉がまとまればすぐに売買契約に進めるため、売却期間を確定できます。
売却価格の比較 市場価格か7割程度の価格か
- 仲介
市場価格に近い価格での売却が期待できます。需要の高いエリアや状態の良い物件であれば、相場以上の価格で売れる可能性もあります。 - 買取
市場価格の7割〜8割程度が目安。不動産会社が再販するためのリフォーム費用や利益、売れ残りリスクを負担するため、価格は低くなる傾向にあります。
手間と内覧対応の比較 買主対応の有無
- 仲介
購入希望者からの内覧希望に対応する必要があります。週末や祝日に自宅で待機したり、部屋を綺麗に保ったりする手間がかかります。 - 買取
買主は不動産会社のみなので、一般向けの内覧対応は一切不要です。不動産会社の担当者による査定時の訪問が1〜2回あるだけです。
契約不適合責任の比較 責任を負うか免責か
契約不適合責任とは、売却した物件に、契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害などの欠陥（不適合）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
- 仲介
買主が個人の場合、売主は契約不適合責任を負うのが一般的です。引き渡し後に欠陥が見つかると、修理費用の負担や契約解除を求められるリスクがあります。 - 買取
買主が不動産のプロである不動産会社のため、契約不適合責任が免責（免除）されるケースがほとんどです。売却後のトラブルを心配する必要がないのは、大きな精神的メリットと言えるでしょう。
家を早く売るための7つのコツ
「仲介」を選んだ場合でも、工夫次第で売却期間を短縮することは可能です。ここでは、家を早く、そして少しでも高く売るための7つのコツをご紹介します。
1. 適切な売出価格を設定する
早く売るために最も重要なのが、適切な価格設定です。価格が高すぎると購入希望者の目に留まらず、売れ残りの原因になります。逆に安すぎると、早く売れても損をしてしまいます。
不動産会社の査定価格を参考にしつつ、周辺の類似物件の売出価格や成約価格を調べて、相場から大きく外れない価格を設定することが早期売却の鍵です。
2. 複数の不動産会社に一括査定を依頼する
不動産会社によって査定価格は数十万〜数百万円も異なることがあります。必ず複数の会社に査定を依頼し、査定額とその根拠を比較検討しましょう。
一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、手間を大幅に省けます。これにより、ご自身の家の適正な相場を把握でき、信頼できるパートナー探しにも繋がります。
3. 専任媒介契約で販売活動を集中させる
不動産会社との契約には3種類ありますが、早く売りたいなら「専任媒介契約」がおすすめです。
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約形態です。不動産会社にとっては、自社で売却を成功させれば確実に仲介手数料を得られるため、販売活動に力を入れてくれる傾向が強くなります。また、売主への報告義務もあるため、販売状況を把握しやすいメリットもあります。
4. 内覧希望には土日祝日も柔軟に対応する
購入希望者の多くは、仕事が休みの土日祝日に内覧を希望します。内覧の機会を逃さないよう、できる限り柔軟にスケジュールを調整することが大切です。
内覧は、あなたの家をアピールする絶好のチャンスです。いつでも対応できるよう、常に部屋を整理整頓し、清潔に保っておきましょう。
5. ホームステージングで家の魅力を上げる
ホームステージングとは、売却する家を家具や照明、小物などで演出し、モデルルームのように魅力的に見せる手法です。
プロに依頼する方法もありますが、自分で行うことも可能です。不要な物を減らして生活感をなくし、部屋を広く見せるだけでも効果があります。購入希望者が「ここに住みたい」と具体的にイメージできるよう手助けすることで、購買意欲を高め、早期契約に繋がりやすくなります。
6. 買取保証付き仲介を検討する
「高く売りたいけど、売れ残るのは困る…」という方には、「買取保証付き仲介」という選択肢があります。
これは、まず一定期間「仲介」で売却活動を行い、もし期間内に売れなかった場合は、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社が買い取ってくれるサービスです。価格の最大化を目指しつつ、売れ残りのリスクを回避できるため、住み替えなどで売却期限が決まっている場合に有効です。
7. 売り出しのタイミングを考える
不動産市場にも、需要が高まる「繁忙期」があります。一般的に、新生活が始まる前の1月〜3月や、転勤シーズンである9月〜11月は、家を探す人が増えるため売れやすい時期と言われています。
もしスケジュールに余裕があるなら、こうしたタイミングに合わせて売り出すことで、より多くの購入希望者に見てもらえる可能性が高まります。
不動産売却の全手順と期間の目安
不動産売却は、多くの人にとって初めての経験です。ここでは、査定依頼から物件の引き渡しまでの流れと、それぞれのステップにかかる期間の目安を解説します。
STEP1 不動産会社への査定依頼（1週間）
まずは、複数の不動産会社に家の査定を依頼します。一括査定サイトなどを利用して、机上査定（簡易査定）と訪問査定を依頼しましょう。査定結果が出揃うまでに1週間程度見ておくと良いでしょう。
STEP2 媒介契約の締結（査定後すぐ）
査定結果や担当者の対応などを比較し、売却を任せる不動産会社を1社選び、「媒介契約」を締結します。この契約をもって、正式に売却活動がスタートします。
STEP3 売却活動の開始（1～3ヶ月）
不動産会社が物件情報をポータルサイトなどに掲載し、販売活動を開始します。購入希望者から問い合わせがあれば、内覧の日程を調整し、対応します。この期間が最も不確定で、1ヶ月で決まることもあれば、半年以上かかることもあります。
STEP4 売買契約の締結（売却活動開始後）
購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件の交渉がまとまれば、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金（売買代金の5%〜10%程度）を受け取るのが一般的です。
STEP5 決済と物件の引き渡し（契約後1ヶ月）
売買契約から約1ヶ月後に、金融機関などで残代金の決済と物件の引き渡しを行います。買主から残りの代金を受け取り、司法書士の立ち会いのもと所有権移転登記の手続きを行い、鍵を渡して全ての手続きが完了します。
信頼できる不動産会社の選び方
