相続放棄しても空き家の管理義務は残る！民法改正後の注意点|不動産買取応援隊

相続放棄しても管理義務が残る理由

なぜ、財産を一切引き継がないはずの「相続放棄」をしても、空き家の管理義務が残るのでしょうか。その背景には、相続放棄の基本的な効果と、法改正によって明確化されたルールがあります。

相続放棄の基本的な効果と誤解

まず、相続放棄とは、亡くなった方（被相続人）のプラスの財産（預貯金や不動産など）も、マイナスの財産（借金など）も、一切の権利と義務を引き継がないための法的な手続きです。

家庭裁判所に申し立てを行い、受理されると「初めから相続人ではなかった」とみなされます。この効果から、「相続放棄をすれば、空き家に関する一切の責任から解放される」と誤解されがちです。しかし、ここには大きな落とし穴が潜んでいます。

管理義務が残る法的根拠と民法改正

相続放棄後も管理義務が残る根拠は、民法に定められています。

2023年4月1日に施行された改正民法第940条では、相続放棄をした人でも「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」は、次の相続人や相続財産清算人（旧：相続財産管理人）に財産を引き渡すまでの間、その財産を自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存しなければならないと定められました。
（参考：e-Gov法令検索民法 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089）

簡単に言うと、「相続放棄をしても、その空き家を事実上管理できる状態にあるなら、次の管理者が決まるまではきちんと管理しなさい」ということです。これを保存義務と呼びます。ただし、遠方に住んでいて一度も管理・占有していない相続人は、放棄すれば基本的に保存義務を負いません。

法改正前も同様の義務は判例で認められていましたが、改正によって条文に明記され、責任の所在がより明確になったのです。

【最新動向】『遠方だから大丈夫』は通用しない？最新の裁判例
相続放棄者の管理義務に関する裁判例も蓄積されつつあります。特に注目すべきは、物理的に遠方に住んでいても、『実家の鍵を預かっていた』『年に数回、管理のために帰省していた』『固定資産税の通知先になっていた』といった事実から『現に占有していた』と認定され、損害賠償責任を負わされたケースが出てきています。安易な自己判断は極めて危険であり、少しでも関与の事実がある場合は、速やかに弁護士へ相談することが不可欠です。

「相続放棄したら終わり」ではない現実

「相続放棄したのだから、もう関係ない」と空き家を放置してしまうと、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

例えば、老朽化した家屋が原因で第三者に損害を与えた場合、管理義務を怠ったとして損害賠償を請求されるリスクがあります。

このように、「相続放棄したら終わり」という考えは通用しないのが現実です。次の管理者が決まるまで、最低限の管理責任は継続することを理解しておく必要があります。

空き家の管理義務はいつまで続くのか

では、この厄介な管理義務は一体いつまで続くのでしょうか？「相続放棄した家は最終的にどうなるの？」という疑問にも関わる重要なポイントです。管理義務が終了するのは、主に以下の3つのケースです。

相続財産清算人への引き継ぎまで

最も確実かつ一般的な方法は、相続財産清算人に空き家を引き継ぐことです。

相続財産清算人とは、相続人がいない、または全員が相続放棄した場合に、家庭裁判所によって選ばれる財産の管理人です。この管理人に財産の管理を引き継いだ時点で、あなたの保存義務は終了します。

次の相続人への引き渡しまで

あなたが相続放棄をすると、相続権は次の順位の相続人に移ります。

※亡くなった方に配偶者がいる場合、配偶者は常に相続人となります。その上で、以下の順位で共同相続人となります。

第1順位：子
第2順位：親
第3順位：兄弟姉妹

例えば、子が相続放棄をすれば親に、親も放棄すれば兄弟姉妹に相続権が移ります。もし、後順位の相続人が相続を承認し、空き家の管理を引き継いでくれれば、その時点であなたの管理義務はなくなります。

しかし、価値のない空き家の場合、他の親族も相続放棄をする可能性が高く、このケースで解決することは稀です。

国庫へ帰属する手続きの完了まで

すべての相続人が相続放棄をし、誰も相続財産清算人の選任を申し立てなかった場合、理論上は最終的に国のもの（国庫に帰属）になります。

しかし、自動的に国のものになるわけではありません。相続財産清算人が選任され、借金の清算などを行った上で、残った財産が初めて国庫に帰属します。

つまり、誰かが費用を負担して相続財産清算人の選任を申し立てない限り、空き家は所有者不在のまま放置され、あなたの管理義務も事実上、永続的に続いてしまう可能性があるのです。

