共有名義の不動産の売却方法｜注意点や流れについて詳しく解説
共有名義は放置するとトラブルのタネになりやすいため、早めに解消することが得策といえます。そこで本記事では、共有名義の不動産の売却方法や注意点、売却までの流れについて詳しく解説します。
また売却を成功させるためのポイントも紹介しますので、共有名義の不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
不動産の「共有名義」とは
ここでは不動産の共同名義について、押さえておきたい基礎知識を簡単に解説します。
共有名義と単独名義の違い
単独名義とは、文字通り1人だけが所有者として登記されている状態です。対して共有名義とは、不動産の所有権を複数人で共同して持つことを指します。
- 共有名義の例：
- 夫婦で不動産を購入した場合
- 事業パートナーと共同で不動産を購入した場合
- 投資目的で複数人で不動産を購入した場合
共有名義の場合、各共有者は持分割合に応じた権利を有しますが、不動産の管理や処分に関しては原則として全員の合意が必要です。このため、共有名義の不動産は単独名義に比べて意思決定が難しいというデメリットがあります。
持分割合とは
共有名義の不動産を保有する際、各共有者がどれだけの権利を有しているかを表すのが持分割合です。たとえば、3,000万円の住宅を夫が2,000万円、妻が1,000円を負担して購入した場合、それぞれの持分割合は以下のようになります。
【3,000万円の住宅を夫婦で購入した場合】
- 夫が2,000万円を負担した場合の持分割合：3分の2
- 妻が1,000万円を負担した場合の持分割合：3分の1
持分割合は、共有名義の不動産を売却する際の売却益の分配や、固定資産税などの費用負担の割合にも影響します。また不動産を担保に借入を行う場合、各共有者が借入可能な金額は持分割合に応じて決まります。
持分割合は登記簿謄本で確認することができますので、不動産を共有する際は必ず確認するようにしましょう。
共有名義の不動産の売却方法
ここからは、共有名義の不動産の売却方法と注意点をそれぞれ解説します。
共有者全員の合意を得て売却する方法
共有名義の不動産を売却する際、もっとも一般的な方法は共有者全員の合意を得て不動産全体を売却する方法です。この方法であれば、各共有者は持分割合に応じて売却代金を受け取ることができます。
ただし共有者の中に売却に反対する人がいる場合、不動産全体を売却することはできません。たとえ持分割合が1%の共有者でも、その人の同意が得られなければ売却は実現しないのです。
また共有者全員の合意を得るためには、共有者間の意思疎通が欠かせません。とくに相続により共有名義になったケースでは、共有者同士のコミュニケーションが上手く取れず、合意形成が難しいことも少なくありません。
自分の持分のみを売却する方法
共有者全員の合意が得られない場合、各共有者は自分の持分のみを売却することもできます。この方法なら、他の共有者の同意は不要です。
ただし共有持分のみを売却するのは容易ではありません。一般的に共有持分は単独所有権に比べて使い勝手が悪く、需要が限られるためです。また持分割合が小さいほど買い手から見た魅力は乏しくなります。
さらに共有持分を第三者に売却してしまうと、残された共有者との関係が悪化するおそれもあります。「知らない人と共有状態になった」と感じた共有者から強く反発されるケースも考えられるため、事前に相談しておくことがトラブル回避につながるでしょう。
他の共有者に自身の持分を売却する方法
自分の持分を他の共有者に売却するのも、一つの選択肢です。この方法なら新たな共有者を加えずに済むため、トラブルのリスクを減らせます。
とはいえ、他の共有者が買い取ってくれるとは限りません。買取資金の工面が難しかったり、そもそも買い取る意思がなかったりする可能性もあります。
また売却をめぐって共有者間の関係がこじれるおそれも。共有者間で持分の優先購入権について取り決めがある場合はその内容に従い、適切な手順を踏むようにしましょう。
分筆して売却する方法（土地のみ）
土地を共有している場合は、土地を分筆して単独名義にしたうえで売却する方法もあります。ただし、この方法を選択するには、共有者の過半数の同意が必要です。
また分筆にはそれなりの費用と時間がかかります。測量や境界確定、役所への申請など、一定の手続きを踏む必要があることを理解しておきましょう。
共有名義の不動産を売却する流れ
ここからは共有名義の不動産を売却する流れについて5ステップで解説します。なおここでは「共有者全員の合意を得て売却する方法」を想定しています。
1. 共有者全員を把握する