家の売却が成功するかどうかは、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。以下の4つのポイントをチェックして、信頼できる会社を見極めましょう。
査定価格の根拠が明確か
ただ高い査定額を提示するだけでなく、「なぜその価格なのか」を客観的なデータ（周辺の成約事例など）に基づいて論理的に説明してくれるかを確認しましょう。契約を取りたいがために、意図的に高い査定額を提示する会社には注意が必要です。
担当者のレスポンスが速く丁寧か
質問や相談に対するレスポンスの速さと丁寧さは、その担当者の誠実さや仕事への熱意を測るバロメーターです。売却活動中は密に連絡を取り合うことになるため、スムーズにコミュニケーションが取れる相手を選びましょう。
売却したい物件エリアでの実績が豊富か
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があります。あなたの家があるエリアでの売却実績が豊富かどうかは、重要な判断基準です。地域に精通している会社ほど、的確な価格設定や効果的な販売戦略を期待できます。
囲い込みをしないクリーンな不動産会社か
「囲い込み」とは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を意図的に断る行為です。これは売主の機会損失に繋がり、早期売却を妨げる原因となります。
媒介契約を結ぶ前に、「囲い込みはしない」と明言してくれるか、会社の評判などを確認しましょう。
家を売る時にかかる費用と税金
家を売却する際には、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金などの諸費用がかかるため、事前に把握しておくことが重要です。
仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合、速算式は「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」となります。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が異なります。例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、2万円（軽減措置適用後は1万円）です。（2027年3月31日作成分まで有効）
（参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0020003-096.pdf）
登記費用（抵当権抹消など）
住宅ローンが残っている場合、ローンを完済し、金融機関の「抵当権」を抹消するための登記費用が必要です。司法書士に依頼するのが一般的で、数万円程度の費用がかかります。
譲渡所得税と住民税
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課される税金です。譲渡所得は「売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）」で計算されます。
マイホームの売却には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例など、様々な優遇措置があります。多くの場合、この特例を使えば税金はかかりませんが、この特例を利用すると、住み替え先の新居購入時に住宅ローン控除が使えなくなる場合があるため、どちらが得かシミュレーションが必要です。条件に当てはまるか不動産会社や税務署に確認しましょう。
家を早く売る時によくある質問
最後に、家の売却を急いでいる方が抱きがちな疑問にお答えします。
Q. 売れなかったらどうすればいい？
A. まずは売れない原因を分析することが重要です。
価格が高すぎる、物件の魅力が伝わっていない、内覧の印象が悪いなど、原因は様々です。不動産会社と相談し、価格を見直したり、ホームステージングを試したりするなどの対策を講じましょう。それでも売れない場合は、 不動産会社による「買取」に切り替えるのも有効な選択肢です。
Q. 近所に知られずに売る方法は？
A. 「買取」が最も確実な方法です。
買取であれば、不動産会社が直接の買主となるため、広告活動や不特定多数の内覧がなく、近隣に知られることなく売却を進めることができます。プライバシーを重視したい場合には最適な方法です。
Q. 住宅ローンが残っていても売れる？
A. はい、売却できます。
ただし、物件の引き渡し時までに、売却代金などで住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態でも、自己資金で不足分を補ったり、「住み替えローン」を利用したりすることで売却は可能です。まずは金融機関と不動産会社に相談しましょう。
Q. リフォームはした方が高く売れる？
A. 大規模なリフォームはおすすめしません。
リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、かえって赤字になるケースが多いからです。買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えていることもあります。また、「買取」であれば現況のまま買い取ってもらえるので、余計な出費が無くて済みます。
もしリフォームをするならば、壁紙の張り替えやハウスクリーニングなど、費用対効果の高いものに留めるのが賢明です。
まとめ
今回は、家を早く売るための具体的な方法について解説しました。
最後に、この記事の重要なポイントを振り返りましょう。
- 家を早く売る方法は「仲介」と「買取」の2種類
- 高く売りたいなら「仲介」、スピード重視なら「買取」
- 仲介でも工夫次第で早く売れる。7つのコツを実践しよう
- 成功の鍵は、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶこと
「家を早く売りたい」という焦りから、冷静な判断ができなくなってしまうことも少なくありません。しかし、あなたの状況を整理し、それぞれの売却方法のメリット・デメリットを理解すれば、後悔のない最適な選択ができます。
何から始めればいいか分からないという方は、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、ご自身の家の価値を把握することから始めてみてください。それが、納得のいく売却への最も確実な第一歩となるはずです。
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