実家を売却するタイミングはいつ？見極めるポイントと注意点を解説

実家の売却を検討する際「いつ売却すればいいのかタイミングが分からない」と悩む方も少なくありません。そこで本記事では、実家を売却するタイミングやポイントについて解説します。実家売却のベストなタイミングを見極めるために、ぜひ参考にしてください。

実家を空き家にすることで生じる問題

はじめに、実家を空き家にすることで生じる問題について解説します。実家を放置して後悔しないよう、あらかじめこれらの問題点を把握しておきましょう。

管理・修繕費用が発生する

実家を空き家にすると、定期的な管理や修繕が必要になります。庭の手入れや屋根の修理、外壁の塗装など、住む人がいなくても所有しているだけで維持費がかかってしまうことを理解しておきましょう。

また管理・修繕費用のほか、火災保険料や地震保険料、固定資産税、都市計画税などの支払いも発生します。自身が住む家に加えて空き家の維持費を支払うことになるため、金銭的な負担が大きくなってしまいます。

不動産の価値が低下する

空き家の状態が長期間続くと建物の劣化が進み、不動産としての価値が下がってしまいます。たとえば雨漏りやシロアリ被害、外壁の剥がれなどが発生すると修繕費用がかさむだけでなく、売却時の価格にも影響してしまうのです。

また周辺の景観を損ねる空き家は、地域の不動産価値を下げる要因にもなりかねません。

不法侵入や放火などの犯罪リスクがある

空き家は不法侵入や放火などの犯罪のターゲットになりやすいという問題があります。不法侵入された空き家では、ゴミの不法投棄や器物損壊などの被害が発生するケースも。さらに放火されれば、建物だけでなく周辺の住宅にも延焼する危険性があります。

このようなトラブルは、金銭的にも精神的にも負担が大きいものです。早いうちから行動を起こし、実家を売却するか・活用するか考えておく必要があります。

実家の売却を検討するタイミング

実家の売却を検討するタイミングとしてよくあるのは、下記のシチュエーションです。

• 親が亡くなった
• 親が施設に入居した
• 親と同居する家族がいなくなった
• 実家の老朽化や段差が気になる
• 実家の維持管理にコストがかかりすぎる
• 不動産市場が活発になっている

このようにいくつかのパターンがありますが、大きく分けると「実家を相続してから売却する」「親が健全なうちに売却する」という2つに分けられます。それぞれ注意しておきたいポイントがありますので、次の章で解説していきます。

実家を相続してから売却する際のポイント

ここからは、実家を相続してから売却する際のポイントを見ていきましょう。

相続登記（名義変更）を行う

実家を相続してから売却する際は、まず相続登記（名義変更）を行う必要があります。相続登記とは、亡くなった所有者から相続人への所有権移転を登記簿に記録する手続きです。この手続きを行わないと、実家の売却が困難になるケースがあります。

相続登記の手続きは複雑なため、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続後3年以内なら空き家特例を利用できる

実家を相続してから3年以内に売却する場合、売却益から3,000万円控除を受けられる「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」が利用できる可能性があります。ただし、特例の適用には下記のように条件がありますので、必ず確認しておきましょう。

• 不動産が次の要件を満たしている
   1. 昭和56年5月31日以前に建築された
   2. 区分所有建物登記がされている建物でない
   3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった
   
   
• 譲渡が次の要件を満たしている
   1. 被相続人の居住用家屋もしくは、被相続人の家屋とともに居住用家屋の敷地等を売る
   2. 事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがない
   3. 一定の耐震基準を満たす
   
   
• 相続や遺贈により財産を取得した者である
• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までに譲渡している
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡している
• 売却代金が1億円以下である

「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は、相続する人数分それぞれが3,000万円の減税措置を受けられるのがポイント。つまり相続人が多く存在する場合、相続後の方が税制上有利になるということです。

