【完全ガイド】戸建てを高く売る方法｜失敗しない手順と会社の選び方|不動産買取応援隊

戸建てを高く売るための最重要ポイント

戸建てを高く売るためには、さまざまなコツがありますが、その中でも最も重要で、最初に行うべきことがあります。それは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

結論：複数社への査定依頼が成功の鍵

戸建てを高く売るための成功の鍵は、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や担当者を比較検討することです。

なぜなら、不動産の査定価格は、会社によって大きく異なるからです。1社だけの査定額を鵜呑みにしてしまうと、それが本当に適正な価格なのか判断できず、気づかないうちに数百万円も損をしてしまう可能性があります。

一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「不動産一括査定サービス」の利用や、複数社に直接問い合わせしてみることで、あなたの戸建ての適正な相場を把握し、高く売ってくれる可能性のある会社を見つけ出すことができます。また、話してみた雰囲気が自分と合うかも重要な要素です。

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1社のみへの依頼で数百万円損する理由

不動産の査定には、国が定めた明確なルールが存在しません。そのため、各不動産会社が独自の基準や得意分野、販売戦略に基づいて査定額を算出します。

A社: 3,200万円（過去の取引事例を重視）
B社: 3,500万円（地域の将来性や物件の強みを高く評価）
C社: 2,900万円（早期売却を狙い、少し低めの価格を提示）

このように、同じ物件でも査定額に数百万円の差が出ることは珍しくありません。もし最初にC社だけに相談していたら、600万円も安く売ってしまう可能性があったのです。1社だけの意見を信じるのは、非常にリスクが高いと言えるでしょう。

複数社への査定依頼のメリットと活用法

不動産一括査定サービスには、以下のようなメリットがあります。

高く売れる会社が見つかる
各社の査定額や根拠を比較することで、あなたの戸建てを最も高く評価してくれる会社を見つけやすくなります。
悪質な業者を避けられる
複数の会社を比較することで、相場からかけ離れた低い査定額を提示するような、誠実でない会社を見抜くことができます。

複数社に査定を依頼することは、ただ査定額を比較するだけのためではありません。各社の担当者と実際に会い、売却プランや販売戦略を聞き、最も信頼できるパートナーを見つけるための第一歩として活用することが重要です。

家を高く売るための7つのコツ

一括査定で良い不動産会社を見つけることと並行して、売主自身ができる「高く売るための準備」も非常に重要です。ここでは、誰でも実践できる7つのコツをご紹介します。

コツ1：売却に最適なタイミングの見極め

不動産は「タイミング」が価格に大きく影響します。高く売れやすい時期を狙って売却活動を始めることが、成功への近道です。

季節: 新生活が始まる前の1月～3月は、購入希望者が増え、高く売れやすい傾向にあります。また、転勤シーズンである9月～11月も狙い目です。
不動産市況: 不動産価格は常に変動しています。金利の動向や景気、税制の変更などをチェックし、市場が活発な時期（価格が上昇傾向にある時期）に売るのが理想です。信頼できる不動産会社の担当者に市況感を聞いてみるのが良いでしょう。
築年数: 戸建ては築年数が浅いほど高く売れます。特に、築20年を超えると建物の価値が大きく下がる傾向があるため、もし売却を検討しているなら、なるべく早く行動に移すことが賢明です。

コツ2：内覧の印象を良くする準備

購入希望者が物件を直接見に来る「内覧」は、売却の成否を左右する最も重要な場面です。第一印象を良くするために、以下の準備を徹底しましょう。

掃除・片付け・不用品処分

清潔感は最も重要です。特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）や玄関、窓ガラスは念入りに掃除しましょう。物が溢れていると部屋が狭く見えるため、不要な家具や私物は事前に処分し、スッキリとした空間を演出することが大切です。

ホームステージングの活用

ホームステージングとは、売却する物件に家具や照明、小物を配置して、モデルルームのように魅力的な空間を演出する手法です。専門の業者に依頼する方法もありますが、自分でできる範囲で行うだけでも効果は絶大です。例えば、観葉植物を置いたり、おしゃれなクッションを配置したりするだけでも、部屋の印象は格段に良くなります。

