土地売却（買取） 2024.05.24

土地買取の進め方は？流れ・メリットから高く売るコツ、業者の選び方まで解説

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土地を手放すタイミングが来たとき、できるだけ高く売却したいと思うのは当然のことです。しかし土地売却にはさまざまな注意点があり、うまく対処しないと思わぬ損失を被ってしまう可能性があります。

そこで本記事では、土地買取の流れやメリット、高く売るコツまで詳しく解説します。業者の選び方についてもプロの視点で解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

土地の売却方法は2つある

土地を売却する際には、「不動産仲介」「不動産買取」の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解したうえで、自分の状況に合った売却方法を選択しましょう。

不動産仲介で土地を売却する方法

不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、土地の売買を成立させる方法です。不動産会社が広告を出して買主を探し、売買条件の交渉や契約手続きを行います。

仲介を利用すれば相場に近い価格で売却できる可能性が高いことから、土地売却の一般的な選択肢となっています。ただし買主が見つかるまでに時間がかかる点や、仲介手数料が発生する点はデメリットといえます。

不動産買取で土地を売却する方法

不動産買取とは、不動産会社が直接土地を買い取る方法です。不動産会社と直接契約できることから早期の売却が可能であり、仲介手数料もかからないことが最大の特徴です。

ただしデメリットとしては、不動産会社が利益を出すために、市場価格よりも安い価格で買い取ることが多い点が挙げられます。

土地買取を依頼するメリット

土地買取には、仲介にはないさまざまなメリットがあります。ここでは、土地買取のメリットをより詳しく解説します。

早期売却が可能

土地の売却を不動産買取で行う最大のメリットは、早期売却が可能な点です。

仲介での売却では買主を見つけるまでに時間を要しますが、買取の場合は不動産会社と直接取引するため、スムーズに売却を進められます。査定から売買契約締結まで、数日～数週間ほどで完了することも可能です。

特に現金が早期に必要な場合や、相続対策のために早急に売却を進めたい場合などに、買取は有効な選択肢となります。

仲介手数料がかからない

不動産仲介の場合は売買が成立すると仲介手数料が発生しますが、買取ではその必要がありません。

仲介手数料は通常であれば売買価格の3%前後が目安とされており、高額物件の場合は手数料も高額になります。買取の場合は不動産会社と直接取引するため、この仲介手数料がかからず、手数料分を売却金額に含めることができます。

現金の確保が目的の場合は、この点が大きなメリットとなります。

古家付きの土地でも売却可能

古家付きの土地は、建物の老朽化などにより仲介売却が難しいケースがあります。しかし買取であれば不動産会社が古家を解体したうえで更地にして販売するため、古家付きでも売却しやすくなります。

古家の解体費用を考慮して買取価格は下がりますが、売主が解体費用を負担する必要がないのは大きなメリットといえるでしょう。

境界線が不明確な土地でも売却できる

土地売却で買取を選ぶメリットとして、境界線が不明確な土地でも売却できる点が挙げられます。

土地の境界線が不明確な場合、仲介での売却は難しくなります。境界確定のための測量費用がかかるほか、隣地所有者との調整が必要になるためです。

一方、買取であれば、境界線が不明確であっても売却は可能です。不動産会社側で境界確定の手続きを行うため、売主側での対応は最小限で済みます。

近隣に売却を知られずに済む

土地を売却する際に、近隣に知られたくないという方も多いでしょう。不動産仲介の場合、物件の情報が広く公開されるため周囲に売却が知られることが避けられません。しかし土地買取では情報が外部に漏れることは少なく、プライバシーを守りながら売却を進めることが可能です。

親族や近隣に売却を知られたくない場合や、所有者の死亡や相続など、デリケートな事情がある場合に適しています。

土地買取を依頼するデメリット

土地買取には仲介にないメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。ここでは3点のデメリットを見ていきましょう。

