住み替えとは？方法や費用、注意点、利用できる減税措置について解説

住み替えとは

住み替えとは、現在の住居から新しい住居へ移り住むことを指します。 単なる引っ越しとは異なり、ライフステージや価値観の変化に合わせて、より良い住環境選びなおすという意味合いが強いです。

近年は、働き方の多様化や家族構成の変化、老後を見据えた住環境の見直しなどを背景に、住み替えを検討する方が増えています。本記事では、住み替えの基本から理由、期間・費用、具体的な方法、利用できる制度や注意点までを2025年最新情報を踏まえて分かりやすく解説します。

一般的な住み替えの理由

住み替えには様々な理由がありますが、一般的には以下のようなケースが多くみられます。

このように、住み替えの理由は多岐にわたりますが、いずれも生活の質の向上や将来への備えを目的としています。自身のライフプランに合わせて、最適なタイミングで住み替えを検討することが大切です。

住み替えにかかる期間の目安

住み替えに必要な期間は、物件の売却と購入のタイミングによって大きく異なりますが、一般的には3ヶ月から1年程度が目安とされています。

売却物件の立地や価格、市場動向によっては売却に時間がかかることもあり、その分スケジュールに影響がでます。また、新居探しや住宅ローン審査、引き渡し手続きなどにも一定の期間が必要です。そのため、住み替えを計画する際は「余裕のあるスケジュール」を組むことが、失敗を防ぐポイントとなります。

住み替えの方法は2パターン

住み替えの方法には、大きく分けて「売り先行型」と「買い先行型」の2つのパターンがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

売り先行型とは

売り先行型とは、現在の住まいを先に売却し、その後に新しい住まいを購入する方法です。売却資金を新居の購入に充てられるため、資金計画が立てやすい特徴があります。

売り先行型のメリット・デメリット

売り先行型は資金面のリスクが少ない反面、売却のタイミングによっては仮住まいが必要になるなど、スケジュール面での調整が重要となります。

売り先行型が適しているケース

売り先行型は、以下のようなケースに適しています。

• 資金面に余裕がない方
• 住宅ローンの残債が多い方
• 仮住まいの手配が可能な方

売り先行型は現在の住宅を売却して得た資金を新居の購入に充てることができるため、資金的な負担が少なくなります。また売却資金でローンを一括返済できるため、住宅ローンの残債が多い人にも適した方法といえるでしょう。

買い先行型とは

買い先行型とは、新しい住まいを先に購入し、その後に現在の住まいを売却する方法です。売り先行型と違い、引っ越しが一度で済む点が大きなメリットです。

買い先行型のメリット・デメリット

買い先行型が適しているケース

買い先行型は、以下のようなケースに適しています。

• 自己資金に余裕がある方
• 希望の物件を逃したくない方
• 引っ越しを1回で済ませたい人

買い先行型なら希望の物件をすぐに購入できるため、希少な物件を逃したくない場合に適しているといえます。また転勤や転職で早急に引っ越しが必要な人など、新しい土地での生活をすぐに始める必要がある場合にも買い先行型が有効です。

住み替えにかかる主な費用

住み替えには、売却側と購入側の両方で様々な費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

これらの費用は物件の価格や、売却・購入のタイミングによって大きく異なります。不動産会社の担当者と相談し、適切な資金計画を立てましょう。

住み替えには多額の費用がかかりますが、ローンや減税措置を上手に活用することで、負担を軽減することも可能です。

住み替えで使えるローン・融資制度

住み替えを検討する際、資金面での不安を感じる方も多いのではないでしょうか。現在の住宅ローンの残債がある状態で、新居の購入資金を用意するのは容易ではありません。

そこで住み替えに特化したローンや融資制度を上手に活用することで、スムーズな住み替えを実現できます。ここでは、代表的な3つの制度について解説いたします。

住み替えローン

住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と、新居の購入資金を一本化して借り入れできる商品です。自己資金が不足している場合でも、無理なく住み替えを進められるのが大きな特徴です。

金融機関によって融資条件は異なりますが、一般的には現在の住宅ローンを1年以上返済していること、新居が自己居住用であることなどが条件となります。また借入金額は売却予定の物件の査定額と新規物件の購入価格を合算した金額が上限となるケースが多いようです。

住み替えローンを利用することで、ローンの借り換えや繰上返済の手間を省けるほか、金利面でもメリットが期待できます。ただし、物件の売却と購入のタイミングを合わせる必要があるため、スケジュール調整は綿密に行う必要があります。

ダブルローン

ダブルローンとは、現在の住宅ローンを継続しながら、新居の購入資金を別途借り入れる方法です。住み替えローンとは異なり、2つのローンを同時に返済していくことになります。

メリットとしては、新居の購入時期を自由に設定できる点が挙げられます。売却物件の売却活動に時間がかかっても新居の購入を進められるため、スケジュールに余裕を持てます。また新居への引っ越し後に売却活動を行えるため、内覧対応などがスムーズに行えるのもポイントです。