明るさと匂いの対策

内覧時は、すべての部屋の照明をつけ、カーテンを開けて自然光を最大限に取り込みましょう。明るい家は広く、魅力的に見えます。また、ペットやタバコ、生活臭は自分では気づきにくいもの。事前に換気を徹底し、無香料の消臭剤を使うなどして、匂い対策を行いましょう。

コツ3：売却前のリフォームは原則不要

「高く売るためにリフォームした方が良いのでは？」と考える方もいますが、売却前の大規模なリフォームは原則として不要です。

なぜなら、リフォームにかかった費用を、売却価格にそのまま上乗せできるとは限らないからです。買主によっては「自分の好みにリフォームしたい」と考えている場合も多く、売主が行ったリフォームが無駄になってしまうこともあります。

ただし、雨漏りや給湯器の故障など、生活に支障をきたす明らかな不具合は、修繕しておく必要があります。

コツ4：物件のアピールポイントを整理

あなたの家の魅力を一番知っているのは、あなた自身です。購入希望者に響くアピールポイントを事前に整理し、不動産会社の担当者に伝えましょう。

物件の強み: 日当たりの良さ、収納の多さ、こだわりの建材、静かな住環境など
周辺環境の魅力: 最寄り駅からの距離、スーパーや病院の近さ、公園の有無、学区の評判など
住んでいたからこそ分かる情報: 「夏は風通しが良くて涼しい」「この窓から見える桜がきれい」といった具体的なエピソード

これらの情報は、不動産会社の担当者が販売図面を作成したり、購入希望者に物件を紹介したりする際の強力な武器になります。

コツ5：適切な売出価格の設定

売出価格とは、実際に市場で売り出す価格のことです。不動産会社が提示する「査定価格」は、あくまで「このくらいの価格で売れるだろう」という目安であり、そのまま売出価格になるわけではありません。

高すぎる価格設定は、内覧希望者が現れず売れ残る原因になります。逆に、安すぎると当然損をしてしまいます。

不動産会社の査定価格や周辺の売出事例を参考にしつつ、担当者と相談しながら、少しだけ価格交渉の幅を持たせた、適切な売出価格を設定することが重要です。

コツ6：安易な値下げ交渉に応じない

売却活動を進めていると、購入希望者から価格交渉（値下げの依頼）が入ることがほとんどです。ここで焦って安易に値下げに応じるのは避けましょう。

まずは、なぜその金額を希望するのか、理由を聞くことが大切です。そして、事前に不動産会社の担当者と「いくらまでなら値下げ可能か」という下限額を決めておき、その範囲内で冷静に交渉を進めましょう。毅然とした態度で交渉に臨むことが、高く売るためのポイントです。

コツ7：家の売却は「買取」より「仲介」

家の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介
不動産会社が買主を探し、個人間で売買契約を結ぶ方法。
買取
不動産会社が直接、あなたの家を買い取る方法。

少しでも高く売りたいのであれば、選ぶべきは「仲介」です。買取は、不動産会社が再販売して利益を出すことを目的としているため、売却価格が市場価格の7～8割程度になってしまうのが一般的です。

「すぐに現金化したい」「周囲に知られずに売りたい」「面倒なことはしなくない」といった特別な事情があれば買取をおススメしますが、「高く売る」ことを第一条件とするのであれば仲介がおススメです。

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家を売るならどこがいい？会社の選び方

戸建て売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過過言ではありません。「家を売るならどこがいいの？」という疑問に答えるため、会社の選び方のポイントを解説します。

大手と地域密着型不動産会社を比較

不動産会社は、全国展開する「大手」と、特定のエリアに特化した「地域密着型」に大別されます。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った会社を選びましょう。

大手不動産会社

メリット
- ブランド力と集客力: 知名度が高く、多くの購入希望者の目に触れる機会が多い。
- 豊富な情報網: 全国規模のネットワークで、遠方の購入希望者にもアプローチできる。
- 充実したサービス: 売却保証や設備保証など、独自のサービスが充実していることが多い。
デメリット
- 両手仲介の可能性: 売主と買主の両方から手数料を得る「両手仲介」を優先し、売主の利益が最大化されないことがある。
- 担当者の異動: 担当者が転勤などで途中で変わってしまう可能性がある。

