離婚時の家査定ガイド｜財産分与で損しない全手順

離婚時に将来分与することを明確に合意した場合、例外として起算の時期をずらすことが可能です。　しかし、将来の財産分与は生活基盤に関わる重要な問題ですので、言った・言わないを防ぐためにも、公正証書に残すようにしてください。

※2026年4月1日施行の改正民法により、財産分与の請求期限が変更されました。

家の財産分与の主な方法と不動産査定の役割

離婚時に持ち家を財産分与する方法は、大きく分けて3つあります。それぞれの方法と、その中で不動産査定が果たす役割について解説します。

家を売却して現金を分ける「換価分割」

換価分割とは、家を市場で売却し、売却代金から住宅ローン残債や諸経費（仲介手数料、税金など）を差し引いた残りの現金を、夫婦で原則2分の1ずつ分ける方法です。

• メリット
  財産を現金化するため、最も公平で分かりやすく、後のトラブルが起きにくい方法です。
• デメリット
  売却には時間がかかり、すぐに現金化できるわけではありません。また、必ずしも希望の価格で売れるとは限りません。

この方法を選ぶ場合、そもそもいくらで売れそうかを知るために、売却活動を始める前の不動産査定が必須となります。

最短20日で現金化・住み替えも

換価分割は公平な方法ですが、「売却に時間がかかって新生活のスタートが遅れるのでは…」とご不安な方もいらっしゃるかもしれません。「不動産買取応援隊」なら、最短20日で現金化が可能です。仲介手数料も0円のため、お手元に残る現金を計算しやすいメリットがあります。

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一方が住み続け代償金を支払う「代償分割」

代償分割とは、夫婦の一方（例えば妻と子）が家に住み続け、もう一方（夫）に対して、家の価値の半分に相当する現金（代償金）を支払う方法です。

• メリット
  子どもがいる場合など、住み慣れた家や環境を変えずに生活を続けられる点が大きな利点です。
• デメリット
  家に住み続ける側が、相手に支払うためのまとまった資金を用意する必要があります。

この方法では、支払うべき代償金の金額を算出するために、家の正確な査定額が極めて重要になります。

※代償分割などで家の所有権を一方に譲る場合、必ず法務局で『財産分与による所有権移転登記』を行いましょう。口約束や協議書だけでなく、登記を完了させないと第三者に権利を主張できません。

また、2026年4月より不動産の『氏名・住所変更登記』が義務化されました。離婚に伴い氏名や住所が変わった場合、2年以内に登記手続きを行わないと罰則の対象になる可能性があるため注意が必要です。

家を売らない場合の査定の重要性

「家は売らない」と決めた場合でも、代償分割を行うのであれば査定は欠かせません。なぜなら、代償金の計算は以下の式で行われるからです。

代償金 = （家の査定額 － 住宅ローン残債） ÷ 2

例えば、家の査定額が3,000万円で、住宅ローンの残債が1,000万円の場合、財産価値は2,000万円となります。その半分の1,000万円が、家を出ていく側が受け取る代償金の目安です。

もし査定をせずに曖昧な金額で合意してしまうと、後から「本当はもっと価値があったはずだ」といったトラブルに発展しかねません。家を売らない選択をする場合でも、必ず客観的な査定額を基に話し合いを進めましょう。（※厳密には、将来の売却にかかる諸経費を考慮して計算する場合もあります）

離婚時の不動産査定の基本的な流れ

実際に不動産査定はどのように進むのでしょうか。ここでは、一般的な査定の流れを3つのステップで解説します。

STEP1.不動産会社へ査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼します。1社だけでなく、複数の会社に査定を依頼して査定額や担当者の対応を比較することが、適正価格を把握し、信頼できるパートナーを見つけるための鍵です。

最近では、インターネットで物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」が便利です。無料で利用できるため、手間をかけずに効率よく相場を知りたい方におすすめです。