空き家管理を怠った場合のリスク

「管理と言っても、何をすればいいのか分からない」「少しぐらい大丈夫だろう」と空き家を放置すると、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。ここでは、3つの重大なリスクを解説します。

近隣住民への損害賠償責任

最も恐ろしいのが、第三者への損害賠償責任です。管理不全の空き家が原因で他人に損害を与えた場合、相続放棄をしていても、保存義務違反として損害賠償を請求される可能性があります。

具体例1：屋根材の飛散
台風で老朽化した屋根瓦が飛散し、隣家の窓ガラスや車を破損させた。
具体例2：ブロック塀の倒壊
地震や経年劣化でブロック塀が倒れ、通行人が怪我をした。
具体例3：害獣・害虫の発生
放置された家がネズミやハチの巣窟となり、近隣住民の生活環境を悪化させた。

このような事故が起きた場合、損害額は数百万円から数千万円にのぼることもあり、人生を揺るがす大きな負担になりかねません。

特定空き家・管理不全空き家の指定

空き家対策特別措置法に基づき、著しく保安上危険、または衛生上有害となるような空き家は、行政から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクがあります。

指定されると、行政から以下のような段階的な措置が取られます。

助言・指導：状態の改善を求められます。
勧告：指導に従わない場合に出され、この時点で固定資産税の優遇措置が解除されます。
命令：勧告にも従わない場合に出され、違反すると50万円以下の過料が科されることがあります。
行政代執行：最終的に行政が強制的に解体などを行い、その費用（数百万円以上）が請求されます。

行政からの過料や固定資産税の増額

前述の通り、「特定空き家」や「管理不全空き家」として「勧告」を受けると、土地にかかる固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなります。

これにより、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。管理の手間だけでなく、金銭的な負担も一気に増大してしまうのです。
（参考：国土交通省空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000038.html）

管理義務から解放されるための方法

では、どうすればこの管理義務から正式に解放されるのでしょうか。最も確実な方法は「相続財産清算人の選任」です。ここでは、その手続きと費用について詳しく解説します。

相続財産清算人の選任申し立て

相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てることが、管理義務から解放されるための最も現実的で確実な方法です。

申し立てが認められ、相続財産清算人が選任されると、空き家を含むすべての相続財産の管理権限がその清算人に移ります。あなたは財産を清算人に引き継ぐことで、ようやく法的な管理義務から解放されるのです。

選任手続きの流れ・期間・必要書類

手続きは、亡くなった方の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。

手続きの流れ

申立て準備
必要書類を収集します。
家庭裁判所への申立て
申立書と添付書類を提出し、手数料と予納金を納めます。
審理・面接
裁判官が申立人から事情を聞きます（審問）。
相続財産清算人の選任
裁判所が弁護士などの専門家を相続財産清算人に選任します。
財産の引き継ぎ
選任された管理人に、空き家の鍵や関連書類などを引き渡します。

期間は、申立てから選任まで数ヶ月程度かかるのが一般的です。

必要書類の例

申立書
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
被相続人の住民票除票
財産目録（不動産登記事項証明書など）
申立人の住民票

（参考：裁判所相続財産清算人の選任 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_16/index.html）

選任に必要な費用と予納金の相場

相続財産清算人の選任には、決して安くない費用がかかります。

申立て手数料：収入印紙800円分、連絡用の郵便切手代など数千円。
予納金：20万円～100万円程度が相場です。

予納金とは、相続財産清算人の報酬や、空き家の管理・処分にかかる費用を賄うために、あらかじめ裁判所に納めるお金のことです。相続財産の中に現金がほとんどなく、不動産の価値も低い場合は、高額になる傾向があります。

この予納金は申立人が負担する必要があるため、「相続放棄で財産を放棄するのに、なぜお金を払わなければならないのか」と疑問に思うかもしれません。しかし、これは管理義務から解放されるための必要経費と考える必要があります。

