土地買取の相場金額はどれくらい？査定額の決まり方や調べ方を紹介

土地を買取で売却することを検討している方にとって、相場金額は気になるポイントでしょう。通常、買取は仲介に比べると金額が安くなる傾向にありますが、どれくらい違うものなのでしょうか。

この記事では、土地買取の金額相場や査定額を決定する要素について解説します。あわせて、価格目安を調べる方法や高く買い取ってもらうためのコツも紹介します。

少しでもよい条件で土地を売却したい方は、本記事で土地買取に関する正しい知識を身につけてみてください。

土地買取の相場金額はどれくらい？

土地買取とは、不動産会社が所有者から直接土地を買い取ることを指します。

買主となるお客さんを見つけてもらう「仲介」とは異なり、買手がいない状態でもすぐに土地を売却できる点が買取のメリットです。しかし、一般的に 買取は売却金額の相場が低くなることが多いため、できるだけ高く売却したい場合は注意が必要です。

それでは、土地買取はどれくらいが相場となるのでしょうか。ここでは、売却価格の目安をみていきましょう。

土地買取の相場金額は市場価格の6～8割が目安

大前提として、土地の買取価格は地域や土地の形状、条件によって大きく異なるため、一概に相場を明言することはできません。そのうえで、市場価格の60～80％程度の価格が目安になると考えておくとよいでしょう。

一例として、主要な都道府県における住宅地の買取相場の目安を表でまとめました。

※出典：REINS｜マーケットデータ「2023（令和5）年10月度」土地レポートより
※※買取相場は市場平均価格の7割の金額を記載

上記のように、 買取は市場平均に比べると売却価格が低くなりますが、「早く売却できる」「すぐに現金が手に入る」というメリットも存在しています。価格面だけで「仲介の方がよい」とは言い切れないため、ご希望やご自身の状況にあった土地の売却方法を選ぶことが大切です。

土地買取の相場が低くなる理由

土地買取も仲介も「土地を売却する」点では同じなのに、なぜ買取の方が金額が低くなってしまうのでしょうか。

その理由として、次の3つが挙げられます。

• 再販の手間や経費がかかるから

• 価格交渉しにくいから

• 売手の事情があるから

どのようなことなのか、詳しく解説します。

再販の手間や経費がかかるから

土地の買取業者は、手に入れた土地を再販することで利益を得ています。

土地を再販するときは、買手を見つけるための広告活動を行わなければいけません。また、契約に必要な書類を準備する手間もあります。

市場価格で土地を仕入れると再販するときに利益が出なくなってしまうため、 相場から経費や利益を差し引いた価格で土地を買い取る必要があるのです。

価格交渉しにくいから

一般の買主が相手になる「仲介」とは違い、業者が相手になる「買取」には感情的な判断が入り込む余地がありません。価格交渉しにくい点も、土地買取の相場が安くなる大きな要因でしょう。

仲介の場合は、「どうしてもその土地が欲しいから価格が高くても買う」という買手を相手に価格交渉することも可能です。しかし、利益を最重要視する買取業者が価格交渉に応じてくれる可能性は、非常に低いものです。

「感情」ではなく「合理性」で判断される買取では、売手の希望が通りにくいことを理解しておきましょう。

売手の事情があるから

仲介ではなく土地買取を希望する人のなかには、何らかの事情を抱えている人も少なくありません。「早く土地を処分したい」「現金を手にしたい」などの事情がある場合、価格よりも土地を売却することが優先され、提示された条件をそのまま受け入れることが多くなります。

もちろん、売主側が提示された金額に納得していれば、何も問題はありません。市場価格よりも低い買取価格を、 早く土地を売却する手数料として考えるのもひとつの手ではあります。

関連記事：不動産売却の手数料はいくら？内訳一覧と相場をプロが教えます

土地買取の査定額を決める4つのポイント

土地買取の際は、提示された買取価格の根拠を理解し、納得したうえで契約に進むことが大切です。

土地買取の査定額は、主に以下の4つのポイントによって左右されます。

1. 用途地域

2. 面積や形状

3. 周辺環境

4. 前面道路

各ポイントの詳細を説明します。

1. 用途地域

用途地域とは、計画的に市街地を形成するために、土地の用途や建築できる建物について制限するルールです。「住居専用地域」「商業地域」「工業地域」に分類され、全部で13種類存在しています。

