不動産査定では何を準備するべき？注意点や査定額を上げる方法についても
不動産を売却するときには、まず不動産会社に査定を依頼することが一般的です。査定を受けることで、所有している不動産がどれくらいの価格で売れるかを知ることができます。
しかし査定を受ける際、どのような準備をしなければならないのでしょうか？また査定を依頼するときには、何に注意するべきでしょうか？
この記事では不動産査定の際に必要な準備や注意点、さらに査定額を上げる方法について解説します。不動産を売却予定の方々や、不動産査定を考えている方々の参考になれば幸いです。
不動産査定の際に必要な準備
査定を受けるにあたっては、以下の5つのことを準備しておくとスムーズです。
- 住宅ローン残高の返済
- 各種書類の調達
- 修繕履歴と修繕が必要な箇所の確認
- 土地境界と利用履歴の確認
- 目標の売却希望額を決めておく
住宅ローン残高の返済
住宅ローンが残っている場合は、現時点での残高を確認しておきましょう。銀行に連絡すれば、残高証明書を発行してくれます。住宅ローンは、売却時に残債を全額一括返済する必要があります。
売却価格を決める上で重要な情報ですので、査定を依頼する前に正確な数字を把握しておきましょう。
各種書類の調達
インターネットで一括査定をする際には特に書類は必要ありませんが、机上査定や訪問査定を依頼するときには、以下のような書類があると査定の精度や査定のスピードが向上します。
【査定にあればスムーズになる書類】
- 登記簿謄本
- 測量図
- 公図
- 売買契約書や重要事項説明書（売主の購入時のもの）
- 住宅性能評価書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 境界確認書
- インスペクション
査定前に用意できるものは、できるだけ準備しておきましょう。また不動産の査定後に必要になる書類は下記のとおりです。はじめにまとめて集めておくのがおすすめです。
- 身分証明書
- 登記済権利書もしくは登記識別情報通知
- 登記原因証明書
- 印鑑証明書
- 固定資産税納付通知書
修繕履歴と修繕が必要な箇所の確認
不動産の状態は、査定額に影響します。過去に行った修繕やリフォームは、査定額を上げる要因となります。逆に、不具合や瑕疵（欠陥や隠れた問題）がある場合は、査定額を下げる要因となります。
修繕やリフォームを行った場合は、その履歴や内容をまとめておきましょう。例えばシロアリ予防や外壁塗装などの定期的な維持修繕や、キッチンやバスルームなどの水回りのリフォームなどです。修善やリフォームは不動産の価値を維持する行為ですので、査定時にアピールポイントとなります。
一方、不具合や瑕疵がある場合は、その箇所や原因を把握しておきましょう。例えば設備の故障やシロアリ被害、雨漏り、壁や床のへこみや穴、ドアや窓の開閉不良などです。これらの不具合・瑕疵は売主の負担で修繕するか、物件状況報告書という書類で買主に事前に告知することが義務付けられています。査定時に不動産会社に伝えるようにしましょう。
ただし査定のために急いで修繕や片付け、ハウスクリーニングをする必要はありません。査定は引き渡し時の家具などが何もない状態を前提に行われますので、査定額にはほとんど影響しません。査定後に売却活動を始めるときに、内覧に備えて片付けやクリーニングをすることをおすすめします。
土地境界と利用履歴の確認
土地を売る場合は、隣地との境界が明確かどうかを確認しておきましょう。境界が不明瞭な場合は、売主の負担で境界確定のための測量を行うことになります。境界標がない場合や、塀やフェンスがなくて隣地との境が曖昧な場合は、特に注意が必要です。境界確定図があるかどうかを確認しておきましょう。
また土地の過去の利用履歴によっては、土壌汚染や地中障害物がある可能性があります。不利になる情報であっても、利用履歴は売却時に買主に開示する必要があります。査定時に不動産会社が利用履歴を聞いてくることがありますので、知っている範囲で回答できるようにしておきましょう。
目標の売却希望額を決めておく
査定を受ける前に、自分がどれくらいの価格で不動産を売りたいかを考えておきましょう。
目標の売却希望額を決めることで査定額との差を把握でき、査定額が目標の売却希望額に満たない場合は、売却を見送るか、査定額を上げる方法を検討するか、目標の売却希望額を下げるかの判断ができます。