一方で2つのローンの返済が重なるため、家計への負担が大きくなるデメリットがあります。万が一売却が長引いた場合のリスクも考慮しておく必要があるでしょう。金融機関の審査も厳しくなる傾向にあるため、事前の返済計画が重要となります。

ダブルローンは、本当に資産に余裕のある方以外にはあまりおススメできません。住み替えをするなら、返済中のローンは完済してからが良いでしょう。

つなぎ融資

つなぎ融資は、住み替え時の一時的な資金ショートを解消するための短期融資です。売却代金の回収までのつなぎ資金として利用されることが多く、融資期間は通常1年以内に設定されています。

つなぎ融資を利用することで新居の購入資金を機動的に用意できるため、好条件の物件を逃さずに済むというメリットがあります。金利は住宅ローンに比べて高めに設定されていますが、短期間の利用であれば総返済額への影響は限定的です。

ただし売却が計画通りに進まない場合、返済期限までに売却代金で返済できないリスクがあります。物件の売却可能性を見極めたうえで、慎重に検討することが大切です。

住み替えで利用できる減税・特例制度

住み替えの際には、税負担を軽減できる様々な特例も用意されています。ここでは、代表的な3つの制度について解説します。

なおこれらの特例を適用するためには、まず住み替えにかかる税金の基本的な仕組みを理解することが重要です。下記の記事では、税金の種類や計算方法、さらには節約のコツについて解説していますので、合わせてご覧ください。

関連記事：住み替えにかかる税金の種類とは？計算方法や節約方法を解説

3,000万円の特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この特例は、所有期間に関係なく適用できるのが大きな特徴です。

譲渡所得が3,000万円以下なら税金がかからず、それを超える部分にのみ課税されます。ただし、売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないことが条件となります。

また、この特例を受けるためには、家を売却した翌年の確定申告が必須です。特例の適用を受けることを選択したら、譲渡所得がゼロになる場合でも必ず申告を行う必要があります。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

譲渡損失した場合の特例

自宅を売却して譲渡損失が生じた場合、損失額を他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越したりできる特例があります。これを「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

例えば、給与所得が600万円の方が自宅を売却して2,000万円の譲渡損失が出た場合、特例の適用により、所得税と住民税が3年間ゼロになる計算です。

ただし、適用を受けるには売却資産の所有期間が5年超であることや、一定期間内に買換資産を取得することなど、いくつかの要件を満たす必要があります。

参考：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁

買い替え特例

居住用財産を売却して、新たな居住用財産を取得する場合、譲渡益への課税を繰り延べできる制度です。正式には「居住用財産の買換えの特例」といいます。

買換資産の取得価額が、売却資産の譲渡価額以上であれば、譲渡益への課税が全額繰り延べとなります。ただし、取得価額が譲渡価額を下回る場合は、その差額部分に課税されます。

適用を受けるには、売却資産の居住期間が10年以上で、かつ所有期間が10年超であることや、一定期間内に買換資産を取得することなどの要件を満たす必要があります。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

住み替えで失敗しないための注意点

ここでは、住み替えの注意点を下記2点から解説します。

スケジュールに余裕を持つ

住み替えは売却と購入の両方の手続きが必要となるため、スケジュール管理が非常に重要です。特に売却が思うように進まない場合、新居の購入時期が遅れてしまう可能性があります。

一般的に、不動産の売却には2～3ヶ月程度の期間が必要とされています。しかし物件の立地や価格帯、市場の動向によっては、さらに時間がかかることも。余裕を持ったスケジュール設定が、スムーズな住み替えの鍵となります。

また売却と購入のタイミングがずれた場合、一時的な賃貸住宅への入居が必要になることもあります。引っ越し費用や賃料など、追加の出費も見込んでおく必要があるでしょう。

なお住み替え予定にもかかわらず、なかなか買い手がつかない場合、不動産買取を利用するのも一つの方法です。不動産買取なら買取業者が物件を買い取ってくれるため、スピーディーに現金化できます。「新潟・長岡・上越不動産買取応援隊」なら、ご相談をいただいてから最短20日で現金化も可能です。

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住宅ローン控除と特例・減税制度は併用不可

住み替え時には、住宅ローン控除や各種の特例・減税制度を利用できる場合があります。しかし、これらの制度は併用できないケースが多いことを覚えておきましょう。

例えば、3,000万円の特別控除を受けた場合、住宅ローン控除や買い替え特例は適用できません。譲渡損失が発生した場合の特例も、他の特例との選択適用となります。

各制度の適用要件や注意点を理解し、自身の状況に合わせて最適な選択をすることが重要です。詳しくは下記の記事でも解説しています。

関連記事：住み替えた場合も住宅ローン控除は使える？2回目以降に利用する条件と手続きの流れを解説

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