不動産相続 2024.08.27

相続した土地の名義変更を解説｜流れや費用、必要書類など

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流れ

費用

相続した土地の名義変更にお悩みではありませんか？実は、相続した土地の名義変更（＝相続登記）は2024年4月から義務化され、期限内に行わないと罰則の可能性もあります。

そこでこの記事では、相続登記の流れや必要書類、発生する費用、注意点などを詳しく解説します。相続した土地の適切な管理のため、ぜひ最後までお読みください。

相続した土地は名義変更（相続登記）が必要

相続によって土地を取得した場合、名義変更（相続登記）が必要となります。ここでは、土地の名義変更（相続登記）について、概要を簡単に解説します。

土地の名義変更（相続登記）とは

土地の名義変更（相続登記）とは、被相続人（亡くなった方）から相続した土地の所有権を、相続人の名義に変更する手続きのことです。

相続が発生しても、自動的に土地の名義が変更されることはありません。相続人が法務局に対して申請を行うことで、初めて名義変更が完了します。

手間と費用がかかる相続登記ですが、相続した土地を適切に管理し、将来的な売却や担保設定などを円滑に行うために必要な手続きとなります。名義変更を行わないと土地の売却や活用に支障が生じる可能性がありますので、早めに手続きを行いましょう。

2024年4月1日から相続登記が義務化

これまで相続登記は任意で行うもので、期限も設けられていませんでした。しかし2024年4月1日より相続登記の義務化が施行されたことで、相続人は相続の発生を知った日から3年以内に相続した不動産の登記申請を行う必要があります。

義務化により相続人の方には一定の負担が生じることになりますが、長期的には土地の適切な管理や利用促進につながると考えられています。相続人の権利を保護し、土地の有効活用を促進するために必要な施策であると理解しておきましょう。

関連記事：相続登記の義務化とは？2024年4月以降の罰則や手続きについて解説

相続した土地の名義変更（相続登記）をしないと罰則も

相続登記の義務化に伴い、正当な理由なく期限内（相続の発生を知った日から3年以内）に登記申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし罰則以上に注意すべきは、名義変更を放置することによるリスクです。例えば相続人が複数いる場合、時間の経過とともに権利関係が複雑化し、将来的な土地の処分や活用が困難になる可能性があります。

また相続人の一人が債務を抱えた場合、その人の法定相続分が差し押さえられるリスクも。これらのトラブルを避けるためにも、相続が発生したら速やかに名義変更の手続きを進めることが大切です。

相続した土地の名義変更（相続登記）を行う流れ

相続した土地の名義変更（相続登記）は、以下6つのステップで行います。それぞれの手順を詳しく解説しますので、ご参考ください。

1. 相続対象の土地を特定する

相続対象の土地を正確に特定するためには、登記簿謄本（登記事項証明書）の取得が最も確実な方法です。登記簿謄本には土地の所在地、地番、地目、地積などの詳細な情報が記載されており、所有者や権利関係も明確に示されています。

取得方法は、法務局の窓口で直接申請するか、オンラインでの請求も可能です。手数料は1通につき600円かかります。

相続手続きを進めるうえで登記簿謄本は非常に重要ですので、できるだけ早い段階で入手しておくことをおすすめします。

2. 相続人を確定する

次に、法定相続人を確定します。法定相続人とは、民法で定められた相続権を持つ人のこと。相続人を確定するためには、以下の書類が必要となります。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
被相続人の除籍謄本（戸籍の附票）

これらの書類を取得し、相続人の範囲を正確に把握しましょう。相続人の中に漏れがあると、後々トラブルの原因となる可能性があります。

また相続人の中に未成年者や認知症の方がいる場合は、成年後見人の選任など、追加の手続きが必要となることも。このような特殊なケースでは、専門家に相談することをおすすめします。

3. 遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合、土地の相続について話し合いを行う必要があります。これを遺産分割協議と呼び、誰がどの土地を相続するかを決定します。

遺産分割協議の進め方は以下の通りです。

相続人全員で話し合いの場を設ける
各相続人の希望を聞く
公平性を考慮しながら、土地の分配を決める
合意が得られたら、遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議書は、相続登記の際に必要となる重要な書類です。相続人全員の署名と実印の押印が必要となりますので、慎重に作成しましょう。

なお被相続人が遺言書を残している場合は、原則としてその内容に従って相続が行われます。

4. 必要書類を準備する

続いて、相続登記に必要な書類を準備します。主な必要書類は以下の通りです。

登記申請書
戸籍謄本（被相続人の出生から死亡まで）
相続人全員の戸籍謄本
被相続人の住民票除票
相続人の住民票
遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
遺言書（ある場合）
固定資産評価証明書
登記事項証明書（登記簿謄本）
相続人の印鑑証明書

これらの書類を漏れなく準備することが、スムーズな相続登記につながります。書類の取得には時間がかかる場合もありますので、早めに準備に取り掛かりましょう。

5. 登記申請書を作成する

必要書類が揃ったら、登記申請書を作成します。登記申請書には以下の情報を記載する必要があります。

申請人（相続
人）の氏名と住所
登記の目的（例：相続による所有権移転）
登記原因（被相続人の死亡日）
登記原因日付（被相続人の死亡日）
登記名義人（被相続人）の氏名と住所
不動産の表示
（所在、地番、地目、地積など）

登記申請書の作成は、法律の知識が必要となる複雑な作業です。誤りがあると申請が却下される可能性がありますので、自信がない場合は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

また登記申請書に添付する書類の中には、原本が必要なものと、コピーでよいものがあります。これらを間違えると申請が受理されませんので、注意しましょう。

6. 管轄の法務局へ申請する

最後に、準備した書類一式を土地の所在地を管轄する法務局に提出します。申請方法は窓口での申請、郵送による申請、オンラインによる申請の3つです。

窓口での申請の場合：書類に不備がないかその場で確認してもらえる
郵送の場合：書留など配達記録が残る方法を選ぶ
オンライン申請：24時間365日可能だが、電子証明書が必要となる

申請後、法務局での審査を経て登記が完了します。登記完了までの期間は、通常1〜2週間程度ですが、書類の不備がある場合は時間がかかることがあります。

登記が完了すると、法務局から登記完了証が送られてきます。これで相続した土地の名義変更（相続登記）の手続きは完了です。

相続した土地の名義変更（相続登記）に必要な書類一覧

前述の通り、相続した土地の名義変更（相続登記）を行うためには複数の書類が必要となります。ここでは必要な書類を被相続人に関する書類、相続人に関する書類、不動産に関する書類の3つに分け、改めて紹介します。

被相続人に関する書類	被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）被相続人の住民票除票被相続人の戸籍の附票
相続人に関する書類	相続人全員の戸籍謄本相続人全員の住民票相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書がある場合）
不動産に関する書類	固定資産評価証明書遺産分割協議書（相続人が複数の場合）遺言書（ある場合）