持ち家を賃貸にする方法｜メリットや注意点・確定申告についても解説
持ち家を賃貸に出すことを考えている方も多いのではないでしょうか。持ち家の賃貸化にはさまざまなメリットがある一方、注意すべき点もあります。
本記事では、持ち家を賃貸にする方法やメリット、注意点などを詳しく解説します。賃貸経営の可能性を探りたい方は、ぜひ最後までお読みください。
持ち家を賃貸にするメリット
以下では、持ち家を賃貸にするメリットについて詳しく解説していきます。
家賃収入を得られる
持ち家を賃貸にすることの最大のメリットは、安定した家賃収入を得られることです。この収入は、生活費の補助や住宅ローンの返済に充てることができるうえ、将来の資産形成にも役立ちます。
老後の生活資金として貯蓄したり、不動産投資の資金として活用したりすることで、より豊かな将来設計が可能になるでしょう。さらに賃貸収入は長期的に見れば物価上昇に応じて増加する傾向にあるため、インフレヘッジとしての役割も期待できます。
将来的に再び住むことができる
持ち家を賃貸に出すことで、将来的に再び同じ家に戻って住むことができるのも大きなメリットです。一時的な転勤や介護などの理由で家を離れる方にとって、特に魅力的な選択肢となるでしょう。
例えば数年間の海外赴任が決まった場合、その期間だけ家を賃貸に出し、帰国後に再び自宅として使用する、という方法をとることも可能です。これにより、思い入れのある家を手放さずに済むだけでなく、転勤後の帰任時に新たに家を探す手間も省けます。
建物の劣化を防げる
建物の劣化を防げる点も、持ち家を賃貸にするメリットです。空き家のままにしておくと建物の劣化が進みやすくなりますが、賃貸に出すことで入居者による日常的な使用や管理により建物の劣化を防ぐことができます。
また防犯面でも空き家よりも賃貸物件の方が有利です。入居者がいることで、不審者の侵入や放火などのリスクを軽減することができます。
節税効果がある
持ち家を賃貸に出すと、税金面でもメリットを得られます。賃貸経営を行うことでさまざまな費用を経費として計上できるため、所得税や住民税の軽減につながるでしょう。
さらに、持ち家を賃貸に出せば相続税の評価額を下げる効果も期待できます。賃貸中の不動産は、自用の住宅と比べて相続税評価額が低くなる傾向にあるため、将来的な相続税の負担を軽減できるかもしれません。
持ち家を賃貸にする方法
以下では、持ち家を賃貸にする方法を、順を追って詳しく解説していきます。これらのステップを理解し、適切に実行することで、スムーズに持ち家を賃貸に出すことができるでしょう。
1. 賃貸管理会社を探す
持ち家を賃貸に出す際、まずは信頼できる賃貸管理会社を見つけることが大切です。賃貸管理会社は、物件の管理や入居者の募集、契約手続きなど、賃貸経営に関するさまざまな業務を代行してくれます。
賃貸管理会社を選ぶ際は、以下の点に注意しましょう。
- 地域の不動産市場に精通しているか
- 管理実績や口コミ評価が良好か
- 提供するサービスの内容と料金
- トラブル対応の体制が整っているか
複数の会社に相談し、比較検討することをおすすめします。管理委託契約の内容をよく確認し、自身のニーズに合った会社を選びましょう。
2. 賃料を設定する
入居者を獲得し、安定した収入を得るためには、適切な賃料設定を行うことが重要です。賃料が高すぎると入居者が見つからず、低すぎると収益が上がりません。
賃料を決める際は、以下の要素を考慮します。
- 周辺相場：同じエリアの類似物件の賃料
- 物件の特徴：築年数、広さ、設備など
- 立地条件：駅や商業施設からの距離、日当たりなど
- 需要と供給：地域の空室率や入居希望者の動向
賃貸管理会社に相談し、プロの意見を聞くことも大切です。また季節によって需要が変動することも考慮に入れましょう。例えば春は引っ越しシーズンで需要が高まるため、若干高めの賃料設定が可能かもしれません。
3. 入居条件を決める
入居条件は、トラブルを防ぎ、長期的に安定した賃貸経営を行うために重要です。以下のような項目について、明確な条件を設定しましょう。