用途地域は、土地の価格を大きく左右する要素です。例えば、 飲食店や大型商業施設が集まる「商業地域」は利便性が高いため、取引価格が高くなる傾向にあります。一方で、工場が多く学校や病院を建てられない「工業地域」は、取引価格が低くなることが珍しくありません。

2. 面積や形状

土地の面積や形状も、もちろん査定額に影響します。

基本的に面積が広いほど価格は高くなる傾向にありますが、他の要素も影響するため一概には判断できません。例えば、都心にある30坪の土地と地方にある60坪の土地を比べたとき、必ずしも地方の土地の方が高く売れるとはいえませんよね。

また、 正方形や長方形の土地は使いやすいため、価格が高くなりやすい傾向にあります。反対に、細長い土地やゆがんだ土地は活用しにくいため、周辺の相場より価格が低くなる可能性があります。

3. 周辺環境

周辺環境は、その土地を活用する人の利便性に大きく影響するため、土地の査定額にも直接的に関係します。

近くに駅や商業施設、学校、病院などがあって利便性が高ければ、土地の価格は高くなります。「住宅街で商業施設がない」「周囲が畑や田んぼばかり」という場合は、査定額は低くなるでしょう。また、近くに廃棄物処理場や軍事基地などの嫌悪施設がある場合も、査定額に悪い影響を与えます。

他にも日当たりや通風、近隣の建物の状況、治安などについても総合的に判断されて査定額が決定されます。 「便利で安心して生活できる土地」は査定額が高くなると考えておきましょう。

4. 前面道路

前面道路の状況も土地を利用する人の利便性を左右するため、査定額に影響します。主要道路に面している土地は利便性が高いと判断されて査定額が高くなりやすく、前面道路が狭い場合は査定額が下がる可能性が高くなります。

特に、 前面道路の幅員が4m未満の土地は注意が必要です。建物を建築するときは、4m（地域によっては6m）以上の道路に2m以上接することが定められています。そのため、幅員が狭い土地の場合は土地を後退（セットバック）して塀や建物を建築する必要があり、土地の価値を大きく落としてしまいます。

また、駐車のしやすさや出入りのしやすさも土地の価格に影響を与える要素です。例えば、バックで道路を走行しなければ駐車できないような土地の場合、査定額が低くなることがあります。

土地買取の価格目安を調べる方法

土地買取の価格目安は、次のような情報を用いて調べることが可能です。

• 実勢価格

• 地価公示価格

• 固定資産税評価額

• 相続税評価額

• 査定価格

以下では、各方法の詳細と調べ方を詳しくみていきましょう。

1. 実勢価格

実勢価格とは、実際に取引されている土地の価格です。周辺の土地がどれくらいの価格で売買されているのかを調べることで、所有している土地の価格目安を調べられます。

実勢価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で閲覧できます。時期や不動産の種類、地域を入力すれば、周辺の売買取引価格を確認可能です。

取引件数が少ない場合は、取引時期の期間を広げてみましょう。取引価格として表示された金額の6～8割が買取価格の目安になります。

2. 地価公示価格

地価公示価格とは、全国各地の特定地点における地価のことです。地価公示価格を用いれば、特定地点周辺における1平方メートルあたりの土地価格がわかります。

地価公示価格は、「地価公示・都道府県地価調査」から調べることが可能です。地域や条件などを指定すれば、その地点にもっとも近い土地の情報が表示されます。

ここで調べられるのは1平方メートルあたりの地価なので、所有する土地の面積をかけ合わせて土地の価格を算出します。こちらも、算出した金額の6～8割が買取価格の目安です。

3. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するときに用いる土地の評価額です。その土地個別の評価額がわかるので、正確に土地の価値を把握できる点が特徴です。