STEP2.机上査定で大まかな価格を把握

机上査定（簡易査定）とは、物件の住所、面積、築年数といったデータと、周辺の類似物件の売出事例や成約事例を基に、概算の査定額を算出する方法です。

現地訪問が不要なため、数時間〜1日程度でスピーディーに結果が分かります。「まずは大まかな家の価値を知りたい」「相手に知られずに相場を把握したい」という場合に適しています。ただし、あくまで簡易的な査定のため、実際の売却価格とは差が出ることがあります。

STEP3.訪問査定で正確な査定額を算出

訪問査定（実査定）とは、不動産会社の担当者が実際に家を訪れ、室内の状況、日当たり、眺望、設備の劣化具合などを細かくチェックして、より精度の高い査定額を算出する方法です。

査定にかかる時間は30分〜1時間程度が一般的です。この訪問査定を経て作成される「査定報告書」は、夫婦間での具体的な協議や、代償金の金額を決める際の正式な根拠資料となります。離婚協議を本格的に進める段階では、この訪問査定が不可欠です。

離婚をすると決めた場合、できるだけ早く不動産の財産分与をどうするかを決めておくのが円滑に離婚活動を進めるポイントです。

住宅ローンが残っている家の財産分与

持ち家に住宅ローンが残っているケースは非常に多く、財産分与を複雑にする要因の一つです。ここでは、ローン残債がある場合の考え方を整理します。

アンダーローンとオーバーローンの違い

まず、ご自宅がどちらの状態にあるかを確認する必要があります。

• アンダーローン
  家の査定額が、住宅ローンの残債を上回っている状態です。（例：査定額3,000万円 ＞ ローン残債2,000万円）この場合、家はプラスの財産となり、差額の1,000万円が財産分与の対象となります。
• オーバーローン
  家の査定額が、住宅ローンの残債を下回っている状態です。（例：査定額2,500万円 ＜ ローン残債3,000万円）この場合、家を売却してもローンを完済できず、借金だけが残る状態です。

オーバーローン時の財産分与の考え方

オーバーローンの場合、家の資産価値はゼロ（あるいはマイナス）と見なされるため、原則として財産分与の対象にはなりません。

ただし、家はマイナスでも預貯金などのプラスの財産がある場合、それらと相殺して計算することもあります。オーバーローンの家をどうするかは、売却して残債をどう返済するか、あるいはどちらかが住み続けてローンを払い続けるかなど、夫婦で慎重に話し合う必要があります。任意売却などの専門的な手続きが必要になる場合もあるため、早めに不動産会社や弁護士に相談しましょう。

住宅ローンの名義変更は原則不可

離婚後、家に住み続ける側（例えば妻）に、住宅ローンの名義を夫から変更したいと考える方もいますが、注意が必要です。

離婚を理由に、住宅ローンの名義人を変更することは、金融機関から原則として認められません。 なぜなら、ローンは契約者の収入や信用情報を基に審査・実行されているためです。

もし名義を変更したい場合は、家に住み続ける側が新たに住宅ローンを組み、既存のローンを完済する「借り換え」という手続きが必要になります。これには改めて厳しい審査があるため、誰でも利用できるわけではないことを理解しておきましょう。

離婚に強い不動産会社の選び方と注意点

離婚時の家の査定や売却は、通常の不動産取引とは異なる配慮が求められます。後悔しないために、以下のポイントを参考に信頼できる不動産会社を選びましょう。

離婚案件の取り扱い実績が豊富か

• 離婚に伴う不動産売却の専門知識
  離婚特有の法的な問題や税金、夫婦間の感情的な対立など、複雑な状況に対応できるノウハウを持っているかが重要です。実績豊富な会社は、弁護士などの専門家と連携していることも多く、安心して任せられます。

査定価格の根拠を明確に説明できるか

• 納得できる説明責任
  「この地域では最近〇〇万円で類似物件が売れたので、この価格を提示しました」というように、なぜその査定額になったのか、具体的なデータや理由を分かりやすく説明してくれる会社を選びましょう。高すぎる査定額を提示して契約を迫る会社には注意が必要です。