地域密着型不動産会社

メリット
- 地域情報に精通: そのエリアならではの魅力や相場観を熟知しており、的確な販売戦略を立てられる。
- 独自の顧客リスト: 地元で家を探している購入希望者の情報を独自に持っていることがある。
- 柔軟で親身な対応: 小回りが利き、売主一人ひとりの事情に合わせた柔軟な対応が期待できる。
デメリット
- 集客力が限定的: 広告宣伝力が大手に劣るため、広範囲へのアピールは苦手。
- 会社の質にばらつき: 会社や担当者の能力に差が大きい場合がある。

どちらが良いと一概には言えません。一括査定を利用して、大手と地域密着型の両方から話を聞き、比較検討するのがベストな方法です。

戸建て売却に強い会社の見極め方

マンション売却と戸建て売却では、求められる知識やノウハウが異なります。以下のポイントをチェックして、戸建て売却に強い会社を見極めましょう。

戸建ての取引実績が豊富か
その会社やエリアでの戸建ての売却実績を確認しましょう。実績が多ければ、それだけノウハウが蓄積されています。
土地や建物の専門知識があるか
戸建ては、土地の境界や法律上の制限（建ぺい率・容積率など）、建物の状態（構造・劣化具合）など、専門的な調査が必要です。これらの知識が豊富な会社を選びましょう。
査定価格の根拠が明確か
「なぜこの査定額になったのか」を、周辺の取引事例や物件の評価ポイントに基づいて、論理的に説明できる会社は信頼できます。
販売戦略が具体的か
「どのような広告を使い、どんなターゲットに、どうやってアピールしていくのか」という具体的な販売戦略を提示してくれる会社を選びましょう。

信頼できる営業担当者のチェック項目

最終的に売却活動を二人三脚で進めるのは、会社の看板ではなく「営業担当者」です。以下の項目を参考に、信頼できる担当者かを見極めましょう。

レスポンスが早いか
メリットだけでなくデメリットも正直に伝えてくれるか
あなたの話（売却理由や希望）を親身に聞いてくれるか
専門用語を分かりやすく説明してくれるか
宅地建物取引士の資格を持っているか

避けるべき不動産会社の特徴

一方で、以下のような特徴が見られる会社との契約は慎重になるべきです。

根拠なく高い査定額を提示する
契約を取りたいがために、相場からかけ離れた高い査定額（これを「釣り査定」と言います）を提示し、後から値下げを迫ってくるケースがあります。
媒介契約を急かす
「今すぐ決めないと損しますよ」などと契約を急かしてくる会社は、売主の利益よりも自社の都合を優先している可能性があります。
囲い込みをする可能性がある
自社で買主を見つけて両手仲介を狙うために、他の不動産会社からの購入希望者の紹介を断る「囲い込み」を行う会社には注意が必要です。

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戸建て売却の全ステップと期間

不動産売却の全体像を把握しておくと、安心して手続きを進められます。ここでは、売却準備から引き渡しまでの流れと、それぞれの期間の目安を解説します。売却にかかる期間は、全体で約4ヶ月～7ヶ月が一般的です。

ステップ1：情報収集と査定依頼

期間の目安: 1週間～2週間
内容: インターネットなどで売却の基礎知識を収集し、一括査定サービスなどを利用して複数の不動産会社に査定を依頼します。

ステップ2：不動産会社との媒介契約

期間の目安: 1週間～2週間
内容: 査定結果や担当者の対応を比較し、売却を依頼する不動産会社を1社（または複数社）決定します。そして、売却活動を正式に依頼するための「媒介契約」を結びます。

ステップ3：売却活動の開始

期間の目安: 3ヶ月～6ヶ月
内容: 不動産会社がSUUMOなどの不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布といった広告活動を開始します。購入希望者から問い合わせがあれば、内覧の日程を調整し、対応します。

ステップ4：売買契約の締結

期間の目安: 1週間～2週間
内容: 購入希望者と価格などの条件が合意に至れば、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金（売買代金の5～10%程度）を受け取ります。