共有名義の不動産を売却するためには、まず共有者全員を把握することから始めましょう。法務局で登記簿謄本を取得し、現在の共有者を確認します。また共有者の連絡先を調べ、売却の意向を確認することも大切です。前述の通り、共有者全員の合意なしには売却できないため、全員の意向を事前に把握しておくことが円滑な売却につながります。
2. 意見のまとめ役を決める
共有者全員の意向を確認したら、次は売却に向けた具体的な話し合いを進めていきます。共有者が多いほど全員の同意を得ることが難しくなるため、意見のまとめ役となる人を決めておくと良いでしょう。まとめ役は、共有者の意見を集約し、売却条件の調整や不動産仲介業者との窓口業務を行います。
まとめ役は、不動産売却の経験者が適任です。すべての場面で共有者全員での意思決定を行うのは時間がかかるため、簡単な判断はまとめ役が行うようにしましょう。
3. 売却費用の負担割合を決める
共有名義の不動産を売却する際は、さまざまな費用が発生します。仲介手数料や測量費、登記費用などがその一例です。これらの費用を共有者全員で負担する必要がありますが、負担割合をめぐってトラブルになることも少なくありません。円滑な売却のためには、事前に費用の負担割合を決めておくことが重要です。
一般的には、持分割合に応じて費用を負担するのが公平といえるでしょう。ただし、共有者の経済状況によっては一律の負担割合では納得できない人もいるかもしれません。話し合いの中で、お互いが納得できる負担割合を決められるよう事前に調整することが大切です。
4. 最低売却価格を決め、売却活動を始める
共有名義の不動産を売却する際、売却価格を巡って意見が対立することもあります。そのため、共有者間で最低売却価格を決めておくことが大切です。不動産会社に査定を依頼し、客観的な価格の目安を把握しておきましょう。
最低売却価格が決まったら、いよいよ売却活動を開始します。共有名義の不動産を売却する際、売買契約、代金決済・重要事項説明などの重要な場面では共有者全員の立会が必要となります。立会が難しい場合は委任状を作成し、代理人を選出しましょう。
5. 確定申告を行う
不動産売却によって利益が出た場合、所得税を納める必要があります。そのため不動産引き渡し後は確定申告を行います。確定申告は各共有者が個別で行う必要がある点に注意しましょう。
また売却した不動産が居住用財産である場合、条件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できます。この制度を使う際にも確定申告が必要となります。詳しくは下記をご確認ください。
共有名義の不動産を売却するポイント
最後に、共有名義の不動産を売却するポイントについて解説します。
共有不動産の売却相場を把握しておく
繰り返しになりますが、共有名義の不動産売却では共有者全員の同意が不可欠です。事前に共有不動産の売却相場を把握しておき査定結果を示すことで、売却に否定的な共有者の気持ちを前向きにできるかもしれません。
また売却相場を知ることで、適切な売却価格を設定できるようになります。不動産の売却相場を調べる方法については、下記の記事で解説していますのでぜひご覧ください。
関連記事：【年数別】空き家の買取相場｜調べ方やメリット・デメリットを紹介
余裕のある売却スケジュールを組む
共有名義の不動産売却では、共有者間の合意形成や持分の整理などに時間を要することから、単独名義の場合と比べて売却までに時間がかかることが多いです。売却の意思決定から引き渡しまでに少なくとも半年、共有者の意見が対立した際は2年以上の期間を要することもありますので、余裕のある売却スケジュールを組むことが重要といえます。
また共有不動産の売買では詐欺などのトラブルも多数報告されていることから、購入希望者側としても慎重に検討を行います。「早く手放してしまいたい」という気持ちはわかりますが、購入希望者の気持ちに寄り添い、丁寧な対応を心がけましょう。
共有名義はトラブルに発展する前に解消するべき
共有名義の不動産は、トラブルのタネになりやすいといわれています。
とくに注意したいのが、相続により共有名義になるケースです。現在の共有者が亡くなると、相続が発生して共有持分がさらに細分化されます。こうなると複数の相続人へ持分が受け継がれることとなってしまい、売却時の合意形成が難しくなってしまいます。つまり将来的に子どもや孫の世代に面倒事を押し付けることになってしまうのです。
トラブルを回避するためにも、共有不動産を所有している場合は自分の代で共有名義を解消することを検討しておくべきでしょう。不安な場合は司法書士や不動産の専門家などに相談することをおすすめします。
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