売却価格が仲介より割安になる

土地の買取価格は、一般的に仲介での売却価格の6～8割程度です。その理由は、不動産会社が転売を前提としているため、利益を確保するために査定額を下げざるを得ないことにあります。

つまり仲介で3,000万円の査定額だった土地が、買取だと1,800万円～2,400万円程度の査定になる可能性があるということです。売却価格が割安になることが土地買取業者を利用する最大のデメリットといえます。

最終的な買主がわからない

買取の場合、不動産会社が一旦土地を購入した後に転売するため、最終的にどのような人に土地が渡るのかわかりません。近隣トラブルが心配な方にとっては、買主の人となりを事前に確認できないことがデメリットとなります。

買取の場合、売主と最終買主が直接面識を持つことがないため、トラブルのリスクを完全に払拭することはできません。近隣への影響を気にする方は、この点を考慮する必要があります。

条件の悪い土地は更に買取価格が安くなる

条件の悪い土地は、買取価格がさらに低くなることが多いです。

たとえば立地が悪い、形状が不整形、周辺環境が劣悪などの条件がある場合、買取業者はそのリスクを考慮して価格を引き下げます。仲介でも同様の問題がありますが、買取では特にその傾向が顕著です。

業者はリスクを最小限に抑えるため、再販売の難しさや追加の開発費用を見込んで価格を低く設定することが一般的です。そのため、条件の悪い土地を高値で売却することは難しいでしょう。

土地買取の流れ6ステップ

土地を不動産会社に買取ってもらう際の一般的な流れは以下の6ステップとなります。

複数の不動産会社に査定を依頼する
査定額を検討し、買取会社を選定する
必要書類を準備する
売買契約を締結する
決済・引き渡し
確定申告(翌年2～3月)

なお仲介での売却の流れも知っておきたいという方は、下記の記事も合わせてご覧ください。

関連記事：土地売却の流れを6ステップで解説｜費用や税金、必要書類、注意点も

1. 不動産会社に査定を依頼する

土地買取をスムーズに進めるためには、最初に複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。各社の査定額を比較することで、適正価格を把握できます。

査定依頼は、オンライン査定や訪問査定などの方法がありますが、訪問査定の方が詳細な評価を得られるためおすすめです。査定時には土地の面積や形状、立地条件、周辺環境などが評価されます。

また地元に強い不動産会社や、大手の不動産会社など、さまざまなタイプの会社に依頼することで、幅広い視点からの査定が可能になります。

2. 査定額を検討し、買取会社を選定する

複数の不動産会社から査定額が出揃ったら、それぞれの査定額を比較検討します。この際、単に高額な査定額を提示する会社だけでなく、査定根拠や買取条件なども詳しく確認しましょう。査定額が高くても、手続きの進行や支払い条件が不明瞭な場合、後々のトラブルの原因となることがあります。

信頼性が高く、明確な条件を提示してくれる不動産会社を選定することが、スムーズな売却の鍵となります。各社の実績や評判も参考にして慎重に選びましょう。

3. 必要書類を準備する

買取会社が決まったら、次に必要書類を準備します。土地の売却に必要な書類としては、登記簿謄本、土地測量図、境界確認書、建物がある場合は建物図面や建築確認書などが挙げられます。また身分証明書や印鑑証明書も必要です。

これらの書類は正確な土地情報を提供するために欠かせません。不足している書類がある場合は早めに取得しておきましょう。

4. 売買契約を締結する

必要書類が揃ったら、いよいよ売買契約を締結します。売買契約書には、売却価格や支払い方法、引き渡し日などの詳細が記載されます。契約内容をしっかり確認し、不明点があればその場で質問することが大切です。

また契約書には法律的な専門用語が含まれることが多いため、理解しにくい場合は専門家の助言を求めるのも良いでしょう。契約締結後は法的に効力が発生するため、慎重に進めることが重要です。

