不動産査定の方法は？査定の種類や計算式についても

不動産の査定額の計算方法は3種類

不動産の査定額は、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家が、不動産の特徴や市場動向などを考慮して、不動産の売却予想価格を算出するものです。不動産の査定額の計算方法には、主に以下の3つがあります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

1. 取引事例比較法について

取引事例比較法とは同じ地域の似たような物件の売買事例を参考にして、査定額を出す方法です。住宅や土地などの一般的な不動産査定でよく使われます。この方法では売却された似ている不動産（同じ地域で面積や築年数が近い物件など）の価格をもとに、事例の不動産と対象の不動産の違いを比較しながら価値を推測します。

市場の動向を直接反映できるのが利点ですが、似た物件のデータが少ない場合は正確な査定が難しいというデメリットもあるので、その場合は他の方法を利用しましょう。

2. 原価法について

原価法は不動産を新しく建てる際のコストをもとに、時間の経過による価値の低下を引いて査定額を出す方法です。主に中古の家の建物部分の査定に使われます。この方法で、建物を再建する際のコスト（再調達価格）をもとにして計算し、経過した年数に応じて価値を減らしていきます。

計算式は「再調達価格 × 延床面積 × 残存年数（耐用年数 - 築年数）÷ 耐用年数」です。再調達価格や耐用年数は、建物の種類や建築年によって違うので、国税庁のホームページで確認できます。

この方法の利点は物理的な価値に基づいた査定ができることですが、再調達できるものでないと精度に上限があるので、向き不向きがある方法ともいえます。

3. 収益還元法について

収益還元法は特に、投資目的の不動産の価値を査定する際に使います。 収益還元法では、不動産から将来得られるであろう収益を今の価値に換算して査定額を出します。 

主に使われるのは「直接還元法」と「DCF法（Discounted Cash Flow）」のふたつです。

• 直接還元法：1年間で得られる純収益を利回りで割って計算
• DCF法：将来の収益を時間の価値を考慮して割り引いて、その現在価値を計算

例えば直接還元法で月額80,000円の賃料のワンルームを査定する場合、「毎月の賃料×一期間（一般的に12か月）÷還元利回り」で計算します。還元利回りが良ければ査定額が下がり、悪くても売れる場合は査定額が上がるような考え方です。

なおDCF法は割引率（ディスカウントレート）を選定する必要があり、複数の財務要員を考慮する点で複雑になるので、ここでは割愛します。

収益還元法の利点は、物件の収益性を直接評価できる点ですが、複雑な計算が必要であり、市場の動向によって査定価格が大きく変わることもあります。

不動産査定の計算例

不動産査定の方法は物件の種類によって異なります。ここでは、マンション、土地、戸建ての各ケースにおける具体的な計算例を紹介します。

マンションの場合

マンションの査定では、主に取引事例比較法が用いられます。この方法では、同じ地域や同様の条件の物件の取引事例をもとに、査定対象のマンションの価格を算出します。

具体的な計算例をみていきましょう。

1. 基準となる取引事例を選定する
   例：同じマンション内の最近の取引事例 4,000万円（70㎡）
2. 査定対象のマンションとの違いを調整する
   ・面積の違い：査定対象が75㎡の場合
   ・階数の違い：事例が5階、査定対象が3階の場合
   ・方角の違い：事例が南向き、査定対象が東向きの場合
3. 各要素に対して補正率を適用する
   ・面積：75㎡ / 70㎡ = 1.0714（+7.14%）
   ・階数：3階は5階より評価が低いため -3%
   ・方角：東向きは南向きより評価が低いため -2%
4. 補正後の価格を算出する
   4,000万円 × 1.0714 × 0.97 × 0.98 ≒ 4,090万円

マンションの場合ではこのように、基準となる取引事例に対して面積や階数、方角などの違いを調整することで、査定額を算出します。実際の査定では、より多くの要素や複数の取引事例を考慮して、より精緻な計算が行われます。

土地の場合

土地の査定は、公示地価をもとに算出する方法が一般的です。公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の価格のことです。この方法を用いた計算例を紹介します。