目標の売却希望額を決めるときには、以下の3つのポイントに注意しましょう。
- 売却理由や売却時期に応じて柔軟に変更すること
- 市場の相場や需要に合わせて現実的に設定すること
- 複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額の平均値や最高値を参考にすること
不動産の査定を依頼する際の注意点
査定を依頼するときには、以下の3つのことに注意しましょう。
売却希望額と売却時期は伝えること
査定を依頼するときには、売却希望額と売却時期を不動産会社に伝えましょう。希望条件を伝えることで、不動産会社は自分に合った査定や売却の提案をしてくれます。
売却時期は売却活動の計画やスケジュールに影響します。不動産売却は一般的に3か月から半年ほどかかるので、引っ越しが可能な時期や売却代金の資金計画などを考慮して、希望の売却完了時期を設定しましょう。売却時期によっては市場の動向や需要によって査定額や売却価格が変えた方がいいこともあるので、タイミングを見極めることも重要です。
瑕疵を誤魔化さないこと
査定を受けるときには、不動産の瑕疵を誤魔化したり隠したりしないことが大切です。瑕疵を誤魔化すと、査定額が高くなるかもしれませんが、売却時に瑕疵が発覚した場合は、買主から損害賠償を請求されたり、契約を解除されたりするリスクがあります。
また瑕疵を隠すことは、不動産売買における瑕疵担保責任の免責事由にはなりません。査定を受けるときには、不動産の瑕疵について正直に伝えることで、信頼できる不動産会社との取引を行うことができます。
不動産のセールスポイントを伝えること
訪問査定を受けるときには、不動産のセールスポイントを不動産会社に伝えましょう。
例えば立地や眺望、日当たりや風通し、間取りや設備、デザインや機能性などは、査定額を上げる要因となります。また「この場所の良さや便利さ」など売主の経験に基づく情報も、物件のアピールポイントになります。
不動産の査定額を少しでも上げる方法
査定額を上げる方法は、大きく分けて以下の2つに分類できます。
- 査定前に行う方法
- 査定後に行う方法
査定前に査定額を上げる方法
査定前に行う方法としては、以下のようなものがあります。
- 複数の不動産会社に査定を依頼すること
- 査定のタイミングを考えること
複数の不動産会社に査定を依頼することで査定額の比較ができる、交渉の余地が広がるなどのメリットを受けられます。査定額は不動産会社によって異なるので、一社だけに依頼すると査定額が適正なのかどうかが判断できません。査定を依頼するときには、3社以上の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
また査定のタイミングを考えることは、市場の動向や需要に合わせて査定額を最適化することができます。査定額は季節や景気などの要因で変動するので、高い時期に合わせて売ることが重要です。一般的に不動産の売買は、春先や秋口が活発になる傾向があります。
また売る時期がすでに決まっている場合は、査定からあまり日を開けないよう、具体的には売却時期の6ヶ月前から3ヶ月前にかけて査定を依頼することをおすすめします。
査定後に査定額を上げる方法
査定後に行う方法としては、以下のようなものがあります。
- 査定額の交渉をすること
- 査定額の根拠や詳細を確認すること
- 査定額の見直しを依頼すること
査定額の交渉について、査定額は不動産会社の判断や方針によって異なりますので、必ずしも固定されたものではありません。査定額に納得できない場合や、他の不動産会社の査定額と差がある場合は、査定額の交渉をすることができます。交渉するときには、自分の不動産のセールスポイントや市場の動向などを根拠に提示することが重要です。
また査定額は不動産会社が用いた査定の種類や方法、比較対象の不動産や収益見込みなどによって変わります。査定額に疑問がある場合や、査定額の差が大きい場合は、不動産会社に査定書や査定の説明を求めることが重要です。なお査定の種類や計算の方法については下記の記事をご覧ください。
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この記事では不動産査定の準備や注意点、査定額を上げる方法について紹介しました。不動産査定の際、この記事を参考にしましょう。
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