実家を処分する流れを解説｜売却以外の選択肢や費用についても

実家の処分には、相続登記や遺品整理、業者選定など、複雑な手続きが伴います。これらの手続きを適切に行わないと、思わぬトラブルに巻き込まれてしまうことも。

そこでこの記事では、実家の処分方法の選び方から、売却する際の一連の流れ、かかる費用を詳しく解説します。実家の処分でお悩みの方は、ぜひ本記事を参考に適切な方法で処分を進めてみてください。

実家を処分する際の選択肢

実家を処分する際には、以下のような選択肢があります。

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もっとも一般的な処分方法は売却です。不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法であり、まとまった現金を得られるメリットがあります。

ただし実家の状態や立地などによっては売却が難しいことも。その際は他の選択肢も検討しましょう。不動産買取を利用した売却なら、短期間での現金化が可能です。

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実家を売却処分する流れ①事前準備

ここでは、実家処分の一般的な選択肢である売却の流れを解説します。まずは売却の事前準備を確認していきましょう。

1. 遺言書を確認する

実家を売却処分する前に、まず被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していないかを確認します。

遺言書が存在する場合、原則としてその内容に従って遺産分割を行います。遺言書の内容が不明確、または相続人間で解釈が異なる場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

一方、遺言書が存在しない場合は、法定相続分に従って遺産分割を行うことになります。法定相続分とは、民法で定められた相続人ごとの相続割合のことです。

2. 遺産分割協議を行う

遺言書の有無を確認した後は、相続人全員で集まり、遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人間で話し合いを行い、遺産をどのように分割するかを決める協議のことです。

遺産分割協議では、実家の所有権をどの相続人が取得するのかを決定します。話し合いの結果、実家を売却処分することで合意が得られた場合は、売却に向けた準備を進めることになります。

遺産分割協議を行う際は、相続人間で十分に話し合い、全員の合意を得ることが大切です。また協議の内容は必ず遺産分割協議書にまとめ、相続人全員で署名・押印しておきましょう。これにより、後々のトラブルを防ぐことができます。

実家を売却処分する流れ②売却に向けた準備

実家を処分する準備が完了したら、いよいよ売却に向けた準備を進めていきます。ここでは、売却に向けた準備について順にみていきましょう。

1. 実家を名義変更する

遺産分割協議の結果、実家を売却処分することで合意が得られたら、実家の名義変更を行います。 相続登記が完了していない場合は実家を売却することはできません。

名義変更の手続きは、相続人の中から実家の所有権を取得する人を決め、その人の名義に変更します。手続きには相続人全員の印鑑証明書や住民票、被相続人の除籍謄本などが必要となります。

名義変更の手続きは複雑なため、司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

関連記事：不動産を相続するときの流れは？登記で必要な書類についても解説

2. 遺品整理・家財処分を行う

実家の名義変更が完了したら、次は遺品整理と家財処分を行います。

遺品整理を行う際は相続人全員で話し合い、遺品の分配方法を決めましょう。思い出の品は相続人で分けるなどの方法があります。

不要な家財道具は処分業者に依頼して処分します。家財道具の処分には費用がかかるため、事前に見積もりを取っておくとよいでしょう。

3. 土地の境界を確認する

実家の売却に向けて、土地の境界を確認しておく必要があります。境界が曖昧なまま売却すると、後々トラブルになる可能性があるためです。

境界確認は、隣地の所有者立ち会いのもと測量士に依頼して行います。境界に問題がなければ境界確定書を作成してもらいましょう。

4. 不動産会社に査定を依頼する

土地の境界確認が完了したら、不動産会社に査定を依頼します。

査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼し、それぞれの査定価格を比較するとよいでしょう。査定価格は、物件の状態や立地、市場の動向などによって異なります。

不動産査定については、下記の記事も参考にご覧ください。

関連記事：不動産査定とは？査定額の算出方法や事前準備、流れ、注意点を解説

関連記事：不動産査定の費用は？無料と有料の違いや相場・依頼方法についても

5. 不動産会社と媒介契約を締結する

査定の結果、売却価格に納得がいったら、売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。

媒介契約を締結する際は、契約内容をよく確認し、疑問点があれば質問しましょう。媒介契約書には売却価格や媒介期間、仲介手数料などが記載されています。

実家を売却処分する流れ③売却活動

売却に向けた準備が整ったら、いよいよ実家の売却活動を開始します。ここでは、売却活動の具体的な手順を説明します。

1. 売却価格を設定する

売却活動を開始する前に、まず売却価格を設定する必要があります。売却価格は、不動産会社の査定価格を参考に相続人全員で話し合って決定します。

売却価格を設定する際は、物件の状態や立地、市場の動向などを考慮します。また売却価格が高すぎると買主が見つからない可能性があるため、適切な価格設定が重要です。

不動産会社の担当者と相談しながら、売却価格を設定しましょう。

関連記事：自宅売却の相場はいくら？｜売却価格の決まり方と準備も詳しく紹介

2. 購入希望者に向けて内覧の対応をする

売却価格が決まったら、不動産会社が実家の販売広告を開始します。広告を見た購入希望者から内覧の申し込みがあった場合は、内覧の対応を行います。

内覧の対応は不動産会社の担当者が行うことが一般的です。しかし、 相続人が立ち会うことで購入希望者の質問に直接答えることができるため、売却活動がスムーズに進む場合があります。