相続放棄以外の空き家対策

相続財産清算人の選任には高額な予納金がかかるため、躊躇してしまう方もいるでしょう。状況によっては、相続放棄をせずに別の方法を検討した方が良い場合もあります。

相続人全員で売却・解体を検討

もし他の相続人と協力できるのであれば、相続放棄をせずに、全員で協力して空き家を売却または解体するのが最も経済的な解決策になる可能性があります。

たとえ古い家でも、土地としてなら売れるかもしれません。複数の不動産会社に査定を依頼し、少しでも高く売れる可能性を探ってみましょう。売却できれば、管理義務から解放されるだけでなく、手元にお金が残る可能性もあります。

空き家バンクへの登録

空き家バンクとは、自治体が主体となって、空き家を「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」をマッチングする制度です。

通常の不動産市場では買い手がつかないような物件でも、田舎暮らしを希望する人など、思わぬ需要が見つかることがあります。お住まいの自治体や、実家のある自治体のウェブサイトで制度があるか確認してみましょう。

自治体やNPO法人への寄付

最終手段として、自治体やNPO法人に寄付するという選択肢もあります。ただし、管理コストがかかるため、寄付を受け付けてくれる団体は非常に少ないのが現状です。

価値のある土地や、地域貢献に活用できる見込みのある物件でなければ、引き取り手を見つけるのは困難と考えた方が良いでしょう。

※ 相続放棄をせずに放置している場合、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内」に登記を行わないと、10万円以下の過料が科されるリスクが目前に迫っていますのでご注意ください（過去の相続分については2027年3月末が期限）。

空き家の相続放棄に関するQ&A

最後に、空き家の相続放棄に関してよく寄せられる質問にお答えします。

予納金が払えない場合はどうする？

Q. 相続財産清算人を選任したいのですが、予納金の100万円が払えません。どうすればいいですか？

A. 予納金が準備できなければ、残念ながら相続財産清算人の選任申立ては非常に困難です。
裁判所は予納金が納付されることを前提に手続きを進めるため、支払いができないと申立てが却下される可能性があります。その場合、空き家の管理義務は継続してしまいます。
どうしても費用が捻出できない場合は、弁護士などの専門家に相談し、分割払いの交渉が可能か、あるいは他の解決策がないかを探る必要があります。

誰も相続人がいない家はどうなる？

Q. 親族が全員相続放棄をしたら、その家は最終的にどうなりますか？

A. 最終的には国のもの（国庫に帰属）になりますが、そのためには誰かが相続財産清算人の選任を申し立てる必要があります。
前述の通り、自動的に国が引き取ってくれるわけではありません。誰も申し立てをしなければ、その空き家は所有者不明のまま放置され、最後に相続放棄をした人の管理義務が事実上継続することになります。近隣へのリスクを考えれば、費用をかけてでも管理人を選任することが、結果的にご自身を守ることにつながります。

相談すべき専門家と選び方のポイント

Q. このような問題は、誰に相談すれば良いのでしょうか？

A. 相続放棄や相続財産清算人の選任手続きは、弁護士または司法書士に相談するのが一般的です。

弁護士
家庭裁判所での手続き代理や、他の相続人との交渉など、幅広い対応が可能です。特に、将来的にトラブルになる可能性が高い複雑な案件の場合は、弁護士への相談がおすすめです。
司法書士
相続放棄や相続財産清算人選任の申立書類作成を依頼できます。弁護士に比べて費用を抑えられる場合がありますが、代理人としての活動には制限があります。

専門家を選ぶ際は、相続問題や空き家問題に関する実績が豊富かどうかを必ず確認しましょう。無料相談などを活用して、複数の専門家と話を聞いてから依頼先を決めるのが賢明です。

多様化する民間サービスも選択肢に

高額な予納金が必要な相続財産清算人の選任や、買い手が見つからない売却以外の選択肢として、空き家問題に特化した民間サービスが注目されています。例えば、現状のまま空き家を直接買い取り、リノベーションして再活用する専門業者や、月額数千円からの管理代行サービスなどです。費用はかかりますが、管理義務から解放されるまでの『つなぎ』として、あるいは最終的な解決策として、こうしたサービスの利用を検討する価値は十分にあります。