5. 決済・引き渡し

売買契約が締結された後は、決済と引き渡しの手続きに移ります。

決済日には売却代金が支払われると同時に、土地の所有権が移転します。この際、登記手続きも行われます。決済場所は通常、不動産会社の事務所や金融機関が選ばれます。

売主としては、支払いが確実に行われることを確認し、引き渡しに問題がないかをチェックしましょう。また必要に応じて最終確認を行い、引き渡しを完了します。

6. 確定申告(翌年2～3月)

土地を売却した場合、翌年の2月から3月にかけて確定申告が必要です。売却益が発生した場合は、所得税が課せられるため、確定申告を行うことで正確な税額を算出します。確定申告には、売買契約書や領収書、登記簿謄本などの書類が必要です。

また売却に伴う経費（仲介手数料や登記費用など）も控除の対象となるため、詳細な記録を残しておくことが重要です。確定申告の手続きが不安な場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

買取業者に土地を高く買い取ってもらうコツ

土地を買取業者に売却する際、できるだけ高値で買い取ってもらいたいと考えるのは当然のことです。ここでは、買取業者に土地を高く買い取ってもらうためのコツを5つご紹介いたします。

複数の買取業者に一括査定を依頼する

まず、複数の買取業者に一括で査定を依頼することをおすすめします。1社だけに査定を依頼するのではなく、複数の業者に同時に査定を依頼することで、各社の買取価格を比較検討できます。また業者間で競合が生まれ、結果的に買取価格が上がる可能性もあります。

複数の査定結果を比較する際は、単に買取価格の高低だけでなく、買取までの流れや必要書類、買取後の手続きなども確認しておきましょう。売却までの期間や手続きの煩雑さなども、業者選びの重要なポイントになります。

土地の相場価格を事前に調査する

次に、土地の相場価格を事前に調査しておくことが重要です。おおよその相場を把握しておけば、買取業者から提示された価格が妥当なものかどうか判断しやすくなります。

土地の相場価格を調べる方法としては、下記が挙げられます。

実勢価格を調べる
地価公示価格を調べる
固定資産税評価額を調べる
相続税評価額を調べる
査定価格を調べる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産ポータルサイトなどを活用して、近隣の土地の取引事例や売出し価格を調べておきましょう。土地の相場価格は、地域や最寄り駅からの距離、土地の形状や接道状況、都市計画の内容などさまざまな要因で変動します。

できるだけ自分の土地に近い条件の事例を集めて、平均的な坪単価を算出してみてください。この坪単価に土地の面積を掛ければ、おおよその相場価格が算出できます。この相場価格と買取業者の査定価格を比較することで、妥当性を判断できるでしょう。

ただし、相場価格はあくまで目安であり、実際の買取価格は土地の個別の条件によって大きく変動します。買取業者との交渉次第で、相場よりも高く買い取ってもらえる可能性もあるので、諦めずに粘り強く交渉することが大切です。

土地買取の相場について、より詳細な解説は下記の記事でご確認いただけます。

関連記事：土地買取の相場金額はどれくらい？査定額の決まり方や調べ方を紹介

古家付きや地中埋設物は事前に撤去する

古家が付いている土地や、地中に埋設物がある土地は、そのままでは買取価格が下がってしまう可能性があります。買取業者は、古家の解体費用や埋設物の撤去費用を買取価格に反映させるためです。

できれば売主側で事前に古家を解体し、地中の埋設物を撤去しておくことをおすすめします。更地の状態で売却できれば、買取価格のアップが期待できるでしょう。

古家の解体費用は建物の大きさや構造によって異なりますが、おおよそ100万円～300万円程度が相場です。地中埋設物の撤去費用は、埋設物の種類や量によって大きく変動しますが、数十万円～100万円以上かかるケースもあります。

これらの費用を買取価格から差し引かれるくらいなら、売主側で負担してでも事前に撤去しておいた方が、結果的に高い買取価格を実現できる可能性があります。ただし撤去費用が買取価格を上回ってしまうようなケースでは、撤去せずにそのまま売却するのも選択肢の一つです。