固定資産税評価額は、毎年1月1日時点の土地所有者に自治体から送付される「固定資産税課税明細書」に記載されている「土地の固定資産税評価額」でわかります。お手元にない場合は、市税事務所や役所で取得できる「固定資産評価証明書」で確認することも可能です。

固定資産税評価額は、公示地価の7割程度になるよう設定されています。また、土地売買の価格は工事価格の1.1～1.2倍になることが多いため、土地の価格は次のように計算されます。

土地価格の目安＝固定資産税評価額÷0.7×1.1

買取価格は、上記の式で算出された金額の6～8割が目安です。

4. 相続税評価額

相続税評価額は、相続税を計算するときに用いる土地の評価額です。接面道路ごとに設定されており、同じ道路に面している土地の相場を調べられます。

相続税評価額は、全国地価マップの「相続税路線価等」から検索できます。住所を入力すると地図上に表示される「数字＋アルファベット」が、相続税路線価です。数字部分が1平方メートルあたりの地価（1,000円単位）になります。

相続税評価額は公示価格の8割程度になるよう設定されているので、土地価格の目安を算出するときは以下の計算を行いましょう。

土地価格の目安＝相続税路線価×面積÷0.8×1.1

これまでと同様、買取価格は上記の式で算出された金額の6～8割が目安です。

5. 査定価格

ご自身で買取価格を調べるのが面倒な場合は、いきなり買取業者に査定を依頼しても問題ありません。プロの目線で土地を評価してもらえば、直近で売れやすい価格を正確に教えてもらえます。

ただし土地買取の査定額は、業者によって大きく異なる場合があります。なかには安く買い取ろうとする業者もあるので、 複数社に見積りを依頼することがおすすめです。

インターネット経由で複数の業者に査定を依頼できる一括査定サービスなら、各業者に個別対応する手間を省けます。

土地を高く買い取ってもらうためのコツ

せっかく土地を売却するのであれば、少しでも高く買い取ってもらいたいと考える方は多いでしょう。

土地を高く買い取ってもらうには、以下のようなコツを意識することが大切です。

• 繁忙期を狙う

• 買取保証を活用する

• 買取再販実績を確認する

• 複数社に査定を依頼する

各項目の詳細をみていきましょう。

繁忙期を狙う

土地買取は、不動産業界の繁忙期を狙うと査定額が上がりやすくなります。繁忙期は、売買取引が盛んで仕入れた土地を在庫として抱えてしまうリスクが少ないため、買取業者に希望を聞き入れてもらえる可能性が高まります。

不動産業界の繁忙期は、 新生活が始まる前の3月と8月です。この時期までに不動産業界は不動産のストックを増やそうとしますし、買手もつきやすくなります。

急ぐ必要がない場合は、3月と8月を狙って土地を売却することがおすすめです。

買取保証を活用する

買取保証は、最初の一定期間は仲介として買手を探してもらい、購入希望者が見つからない場合に買取へ変更してもらう方法です。仲介でより高く売却できる可能性を残しつつ、万が一のときは買い取ってもらえるという安心感が買取保証の大きなメリットです。

仲介で売却できた場合は手数料がかかってしまいますが、 買取よりも高額な金額で売れる可能性が高まります。より多くの利益を得たい場合、売却を急いでいない場合におすすめです。

買取再販実績を確認する

買取業者を選ぶときは、買い取った土地をどのように再販しているのかについて確認しておきましょう。

しっかりと土地を再販するノウハウを持った企業であれば、必要以上に買取価格を下げなくても利益を生み出せます。そのため、比較的高く買い取ってもらえる可能性が高くなるのです。

複数社に査定を依頼する

土地の買取査定は、必ず複数社に依頼しましょう。査定を依頼する業者が1社だけだと、土地の価値を正確に把握できないためです。

土地買取の際は、何社かに価格を提示してもらい、 相場を理解したうえでもっとも納得のいく売却先を選ぶことが大切です。査定額が著しく低い・高い場合は、その理由を聞いておきましょう。

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