1. 対象地に最も近い標準地の公示地価を確認する
   例：最寄りの標準地の公示地価が30万円/㎡
2. 標準地と対象地の違いを考慮して、以下の要素で補正を行う
   ・面積の違い
   ・形状の違い
   ・接道状況の違い
   ・最寄り駅からの距離の違い
   ・周辺環境の違い
   例：補正率を0.95とする（標準地より条件が若干劣る場合）
3. 時点修正を行う。公示地価は1月1日時点の価格なので、査定時点までの地価変動を考慮する
   例：地価が2%上昇している場合、時点修正率は1.02となる
4. 算出した価格に土地面積を乗じて、概算の土地価格を求める
   例：対象地の面積が200㎡の場合
   30万円/㎡ × 0.95 × 1.02 × 200㎡ = 5,814万円

この金額が、公示地価をもとにした対象地の概算価格となります。ただし、この方法はあくまで概算であり、実際の取引価格や不動産会社の査定額とは異なる可能性があります。

戸建ての場合

戸建ての建物査定では、主に原価法が用いられます。この方法では、建物の再調達価格から経年劣化による減価を考慮して現在の価値を算出します。

具体的な計算例をみていきましょう。

1. 再調達価格を設定する
   例：木造2階建ての戸建て住宅の場合、18万円/㎡
2. 延床面積を確認する
   例：延床面積120㎡
3. 耐用年数を設定する
   例：木造住宅の一般的な耐用年数 22年
4. 築年数を確認する
   例：築15年
5. 建物評価額を算出する
   18万円/㎡ × 120㎡ × (22年 - 15年) ÷ 22年 = 685.7万円

このように、再調達価格、延床面積、残存年数を考慮することで、戸建て住宅の建物評価額を算出します。実際の査定では、以下のような要素も考慮されます。

• 建物のグレード：高級仕様の場合、再調達価格が上がる
• リフォーム履歴：大規模なリフォームを行っている場合、残存年数が延長されることがある
• メンテナンス状態：適切に管理されている建物は、より高く評価されることがある
• 耐震性能：新耐震基準を満たしているかどうかで評価が変わる

不動産査定を受ける前に知っておくべきポイント

不動産査定を受ける際には、いくつか注意すべきポイントがあります。以下で紹介するポイントを押さえておくことで、より適切な不動産取引を行うことができるでしょう。

必ずしも査定価格の通りに売却できるとは限らない

不動産査定を受けると、具体的な金額が提示されます。しかし、この査定価格が必ずしも実際の売却価格と一致するわけではありません。査定価格はあくまで目安であり、実際の売却価格は市場の動向や買主の意向によって変動する可能性があります。

例えば、査定価格が3,000万円と提示された物件が、実際には2,800万円で売却されるケースもあれば、逆に3,200万円で売却されるケースもあります。これは、不動産市場の需給バランスや、個々の買主の事情によって変わってくるためです。

また査定時期と実際の売却時期にずれがある場合、その間の市場変動によって価格が変わることもあります。特に不動産市場は経済情勢や金利の変動、法改正などの影響を受けやすいため、数ヶ月の間に価格が大きく変動することもあります。

したがって、査定価格はあくまで参考値として捉え、実際の売却時には市場の状況や自身の事情を考慮しながら、柔軟に価格交渉を行うことが重要です。また定期的に市場動向をチェックし、必要に応じて再査定を依頼することも検討しましょう。

極端に高い査定価格を提示する会社に注意

不動産査定を依頼する際、複数の会社から大きく異なる査定価格が提示されることがあります。しかし他社よりも極端に高い査定価格を提示する会社に飛びつくのはおすすめできません。このような高額査定には、以下のようなリスクが潜んでいる可能性があるためです。

• 契約を取るためにあえて高い価格を提示し、後から値下げを要求してくる「先行高額査定」の可能性がある
• 極端に高い価格で市場に出した場合、買主がつかず、結果として売却に時間がかかってしまう可能性がある
• 極端な高額査定を行う会社は、他の面でも不適切な対応をする可能性がある

適切な査定を受けるためには、複数の不動産会社に依頼し、それぞれの査定価格とその根拠を比較検討することが重要です。また公的な価格指標（路線価や公示地価など）も参考にしつつ、自身でも物件の特徴や周辺環境をよく把握しておくことが大切です。

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