内覧の際は実家をきれいに整理整頓し、購入希望者に好印象を与えるよう心がけましょう。また購入希望者の質問には丁寧に答え、実家の魅力をアピールすることが大切です。

3. 買主と売買契約を締結する

内覧の結果、購入希望者から購入の申し込みがあった場合は、買主と売買契約を締結します。売買契約を締結する際は、契約内容をよく確認し、疑問点があれば質問しましょう。売買契約書には、売却価格や引渡し日、決済方法などが記載されています。

売買契約締結後は、買主から手付金を受け取ります。手付金とは、売買契約の履行を担保するための金銭のことで、売却代金の一部として扱われます。

売買契約締結後は、残代金の決済や実家の引渡しに向けた準備を進めていきます。

実家を売却処分する流れ④売却後の手続き

実家の売却が完了したら、売却後の手続きを行う必要があります。ここでは、売却後の手続きの具体的な内容を説明します。

1. 住所変更や公共料金等の精算・解約などを行う

実家の売却が完了したら、各種解約手続きを行っていきます。

• 住所変更：役所や銀行、勤務先などに対して行う必要がある
• 公共料金等の精算・解約：電気・ガス・水道など。売却日までの料金を精算し、解約の手続きを行う
• インターネットや電話などの解約：解約の手続きを行わないと契約が継続されてしまうため、注意が必要
• 火災保険や地震保険などの解約：保険会社に連絡して行う

これらの手続きは、売却完了後すぐに行うことが大切です。手続きが遅れると不要な費用が発生してしまう可能性があります。

2. 確定申告を行う

実家を売却し、所得を得た場合、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。

譲渡所得税は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額に対してかかります。税率は以下の通りです。

• 5年以下の所有期間の場合：39.63%
• 5年超の所有期間の場合：20.315%

ただし、実家が相続により取得した場合は特例措置として、3,000万円までの売却益は非課税となります。詳しくは下記にてご確認ください。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

確定申告の際は、売却価格や取得費用、譲渡費用などを正確に記載する必要があります。必要書類を揃えて、慎重に申告を行いましょう。

実家を売却する際にかかる費用

実家を売却する際には、さまざまな費用がかかります。ここでは実家の売却にかかる主な費用について説明します。

仲介手数料

実家を売却する際にもっとも大きな費用となるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は、売却価格に応じて決まります。

• 売却価格が400万円以下の場合：売却価格の5％＋2万円が上限
• 売却価格が400万円を超える場合：売却価格の3％＋6万円が上限

例えば実家を1,000万円で売却した場合、仲介手数料は36万円（1,000万円×3％＋6万円）が上限となります。仲介手数料は、売買契約成立時に半額、残りの半額は物件引渡し時に支払うのが一般的です。

印紙税

実家の売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼る必要があります。この印紙代が「印紙税」です。

印紙税の金額は契約金額によって異なり、例えば契約金額が1,000万円の場合、印紙税は1万円となります。

登記費用

実家の所有権を買主に移転するためには、登記が必要です。登記には登録免許税と司法書士報酬がかかります。

登録免許税は、売却価格の0.4％が基本となります。例えば、1,000万円で売却した場合、登録免許税は4万円となります。司法書士報酬は、売却価格や物件の種類によって異なりますが、10万円前後が相場です。

譲渡所得税・住民税

実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対してかかる税金です。税率は、売却までの所有期間によって異なります。

• 所有期間が5年以下の場合：39.63％
• 所有期間が5年を超える場合：20.315％

ただし実家が相続により取得した場合は、特例措置があります。相続した実家を売却した場合、3,000万円までの売却益は非課税となります。住民税は、譲渡所得税の課税額の約10％が課税されます。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

その他の費用

上記の費用以外にも、実家の売却にはさまざまな費用がかかる場合があります。

• 測量費用：土地の境界を確定するために必要な費用
• 解体費用：古い建物を解体する場合にかかる費用
• 不動産鑑定費用：売却価格を決めるために不動産鑑定を依頼する場合の費用
• 引越し費用：実家から荷物を運び出すための費用

これらの費用は、実家の状況によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

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実家の処分は、亡くなった親の想いが詰まった大切な場所を手放すことになるため、心情的に難しい決断となりやすいです。必要な手続きを理解したうえで、不動産のプロに相談しながら準備を進めていきましょう。

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