夫婦双方に中立な立場で対応できるか

• 公平なコミュニケーション
  離婚協議中は、夫婦が直接話しにくい状況も少なくありません。そのような時、どちらか一方の味方をするのではなく、中立的な第三者として冷静に、かつ丁寧にコミュニケーションの橋渡しをしてくれる担当者の存在は非常に心強いものです。

離婚時の家査定に関するよくある質問

最後に、離婚時の家の査定に関して多くの方が抱く疑問にお答えします。

家の査定に費用はかかる？

いいえ、不動産会社が売却を前提として行う査定（机上査定・訪問査定）は、基本的に無料です。

不動産会社は、売却が成立した際に得られる仲介手数料を収益源としているため、その前段階である査定は無料サービスとして提供しています。複数の会社に依頼しても費用はかからないので、安心して比較検討してください。

相手に内緒で査定することは可能？

はい、机上査定であれば、相手に知られることなく大まかな家の価値を把握することが可能です。

不動産会社のサイトや一括査定サイトから、物件情報だけで依頼できます。ただし、財産分与の協議で使うための正確な査定額を知るには、担当者が家の中を確認する訪問査定が必要です。同居している場合は、相手の協力や同意を得てから進めるのが現実的です。

不動産査定と不動産鑑定の違いとは？

この2つは似ているようで、目的と効力が異なります。

• 不動産査定
  不動産会社が「いくらで売れそうか」という売却予想価格を算出するもの。目的は売却活動のためで、費用は無料です。夫婦間の協議で合意できる場合は、この査定で十分です。
• 不動産鑑定
  国家資格を持つ不動産鑑定士が「不動産の適正な価値」を評価するもの。公的な証明力を持ち、費用は有料（数十万円〜）です。離婚調停や裁判などで、家の価値について争いになった場合に必要となることがあります。

査定額に納得できない場合の対処法

1社の査定額に納得できない場合は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定額は不動産会社によって数十万円、時には数百万円の差が出ることがあります。これは、各社が持つ販売戦略や得意なエリア、顧客層が異なるためです。複数の査定結果を比較することで、ご自宅の本当の価値（相場）が見えてきます。その上で、査定額の根拠や担当者の対応を総合的に判断し、最も信頼できる会社を選びましょう。

ペアローンを組んでいる場合

住宅ローンも不動産も金融機関や法務局が関わるため、一定の手続きを踏む必要があります。
共働き夫婦で「ペアローン」を組んでいる場合、名義変更や解消がさらに困難になります。

1.住宅ローンを単独名義に一本化・借り換えする
2.自宅を売却してペアローンを完済する

また、単独名義のローンであっても、配偶者が『連帯保証人』になっているケースは少なくありません。離婚しても連帯保証人の責任は自動的には外れないため、借り換え等による解除の手続きが必要です。

まとめ

離婚時における家の査定は、単に不動産の価値を知るためだけの手続きではありません。それは、夫婦が新たな人生をスタートさせるために、財産を公平に分け、過去を清算するための重要な第一歩です。

この記事でお伝えしたポイントをまとめます。

• 公平な財産分与のために、離婚協議の開始時に家の査定を受けるのが最適。
• 家の分け方は「換価分割」と「代償分割」があり、どちらの場合も査定額が基準となる。
• 査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、協議には訪問査定が必要。
• 住宅ローンが残っている場合は、アンダーローンかオーバーローンかで対応が変わる。
• 不動産会社は複数社を比較し、離婚案件に強く、信頼できる担当者を選ぶことが重要。

離婚という大きな決断を前に、家のことで悩みを抱えるのは当然のことです。しかし、一人で抱え込む必要はありません。

まずは無料の不動産査定を利用して、ご自宅の客観的な価値を把握することから始めてみませんか。それが、あなたの不安を解消し、次のステップへ進むための確かな道しるべとなるはずです。