相続した不動産の売却でかかる税金はいくら？使える特別控除についても

相続した不動産の売却でかかる税金

相続した不動産を売却する際に、主な税金として、譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税が発生します。それぞれの税金について詳しくみていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却による利益に対してかかる税金です。税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期所有の場合は39.63%（所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%）、5年超の長期所有の場合は20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%）となります。所有期間は被相続人が取得した時点から計算されることに注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡費用には仲介手数料や売却のための測量費用、広告費なども含まれます。相続した不動産の場合、相続時の評価額が取得費となりますが、相続税が発生している場合は「取得費加算の特例」を利用することで相続税の一部を取得費に加算することが可能です。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必要となる税金です。印紙税額は、不動産売買契約書の金額に応じて以下のように定められています（令和9年3月31日までの軽減税率適用）

契約書を作成する際に収入印紙を貼付する必要がありますので、契約時に準備しておく必要があります。また契約内容の変更や契約の解除などで新たに契約書を作成する場合も、その都度印紙税が必要となります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権を移転する際に必要となる税金です。税率は取得方法や不動産の種類によって異なります。

土地の所有権移転登記

• 本則税率：2.0%
• 一般住宅用土地の軽減税率：1.5%（2026年3月31日まで）

建物の所有権移転登記

• 本則税率：2.0%
• 一般住宅の軽減税率：0.3%（要件を満たす場合）
• 新築時の所有権保存登記：0.4%（軽減税率0.15%）

登録免許税は登記申請時に納付する必要があり、登記が完了するまでは新しい所有者の権利が保護されませんので、できるだけ速やかに手続きを行うことをおすすめします。なお固定資産税評価額は毎年1月1日時点で評価され、実際の取引価格とは異なる場合が多いことにもご留意ください。

消費税

不動産の売却に関する消費税は、取引の内容によって課税対象となるかどうかが変わります。土地の売却自体には消費税はかかりませんが、建物の売却については、個人が売主の場合は非課税となります。ただし、不動産会社への仲介手数料には10%の消費税がかかります。

また建物の建築後1年以内の売却や、事業用として使用していた建物の売却の場合は、消費税の課税対象となる可能性も。仲介手数料の標準的な料率は売却価格の3%＋6万円（税別）となっていますので、これに消費税10%が上乗せされることになります。

相続した不動産を売却する際に使える特別控除

相続した不動産を売却する際には、税負担を軽減できる特別控除制度があります。ここでは主な3つの特例制度について、適用条件や控除額をみていきましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続した不動産を売却する際に相続税の一部を取得費に加算できる制度です。この特例を利用することで、譲渡所得税の計算上の取得費が増加し、結果として税負担を軽減することができます。

適用条件として、相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが必要です。また、相続税が発生している場合に限り適用可能となります。

加算できる金額は、相続税の課税価格のうち当該不動産が占める割合に応じた相続税額となります。例えば相続財産全体の価額が1億円で、そのうち売却する不動産が5,000万円の場合、相続税額の2分の1を取得費に加算することができます。この特例は、相続人が複数いる場合でも、それぞれが按分して利用することが可能です。

空き家の3,000万円特別控除

空き家の3,000万円特別控除は、相続した古い空き家や土地を売却する際に利用できる特例制度です。適用条件として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年以内に売却すること、売却価格が1億円以下であることなどが定められています。また相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたことも要件となります。

この特例を利用すると、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。ただし令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円となりますのでご注意ください。

なお家屋を取り壊して更地にして売却する場合も、一定の要件を満たせば特例の対象となります。耐震リフォームを実施して売却する場合も同様に適用可能です。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅として使用していた不動産を売却する際に利用できる特例制度です。適用条件として、売却する家屋に実際に居住していたこと、住まなくなってから3年以内に売却することなどが定められています。なお売却前に賃貸や事業用として使用していた場合でも適用可能です。

この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。また、譲渡所得が6,000万円以下の場合は、軽減税率（所得税10%、住民税4%）が適用されます。

ただし、この特例は3年に1回しか使用できず、売却年の前年および前々年に使用していないことが条件となります。また、一時的な入居や特例を受けるための目的での入居、配偶者や直系血族間での売買の場合は適用できませんのでご注意ください。