「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は条件が厳しい制度ではありますが、その分メリットも大きいため自身が適用されるケースかどうか必ず確認しておきましょう。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

兄弟で相続した場合の遺産分割に注意

実家を兄弟で相続した場合、遺産分割に注意が必要です。遺産分割とは、相続人の間で遺産を分ける手続きのこと。実家を売却する場合、売却益も遺産分割の対象となりますが、その際下記のようなトラブルに発展することもあります。

このようなトラブルを防ぐためには、事前の入念な話し合いと、弁護士などの専門家に相談しながら進めることが重要となります。

親が健全なうちに実家を売却する際のポイント

続いて、親が健全なうちに実家を売却する際のポイントを解説します。

親の居住先を確保する

親が健全なうちに実家を売却する場合、売却後の親の居住先を確保することが重要なポイントとなります。選択肢としては、子どもとの同居、賃貸住宅への入居、老人ホームへの入所などが挙げられます。親の意向や健康状態、経済状況を考慮しながら、最適な居住先を検討しましょう。

子どもとの同居を選択する場合は、同居に伴う生活スタイルの変化や、介護の負担などについても話し合っておくことが大切です。賃貸住宅や老人ホームを選ぶ場合は、入居費用や月々の支払いを考慮に入れる必要もあります。

居住用財産の特例を利用できる

親が健全なうちに実家を売却する際は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。この特例は、居住用の財産、いわゆるマイホームを譲渡した場合、最大3,000万円の特別控除を受けることができる制度です。下記のように条件があります。

• 自分が住んでいる家屋、または家屋とともに敷地や借地権を売却すること
• 住んでいた家屋または住まなくなった家屋を降り壊した場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などの用途で使っていないこと
• 売った年の前年および前々年にマイホームの買換え特例などの適用を受けていないこと
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 一時的な居住を目的としていないこと
• 別荘など娯楽に用いるものでないこと

特例の利用により売却益に対する税負担を抑えられるため、売却前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。特例の適用条件や手続きについては国税庁のWebサイトでご確認ください。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例

親の健康状態によっては売却が難航する場合も

親の健康状態によっては実家の売却が難航するケースもあります。たとえば認知症の症状がある場合は、売却の意思決定が困難になるでしょう。また要介護状態にある場合、売却手続きに必要な書類の準備や、不動産会社との交渉などに支障をきたす可能性もあります。

このような場合は、成年後見制度の利用や、家族間での役割分担を明確にするなどの対応が求められます。売却を急ぐあまり親に無理をさせてしまうことのないよう、売却スケジュールを柔軟に調整しましょう。

実家を売却する際の注意点

最後に、実家を売却する際の注意点について解説します。

実家売却で後悔するケースもある

思い出の詰まった実家を売却する際、後悔してしまう方もいます。このような後悔を防ぐためには、売却の目的を明確にし、家族全員で十分に話し合うことが大切です。

売却価格については複数の不動産会社から査定を取り、適正な価格で売却するように心がけましょう。また実家の思い出を形に残すために写真や動画を撮影しておくなど、悔いの残らないような行動を取っておくことをおすすめします。

実家の売却時には家財道具の処分や片付けが必須

実家を売却する際は、家財道具の処分や片付けが必須となります。買主は物件の内覧時に部屋の広さや間取りを確認したいと考えていることから、実家の荷物を整理し、部屋を空けておく必要があるのです。片付けには時間と労力がかかるため、計画的に進めることがポイントとなります。

しかしなかには実家に通える距離に住んでいない方や、体力的に片付けが難しい方もいらっしゃるでしょう。そのような場合、不動産買取を検討するのも一つの方法です。多くの不動産買取業者は、家財道具を残した状態で不動産を買い取ってくれます。不動産仲介と比べて売却までのスピードも早いため、片付けに時間が取れない方にもおすすめです。

関連記事：実家を売却する際は事前の片付けが必須｜自分で処分する場合の流れも解説

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