- 契約期間：普通借家契約か定期借家契約か
- 更新料：更新時に更新料を徴収するかどうか
- 敷金・礼金：金額や返還条件
- ペット可否：ペットの種類や大きさなどの制限を設けるかどうか
- 駐車場：使用可能かどうか、料金はいくらか
- 連帯保証人：必要かどうか、条件はどうするか
入居条件を決める際は、法律に違反していないか、また地域の慣習に合っているかを確認することが大切です。厳しすぎる条件は入居者が見つかりにくくなる可能性がありますが、緩すぎると後々トラブルの原因になることもあります。バランスの取れた条件設定を心がけましょう。
4. 入居者を募集する
入居条件を決定したら、次は入居者を募集します。効果的な募集活動を行うために、以下のポイントに注意しましょう。
- 間取り図や室内写真、設備情報などを詳しく掲載する
- 不動産ポータルサイト、地域情報誌、SNSなど、複数の媒体を活用する
- 周辺環境や交通の利便性など、物件の強みをアピールする
- 希望者には内覧の機会を提供し、質問にも誠実に答える
賃貸管理会社に依頼している場合は、募集活動の多くを任せることができます。ただし物件オーナーとして、募集状況や反応を定期的に確認することが大切です。
また長期間入居者が見つからない場合は、賃料や条件の見直しを検討する必要があるかもしれません。
5. 賃貸借契約を結ぶ
入居希望者が見つかったら、賃貸借契約を結びます。この段階では、以下の点に注意しましょう。
- 賃料、契約期間、敷金・礼金、禁止事項などを入居希望者と再確認する
- 法律で義務付けられている重要事項説明を行う
- 入居者の身元や収入を確認し、家賃の支払い能力を判断する
- 必要に応じて連帯保証人を立ててもらう
契約書には細かい規定が多くありますが、これらは将来のトラブルを防ぐために重要です。不明な点があれば、賃貸管理会社や弁護士に相談しましょう。
また入居者との良好な関係を築くために、契約時には丁寧な説明と対応を心がけることが大切です。
持ち家を賃貸にしたときの確定申告について
持ち家を賃貸にすると、家賃収入が発生します。この収入は「不動産所得」として扱われ、確定申告が必要になる場合があります。
以下では、確定申告の必要性や手続きについて詳しく解説していきます。
年間の不動産所得が20万円以上の場合は確定申告が必要
持ち家を賃貸にした場合、年間の不動産所得が20万円以上になると確定申告が必要となります。不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いた金額のことです。
例えば、年間の家賃収入が240万円（月20万円）で必要経費が50万円の場合、不動産所得は190万円となります。この場合、20万円を超えているため確定申告が必要です。
ただし、以下の場合は確定申告が不要となることがあります。
- 給与所得のみの方で、給与収入が2,000万円以下の場合
- 年金所得のみの方で、年金収入が400万円以下の場合
これらの条件に該当する場合でも、確定申告をすることで所得税が還付される可能性があります。特に経費が多くかかっている場合や、住宅ローンの控除を受けている場合は、確定申告をすることで税金が戻ってくる可能性が高くなります。
確定申告に必要な書類
確定申告を行う際には、以下の書類が必要となります。
- 確定申告書
- 収支内訳書
- 源泉徴収票
- 家賃の入金記録
- 経費の領収書
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- マイナンバーカードまたは通知カード
これらの書類は、最低5年間は保管が必要です。税務調査の際に提示を求められる可能性があるため、適切に管理しておきましょう。
賃貸経営で経費として計上できるもの
賃貸経営では、さまざまな費用を経費として計上することができます。適切に経費を計上することで、課税対象となる所得を減らし、節税効果を得ることができます。
以下に、主な経費項目を紹介します。