相続不動産の売却で特例制度を使う場合の注意点

相続した不動産の売却時に利用できる特例制度には、いくつかの注意点があります。以下に詳しく解説していきます。

空き家の3,000万円特別控除は取得費加算の特例と併用できない

空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、どちらも税負担を軽減できる制度ですが、同時に利用することはできません。そのため、どちらの特例を選択するかは慎重な判断が必要です。一般的に、売却価格と取得価格の差額（譲渡所得）が大きい場合は空き家の3,000万円特別控除が、相続税額が高額な場合は取得費加算の特例が有利となる傾向にあります。

具体的な試算を行う際は、それぞれの特例を適用した場合の税額を計算し、比較検討しましょう。また空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年以内という期限があるため、この期限内に売却できるかどうかも考慮に入れる必要があります。

早期に売却した方が税制上有利になる

相続した不動産の売却は、早期に行うことで税制上のメリットを受けられる可能性が高くなります。取得費加算の特例は相続開始から3年10ヶ月以内、空き家の3,000万円特別控除は3年以内という期限が設けられていることから、これらの期限を過ぎると特例が使えなくなり、税負担が増加する可能性があるのです。

また相続開始から時間が経過すると、不動産の価値が下落するリスクも高まります。特に地方の不動産や古い建物の場合、この傾向が顕著です。さらに、維持管理費用や固定資産税などの経費も継続的にかかることから、売却を先延ばしにすることでトータルのコストが増加する可能性があります。

相続直後は様々な手続きで忙しい時期ですが、可能な限り早期に売却の検討を始めることをおすすめします。

相続した不動産が売れないときの対処法

相続した不動産が思うように売れないこともあるでしょう。ここでは、相続した不動産が売れないときの具体的な対応策について解説します。

売却方法を見直す

不動産が売れない場合、まず売却方法の見直しを検討しましょう。最初に確認すべきは、現在の販売価格が適切かどうかです。近隣の取引事例や不動産会社の査定額を複数取得し、価格の妥当性を再検討しましょう。価格設定が高すぎる場合、売却までの期間が長期化する原因となります。

また不動産会社の変更も効果的な対策となります。現在の不動産会社が物件タイプや地域に精通していない可能性もあるため、その物件や地域に強い不動産会社に変更することで、適切な買主に物件情報を届けやすくなります。

それでも売却が難しい場合や、早期の売却を希望する場合は、不動産買取を利用するのも良い方法です。不動産買取なら不動産会社に直接物件を買い取ってもらえるため、買い手を待つ必要がありません。早期の現金化が可能であり、通常の売却価格よりも低くなる傾向にありますが、確実な売却を実現できます。

行政制度を活用する

行政が提供している制度やサービスを活用することも、売却促進の有効な手段となります。

特におすすめなのが空き家バンク制度です。空き家バンク制度は自治体が空き家の情報を集約し、購入希望者に提供するシステムです。地方移住を考えている方々へ直接アプローチできる機会となり、特に地方の物件では効果を発揮します。

また令和5年度から始まった相続土地国庫帰属制度も選択肢の一つです。この制度は、相続した土地を国に譲渡できる制度であり、承認を受けるためには10年分の土地管理費相当額の負担金が必要となりますが、将来的な管理の負担から解放されるメリットがあります。ただし建物が建っている土地や担保権が設定されている土地は対象外となりますので、事前に要件の確認が必要です。

贈与や活用も検討する

売却以外の方法として、贈与や土地活用についても検討する価値があります。例えば、隣地所有者への売却や贈与を打診することで、解決の糸口が見つかることもあります。隣地所有者にとっては土地を拡張できるメリットがあり、条件次第では売却や贈与に応じてもらえる可能性があるためです。

土地の活用方法を変更することも一案です。駐車場やコインパーキング、資材置き場として活用することで、売却までの間も収入を得ることができます。また建物がある場合は賃貸物件として運用することで、固定資産税などの維持費を賄いながら、将来の売却機会を待つことも可能です。

このように一時的な活用方法を検討することで、売却までの期間を有効に活用できます。

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