ステップ5：決済と物件の引き渡し

期間の目安: 約1ヶ月
内容: 売買契約から約1ヶ月後、金融機関などで買主から残りの代金を受け取る「決済」を行います。同時に、司法書士の立ち会いのもと、物件の所有権を買主に移転する登記手続きを行い、鍵を渡して「引き渡し」が完了します。

売却にかかる費用と税金のすべて

戸建てを売却して手元にお金が残ると思いきや、意外と多くの費用や税金がかかります。事前に何にいくらかかるのかを把握し、資金計画を立てておきましょう。

仲介手数料の相場と計算方法

仲介手数料とは、売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う成功報酬のことです。上限額は法律で定められています。

売買価格が400万円超の場合の速算式
（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

例えば、3,000万円で売却できた場合の仲介手数料の上限は、（3,000万円 × 3% + 6万円）+ 消費税 = 105万6,000円となります。

※売却価格が800万円以下の場合、仲介手数料は一律33万円（税込）となります。

印紙税・登記費用などの諸経費一覧

仲介手数料以外にも、以下のような諸経費がかかります。

印紙税
売買契約書に貼る印紙代。売買価格によって異なり、例えば1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。（2027年3月31日までの軽減措置適用）
登記費用
住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消するための費用。司法書士への報酬と合わせて数万円程度かかります。
その他
ハウスクリーニング代、不用品処分費用、引越し費用などが状況に応じて必要になります。

譲渡所得税と3000万円特別控除の活用

家を売却して利益（＝譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」がかかります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

しかし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」という特例が使えます。

この特例を使えば、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。ほとんどのケースで非課税になる、非常に強力な制度です。適用には一定の要件があるため、詳細は国税庁のホームページで確認するか、不動産会社に相談しましょう。
（参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）

確定申告の必要性と手続きの流れ

家の売却で利益が出た場合はもちろん、損失が出た場合や、3,000万円特別控除を利用して税金が0円になった場合でも、原則として確定申告が必要です。

確定申告は、売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に、税務署で行います。忘れるとペナルティが課される可能性もあるため、必ず手続きを行いましょう。

戸建て売却のよくある質問Q&A

最後に、戸建て売却を検討している方が抱きがちな疑問にお答えします。

住宅ローンが残っていても売れる？

はい、売却できます。
ただし、売却代金で住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消することが条件です。もし売却代金だけではローンを完済できない場合（オーバーローン）は、自己資金を充当する必要があります。

住みながらの売却活動は可能？

はい、可能です。
ほとんどの方が住みながら売却活動を行っています。ただし、内覧の際には家を綺麗に保ち、購入希望者のスケジュールに合わせて対応する必要があります。

売却にかかる平均的な期間は？

相談から引き渡し完了まで、平均で4ヶ月～7ヶ月程度です。
ただし、物件の条件や市況によって大きく変動します。スムーズに進めば3ヶ月程度で完了することもあれば、1年以上かかるケースもあります。

築年数が古い家でも売却できる？

はい、売却できます。
築年数が古い場合は、建物の価値は低くなりますが、「土地」としての価値で売却できます。また、リフォームやリノベーションを前提に探している購入希望者もいるため、諦める必要はありません。古家付き土地として売るか、更地にして売るかは、不動産会社と相談して決めましょう。

査定価格で売らなければいけない？

いいえ、その必要はありません。
査定価格はあくまで「売却予想価格」です。最終的な売出価格は、売主であるあなたが不動産会社と相談して決定します。

まとめ

大切な戸建てを高く売るためには、正しい知識を身につけ、戦略的に準備を進めることが不可欠です。

この記事で解説したポイントを、最後にもう一度おさらいしましょう。

最重要ポイント: 成功の鍵は「複数の会社を比較する」こと。
高く売る7つのコツ:
1. 売却のタイミングを見極める
2. 内覧の印象を良くする
3. 大規模なリフォームは原則不要
4. アピールポイントを整理する
5. 適切な売出価格を設定する
6. 安易な値下げに応じない
7. 「仲介」を選ぶ
会社の選び方: 大手と地域密着型の両方を比較し、戸建て売却に強く、信頼できる担当者を見つける。
費用と税金: 仲介手数料や税金を事前に把握し、特に「3,000万円特別控除」を忘れずに活用する。