- 固定資産税・都市計画税：物件にかかる固定資産税と都市計画税は全額経費として計上できる
- 管理費・修繕費：マンションの場合の管理費や、建物の修繕にかかった費用は経費となる
- 保険料：火災保険や地震保険の保険料も経費として認められる
- 減価償却費：建物や設備の価値が年々減少していく分を経費として計上できる
- 広告宣伝費：入居者募集のための広告費用も経費に含まれる
- 借入金利子：住宅ローンの利子部分は経費として計上できる
- 旅費交通費：物件の管理や入居者対応のための交通費も経費になる
- 通信費：賃貸経営に関する電話代やインターネット代も経費として認められる
これらの経費を適切に計上することで、課税対象となる不動産所得を減らすことができます。
持ち家を賃貸にする際の注意点
持ち家を賃貸にすることにはさまざまなメリットがありますが、同時にいくつかの注意点も存在します。これらの点を十分に理解し、適切に対処することで、スムーズな賃貸経営を行うことができるでしょう。
住宅ローンが残っている場合は金融機関に確認が必要
持ち家を賃貸に出す際、住宅ローンが残っている場合は必ず金融機関への確認が必要です。多くの住宅ローン契約では借主自身が居住することを前提としているため、賃貸に出すことで契約違反となる可能性があります。
まず、住宅ローンの契約書を確認し、賃貸に関する制限事項がないかチェックしましょう。制限がある場合や不明な点がある場合は、必ず金融機関に相談してください。金融機関によっては、以下のような対応を求められる場合があります。
- 賃貸許可申請書の提出
- 賃貸用住宅ローンへの借り換え
- 残債の一括返済
金融機関に無断で賃貸に出した場合、最悪のケースでは残債の一括返済を求められる可能性があります。これは大きな金銭的負担となるため、必ず事前に金融機関と相談し、承諾を得ることが重要です。
また賃貸に出すことで住宅ローン控除が受けられなくなる可能性もあるため、税金面での影響も考慮する必要があります。これらの点について、金融機関や税理士に相談し、十分な情報を得たうえで判断することをおすすめします。
入居者がすぐに見つかるとは限らない
持ち家を賃貸に出す際、すぐに入居者が見つかると考えがちですが、実際にはそうとは限りません。入居者が見つからない期間（空室期間）が長引くと、家賃収入が得られないだけでなく、固定資産税や管理費などの費用は継続して発生するため、経済的な負担が大きくなります。
入居者を見つけるためには、賃貸管理会社の選定が鍵となります。入居者募集や空室対策に関する実績や提案力をもつ賃貸管理会社なら、賃料や条件についての有益なアドバイスを得られるでしょう。複数の会社に相談し、最適なパートナーを選ぶことで、空室リスクを軽減できる可能性が高まります。
管理に手間がかかる
持ち家を賃貸に出すと、さまざまな管理業務が発生します。これらの業務は時間と労力を要するため、特に仕事や家事で忙しい方にとっては大きな負担となるかもしれません。
主な管理業務には以下のようなものがあります。
- 家賃の回収と管理
- 建物の点検やメンテナンス
- 入居者からの問い合わせや苦情対応
- 設備の修理や交換
- 契約更新や退去時の手続き
- 税務申告の準備
これらの業務を自身で行う場合、多くの時間と労力が必要となります。特に緊急の修理依頼や夜間の問い合わせなど、急な対応が必要な場合もあるため、常に対応できる状態を維持する必要があります。
管理の手間を軽減するためには、賃貸管理会社に業務を委託することが効果的です。
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持ち家を賃貸にする方法やメリット、注意点、確定申告について解説しました。賃貸経営にはさまざまな可能性がありますが、同時に管理の手間や空室リスクなどの課題もあります。慎重に検討し、自身の状況に合わせて判断することが大切です。
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