隣地との境界を明確にしておく

土地を売却する際は、隣地との境界を明確にしておく必要があります。曖昧な境界のままではトラブルのリスクがあるため、買取業者も敬遠しがちです。

境界が不明確な場合は土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行い、隣地所有者との立会いのもと境界を確定させておきましょう。測量費用は土地の広さや形状によって異なりますが、一般的な住宅地の場合、20万円～50万円程度が相場です。

境界確定測量を行う際は、隣地所有者の立会いと承諾が不可欠です。立会いを拒否されたり、境界について合意が得られなかったりする場合は、境界確定訴訟を起こす必要があります。訴訟になると時間も費用もかかるため、できるだけ話し合いで解決することが望ましいでしょう。

境界が確定したら、境界標を設置し、隣地所有者との間で境界確認書を取り交わしておきます。これらの書類があれば、将来的に境界をめぐるトラブルが発生するリスクを大幅に減らすことができます。

買取専門業者に査定を依頼する

最後に、買取専門業者に査定を依頼することも有効です。不動産売買の仲介を主業務とする業者よりも、買取に特化した業者のほうが、土地の価値を適正に評価してくれる可能性が高いです。

買取専門業者は土地の有効活用方法に精通しているため、他社よりも高値で買い取ってくれるケースがあります。また、瑕疵のある土地や境界が不明確な土地なども、買取専門業者なら柔軟に対応してくれることが多いです。

ただし買取専門業者の中にはいわゆる「押し買い」業者も存在するため、注意が必要です。「今すぐ現金で買い取る」などと言って、土地の価値を大幅に下回る価格で買い取ろうとする悪質な業者もいるのです。

買取専門業者に査定を依頼する際は、複数の業者に見積もりを取り、提示された価格や条件をよく比較することが大切です。また業者の実績や評判もチェックしておきましょう。

失敗しない土地買取業者の選び方

ここからは、失敗しない土地買取業者の選び方を解説します。下記のポイントを押さえ、適切に業者を選択しましょう。

地元に実績のある業者を選ぶ

土地買取を依頼する際は、地元に強い業者を選ぶことをおすすめします。地元の不動産市場に精通している業者であれば、土地の価値を適切に評価し、相場に近い価格で買い取ってくれる可能性が高くなります。

また地元の業者はその地域の開発動向や土地の需要についても詳しいため、売却後の土地の活用方法についてもアドバイスしてくれるでしょう。地元の不動産会社であれば、地域の事情に合わせた柔軟な対応も期待できます。

買取業者を探す際は、まずは土地の所在地周辺で実績のある業者をリストアップしてみましょう。ホームページや会社案内などで、その地域での買取実績や販売実績を確認するのも良い方法です。

なお新潟・長岡・上越で不動産売却を検討されている方は、ぜひ「不動産買取応援隊」までご相談ください。新潟県内では買取専門で18年。これまでに2,000件（新潟県全域）の買い取り実績があります。まずは下記よりお気軽にお問い合わせください。

不動産買取応援隊へのお問い合わせはこちら

業者の信頼性を確認する

次に、買取業者の信頼性を確認することが重要です。不動産売買は大きな金額が動くため、信頼できる業者を選ばなければトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

業者の信頼性を確認する方法としては、宅地建物取引業の免許を保有しているかどうかを見極めることが挙げられます。宅建業免許は、不動産売買を業として行うために必要な国家資格です。免許番号は「国土交通大臣免許（1）第○○号」や「○○県知事免許（1）第○○号」といった形式で表示されています。カッコ内の数字は免許の更新回数を表しており、数字が大きいほど長く営業している会社だと分かります。

また不動産会社の実績や口コミを確認することも大切です。ホームページやポータルサイト、SNSなどで、その会社の取引実績や顧客からの評判をチェックしてみてください。取引件数が多く、良い口コミが多い会社であれば、信頼できる可能性が高いといえるでしょう。